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搞钱的“灰色地带”被监管 房地产企业融资四面楚歌

来源：第一财经
_原题为：搞钱的“灰色地带”被监管，房地产企业融资四面楚歌
被资本市场戏称为“三傻”之一的万科A ，估值又跌至了历史低点，即便公司员工持股计划增持，亦未能阻止股价下跌的颓势 。截至5月24日收盘，万科股价报收26.19元，较3月初33.5元的高点已跌去两成 。
保利地产、招商蛇口、绿城中国等龙头房企今年股价均呈下跌态势 。从板块表现看，24日上证地产指数（000006.SH）为6097.53点，自四月中旬以来整体震荡下行，板块估值也处于近十年的较低水平 。
自“三道红线”流出以来，房企以高杠杆支撑增速的模式被瓦解，这是板块低迷的重要因素之一 。而近日信息显示，房地产供应链非标融资有收紧趋势，基金子公司对该类产品的备案被叫停，再次折射出房企融资艰难的现状 。
对此有投资机构人士告诉第一财经，确实听到上述传闻，房地产供应链类非标产品是开发商融资渠道之一，如果被围堵融资难度会进一步加大 。一位私募机构人士、一位千亿房企CFO均证实了上述消息的真实性 。
房企融资的“灰色地带”
地产板块此轮下跌，受“三道红线”影响颇为深远 。2020年7月初，上证地产指数曾站上7120点，但自8月份融资新规则流出后，板块表现一路向下，甚至曾于今年2月初跌破6000点 。
身处资金密集型行业，融资环境的风吹草动都会对房企有所影响 。近日，房地产供应链类非标产品收紧的传闻，再次触动了市场敏感的神经 。
消息显示，基金业协会近期叫停基金子公司备案房地产供应链类产品，主要是购房尾款资产 。通过基金子公司等资管计划作为通道的“非标”融资此前一直存在，但该协会窗口指导机构，要求暂停此类产品备案 。
多位业内相关人士证实了该消息的真实性 。“房地产供应链类非标产品主要是险资渠道和基协渠道 。”某千亿房企CFO对第一财经表示，他所在的企业发行的均为标准化产品，目前未受上述监管收紧影响 。
一位投资机构人士也告诉采访人员，确实听闻中基协要求暂停房地产供应链非标业务，主要是基金子公司的产品，供应链ABS等标准化产品不受影响，但目前发行人也比较困难 。“房企本身融资就比较难，又少了一个渠道 。”
房地产供应链融资，即以房企应收账款作为基础资产发行资产支持证券进行融资 。标准化的房地产供应链产品主要指在交易所发行的ABS和在银行间市场发行的ABN；非标产品主要由信托机构、券商资管\基金子、证券公司等发起 。
此次监管动向，主要涉及非标准化的供应链类产品 。以基金子发起的私募资管计划为例，其交易结构为：基金子作为管理人设立资产管理计划，受让保理公司归集的建筑公司对房企的应收债权，房企则将自身信用嵌入产品 。
近两年，房企其他融资渠道受限，不断通过供应链ABS方式进行融资 。中指院数据显示，2020年房地产供应链ABS发行规模共计1846.7亿元，同比增长18.0%，在房地产ABS发行总规模中占比59.1% 。
安信证券认为，房企参与供应链融资有三方面好处 。一是延长付款账期；二是隐藏有息负债，供应链融资对应房企资产负债表内的应付账款，不在有息负债内，可美化净负债率等指标；三是节约土地增值税等成本 。
西政资本也表示，房地产供应链融资天然带有融资出表的动机和属性 。比如房企通过商票等形式完成对自己可控的施工单位、材料供应商的款项支付后，后者利用对开发商的应收账款取得融资，并通过各种方式变相回流给开发商 。
值得注意的是，由于供应链融资的原始权益人是保理公司，在过去一段时间内一度不被作为房地产融资进行监管 。标准化的供应链类产品ABS和ABN，则分别在 2019年、2020 年才被限制只可借新还旧 。
安信证券称，如果基金子公司备案房地产供应链类产品被暂停，该变动为非标监管领域的“政策补丁” 。此前，这类产品因不被列为房地产融资，而不违反中基协《备案管理规范第 4 号》的规定 。
供应链融资受影响
房地产供应链类非标产品若收紧，对开发商影响多大？
业内认为，当前房地产供应链融资以标准化的ABS、ABN 为主流，非标占比相对不高，而前者监管相对稳定，对行业大部分公司的影响相对有限 。
但安信证券指出，该监管动向反映出“房住不炒”的调控基调未改变，监管对房地产融资的规范一直在持续； 如果进一步推进，需对非标融资较多的房企保持关注，其再融资稳定性可能受影响 。


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