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存量房贷挂钩LPR 未来利率怎么走

LPR

来源：北京商报
存量房贷利率迎来新变化 。据央行官方微信3月1日消息显示，存量浮动利率贷款定价基准转换自2020年3月1日如期启动，目前主要银行已完成相关准备工作 。根据规定，2020年1月1日前签订商业房贷合同的客户可以将房贷利率选择转换为贷款市场报价利率（LPR）加点形成的浮动利率，或者固定利率 。分析人士指出，在当前LPR存下行区间的情况下，建议房贷客户选择LPR定价方式，但这并不意味着房贷利率就此下降，还要看利率的长期走势 。
贷款利率转换工作正式启动
2月29日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、招商银行、光大银行、民生银行、兴业银行、浦发银行等多家银行发布公告，介绍定价基准转换的具体实施细则 。为了让客户更直观地了解转换规则，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行还发布了详细图解内容 。
根据各家银行公告，2020年1月1日前已发放的和已签订合同尚未发放的，参考央行基准利率定价的个人浮动利率住房贷款，均需进行转换 。固定利率贷款、公积金个人住房贷款、逾期贷款(整笔逾期)、不良贷款不在此次转换范围内 。如果购房者的住房贷款是组合贷款，其中商业性个人住房贷款按照相关规定进行切换，公积金贷款仍按原合同执行 。此外，借款人有多笔房贷的，需要逐笔办理转换 。
由于特殊时期，为减少人员聚集，银行建议客户通过手机银行、网上银行等线上渠道办理业务 。如果无法通过线上渠道自助办理的，可以通过网点柜台或者智能柜员机办理 。据不完全统计，目前中国银行、建设银行、招商银行、广发银行等只能通过线上渠道办理，暂未开通线下受理 。
值得一提的是，每家银行的具体转换时间并不相同 。其中，国有六大行均表示，从3月1日开始受理，至8月31日结束 。股份制银行相对延后，华夏银行从3月底逐步开放转换工作，招商银行、兴业银行、广发银行等将从4月开展转换工作，光大银行将于7月21日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换 。
两类定价模式有何不同
根据央行规定，存量浮动利率贷款定价基准转换方式有两种，一种是将原合同约定的利率定价方式转换为LPR加点形成的浮动利率，一种是转换为固定利率 。需要注意的是，只有一次选择转换方式的机会，转换之后不能再次转换 。因此，选择哪种转换方式以及LPR定价方式如何计算利率，成为购房者最为关心的问题 。
【存量房贷挂钩LPR 未来利率怎么走】对于参考LPR定价房贷利率的计算思路，按照“等价转换”原则，用现有利率水平倒算出加点数值，将“基准利率上下浮”（做乘法）转换为“LPR加点”（做加法） 。转换为固定利率的计算思路上，转换后的利率水平等于原合同当前的执行利率水平，利率水平在合同剩余期限内固定不变 。
根据各家银行公告，转换为LPR加点浮动利率时，加点数值等于原合同当前的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是：加点数值=客户现在的利率水平-2019年12月发布的LPR 。此外，加点数值可为负值，加点数值在合同剩余期限内固定不变 。原合同借款期限在五年及以下的，参考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，参考五年期以上LPR 。
值得关注的是，参考LPR定价的转换方式需重新约定重定价周期（一般为一年）和重定价日 。假定重定价周期为一年，重定价日为次年的1月1日，也就是说2021年1月1日的房贷利率将根据2020年12月相应期限LPR加点计算，且这一利率在2021年保持不变，直到2022年1月1日再重新计算新一年的利率水平，依次类推 。
举例来看，假设A客户有一笔房贷，剩余还款期限为十年，原定价水平为基准利率上浮10%，当前执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39% 。如果转换为固定利率，在2020-2030年期间的利率均为5.39% 。
如果转换为LPR加点形成的浮动利率，由于贷款合同期限在五年以上，参考2019年12月发布的五年期以上LPR数值，即4.8%，A客户的加点数值也就是0.59%（5.39%-4.8%=0.59%，即59个基点） 。也就是说在之后的还款时间内，A客户的房贷利率=上年12月LPR+0.59% 。根据公式计算，2020年房贷利率仍为5.39%，与转换为固定利率一样 。
今年2月LPR报价五年期以上为4.75%，假定在今年12月，LPR报价继续下行至4.7%，那么A客户2021年的房贷利率为4.7%+0.59%=5.29%，相较转换为固定利率下降0.1个百分点 。如果后续LPR继续下降，房贷利率也会相应降低 。


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