搞钱的“灰色地带”被监管 房地产企业融资四面楚歌

来源:第一财经
_原题为:搞钱的“灰色地带”被监管,房地产企业融资四面楚歌
被资本市场戏称为“三傻”之一的万科A ,估值又跌至了历史低点,即便公司员工持股计划增持,亦未能阻止股价下跌的颓势 。截至5月24日收盘,万科股价报收26.19元,较3月初33.5元的高点已跌去两成 。
保利地产、招商蛇口、绿城中国等龙头房企今年股价均呈下跌态势 。从板块表现看,24日上证地产指数(000006.SH)为6097.53点,自四月中旬以来整体震荡下行,板块估值也处于近十年的较低水平 。
自“三道红线”流出以来,房企以高杠杆支撑增速的模式被瓦解,这是板块低迷的重要因素之一 。而近日信息显示,房地产供应链非标融资有收紧趋势,基金子公司对该类产品的备案被叫停,再次折射出房企融资艰难的现状 。
对此有投资机构人士告诉第一财经,确实听到上述传闻,房地产供应链类非标产品是开发商融资渠道之一,如果被围堵融资难度会进一步加大 。一位私募机构人士、一位千亿房企CFO均证实了上述消息的真实性 。
房企融资的“灰色地带”
地产板块此轮下跌,受“三道红线”影响颇为深远 。2020年7月初,上证地产指数曾站上7120点,但自8月份融资新规则流出后,板块表现一路向下,甚至曾于今年2月初跌破6000点 。
身处资金密集型行业,融资环境的风吹草动都会对房企有所影响 。近日,房地产供应链类非标产品收紧的传闻,再次触动了市场敏感的神经 。
消息显示,基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品,主要是购房尾款资产 。通过基金子公司等资管计划作为通道的“非标”融资此前一直存在,但该协会窗口指导机构,要求暂停此类产品备案 。
多位业内相关人士证实了该消息的真实性 。“房地产供应链类非标产品主要是险资渠道和基协渠道 。”某千亿房企CFO对第一财经表示,他所在的企业发行的均为标准化产品,目前未受上述监管收紧影响 。
一位投资机构人士也告诉采访人员,确实听闻中基协要求暂停房地产供应链非标业务,主要是基金子公司的产品,供应链ABS等标准化产品不受影响,但目前发行人也比较困难 。“房企本身融资就比较难,又少了一个渠道 。”
房地产供应链融资,即以房企应收账款作为基础资产发行资产支持证券进行融资 。标准化的房地产供应链产品主要指在交易所发行的ABS和在银行间市场发行的ABN;非标产品主要由信托机构、券商资管\基金子、证券公司等发起 。
此次监管动向,主要涉及非标准化的供应链类产品 。以基金子发起的私募资管计划为例,其交易结构为:基金子作为管理人设立资产管理计划,受让保理公司归集的建筑公司对房企的应收债权,房企则将自身信用嵌入产品 。
近两年,房企其他融资渠道受限,不断通过供应链ABS方式进行融资 。中指院数据显示,2020年房地产供应链ABS发行规模共计1846.7亿元,同比增长18.0%,在房地产ABS发行总规模中占比59.1% 。
安信证券认为,房企参与供应链融资有三方面好处 。一是延长付款账期;二是隐藏有息负债,供应链融资对应房企资产负债表内的应付账款,不在有息负债内,可美化净负债率等指标;三是节约土地增值税等成本 。
西政资本也表示,房地产供应链融资天然带有融资出表的动机和属性 。比如房企通过商票等形式完成对自己可控的施工单位、材料供应商的款项支付后,后者利用对开发商的应收账款取得融资,并通过各种方式变相回流给开发商 。
值得注意的是,由于供应链融资的原始权益人是保理公司,在过去一段时间内一度不被作为房地产融资进行监管 。标准化的供应链类产品ABS和ABN,则分别在 2019年、2020 年才被限制只可借新还旧 。
安信证券称,如果基金子公司备案房地产供应链类产品被暂停,该变动为非标监管领域的“政策补丁” 。此前,这类产品因不被列为房地产融资,而不违反中基协《备案管理规范第 4 号》的规定 。
供应链融资受影响
房地产供应链类非标产品若收紧,对开发商影响多大?
业内认为,当前房地产供应链融资以标准化的ABS、ABN 为主流,非标占比相对不高,而前者监管相对稳定,对行业大部分公司的影响相对有限 。
但安信证券指出,该监管动向反映出“房住不炒”的调控基调未改变,监管对房地产融资的规范一直在持续; 如果进一步推进,需对非标融资较多的房企保持关注,其再融资稳定性可能受影响 。


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