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地产热门指标ROE和ROIC究竟是什么？如何用？( 二 )


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计算ROE和ROIC的利润口径
上述公式中的净利润是结转后利润还是销售之后就有利润呢？
所有的经营指标都关联到口径，如管理口径、核算口径、税务口径和上市口径等 。
在运营考核中用到的ROE和ROIC，与财务核算、财务报表里的ROE、ROIC有时不是一回事 。
财务报表里的利润是结转利润，但是如果用结转利润来算ROE特别是算ROIC这个指标的时候，就会出现问题 。因为利润都在最后才结转，而资金投入在前，于是出现一个“关公战秦琼”的跨时空状态，即分子和分母对应的时间不是同一个时间轴 。也就是说，当年在公司级投入的资金作为分母，但是利润可能之后一两年才结转，这样会导致数据偏差 。
正是基于此，很多企业在进行ROE、ROIC考核时采用的是管理口径 。即销售还没有结转，以销售额对应的销售净利来当分子，这种算法能够在年度时间切片上实现投入和利润的大体对应 。
在考核ROE和ROIC时，建议采用管理口径来替代财务核算口径，一来可及时反映企业真实的经营状态，二来过程中可动态调整经营策略，三来指标考核也会更准确、更有效 。

地产热门指标ROE和ROIC究竟是什么？如何用？

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ROE和ROIC怎么用？
1.应用ROE和ROIC指标，进行有效考核
ROE更多体现公司级经营的逻辑，其综合了融资角度来评价整体经营质量和经营效益，是股东视角，强调股东回报 。
ROIC更多强调业务本身的经营质量，更侧重于项目，由于反映的是全投资，其管理逻辑更为下沉 。
【地产热门指标ROE和ROIC究竟是什么？如何用？】所以，关于融资的考核，对ROIC指标影响不大，但是对ROE影响大 。
例如有些城市公司融资相对容易，可通过大量融资来提升ROE，此时可能会出现由于融资的差异导致指标考核结果的巨大差别 。
而以ROIC来考核，不管融资多少，因为是全投资，则更能评价企业或项目本身的经营质量，也更能够判断项目经营能力的好坏 。
具体到这两个指标的使用场景：
公司级或者董事会更代表股东层面，会更看重ROE指标，董事会对集团、对公司的评价，会考核ROE这一指标 。这也是股神巴菲特最爱ROE这个指标的原因 。
集团对一线的考核，可能更看重业务单元的经营能力，而非融资能力，此时对区域、对城市公司的考核，就会用ROIC这个指标 。
如前所述，一个代表股东层面，一个代表业务经营层面 。
那如何关联考核呢？
某企业的算法是用利润当基数，乘以ROIC对应的提升比例，结合平衡计分卡，最后形成地区公司的绩效奖金池 。
具体而言，假设该企的ROIC基准值为25%，奖金提取比例为1.5%，ROIC越高奖金提取比例就会越高，通过关联ROIC就关联了最后的绩效奖金池 。
当然，上述ROIC是管理口径，会涵盖一些类似于自持资产等的资金投入，计算的是项目经营视角上的资金投入总和 。
ROE的企业应用，跟前述ROIC的逻辑也很像，区域公司奖金池从利润中提取比例，把ROE作为一个调节系数纳入进来 。
例如利润是8亿元，计提是2%，如果ROE提高，可以往上再加乘1.5%，ROE如果降低，可能只乘0.7%-0.8% 。
通过上述方式纳入考核和计算奖金，是这些指标的应用 。因为基于公司级ROE和ROIC，通过年度切片就能算出年度的奖金池，可用于考核激励 。
2.依据ROE和ROIC指标，判断杠杆的运用
哪些房企适用ROE，哪些适用ROIC？
很多房企都在采用ROE和ROIC指标，包括龙湖、融创、旭辉、金地，对于这些企业而言，ROE、ROIC的适用场景有什么差别呢？
ROE指标用于评价自有资金，一旦用这个指标，即鼓励一线多融资、鼓励高杠杆，所以受到一些高周转型房企欢迎 。
但是有一些企业特别是国企，并不鼓励一线融资越多越好，所以往往会采用ROIC，如金地，更关注负债风险，并强调一线的经营实力 。
同时，有些企业发展偏利润型如龙湖，有些企业在转型中如中南置地，也都在强调用ROIC 。
所以，对于鼓励融资的私企、高杠杆企业、均衡偏现金流型房企，建议使用ROE指标；
对于注重负债风险的国企、均衡型偏利润型房企，建议使用ROIC指标 。
除了上述企业发展要求和发展状态之外，ROE和ROIC这两类指标的应用还关联到是采用管理口径还是结转口径 。像是利润型企业尤其是国企，会用结转口径对应的利润来计算ROE和ROIC 。
实际上，企业如果强调高周转，就不能用结转净利润来计算ROE和ROIC，因为要强调投入资金快速形成利润，年度投资正好年度就能回收，此时必须是管理口径，即根据年度销售对应的净利润来计算ROE和ROIC 。


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