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3月起存量房贷利率定价方式转换 有房贷的要注意这几点

存量房贷利率

存量房贷利率“换锚”转换即将开始！按照央行规定 ， 2020年3月1日起存量房贷定价基准将发生转换 ， 原则上要于8月底前完成 。2月29日 ， 多家银行发布了相关公告 ， 将转换的规则、转换的范围、转换的渠道以及其他细节进行了一一罗列 。
要点一：转换范围 。
此次需要转换的房贷为2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的房贷 ， 且定价参考的是贷款基准利率 ， 也即商业性个人住房贷款部分 ， 公积金个人贷款并不包含在内 。
除了房贷外 ， 其他个人贷款 ， 比如个人消费贷款、经营用途个人金融资产质押贷款、经营用途个人房产抵押消费与经营组合贷款等 ， 如果是参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款也需转换 。
另外 ， 多家银行提到已处于最后一个重定价周期的贷款可不转换 ， 也就是说目前正处在最后还贷周期的可不转换 ， 比如像建设银行说 ， 2020年12月31日前到期的贷款可不转换；农业银行说 ， 贷款到期日在2020年8月31日之前的可不转换 。
要点二：转换渠道 。
线上渠道和线下渠道皆可 。线上可通过手机银行App、网上银行、短信接收等方式自助操作办理；确不熟悉线上渠道的 ， 可待各银行根据疫情防控进展情况开通网点服务后 ， 线下去往网点柜面或者网点智能柜员机办理 ， 并不一定必须去原贷款经办行 。办理时间上 ， 多数银行公告称可在2020年3月至2020年8月31日之间办理 。
要点三：转换方式 。
转换方式有两种 ， 一种是转成以LPR（贷款市场报价利率）为定价基准的浮动利率贷款 ， 另外一种则是直接转换为固定利率贷款 。
有贷款的客户一定要看好 ， 这次定价基准转换仅有一次机会 ， 确定后就不能再次更改 。
那么两种转换方式 ， 哪种更划算？具体来看一看 ， 转为固定利率的话 ， 按照要求 ， 利率水平应等于原合同最近的执行利率水平 ， 因此变化不大；而选择将LPR作为定价基准的方式 ， 对于房贷者来说 ， 房贷利率未来的浮动空间更大 。
定价基准参考LPR后 ， 按照央行规定 ， 加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值 ， 加点可以为负值 ， 且加点数值在合同剩余期限内固定不变 。也就是说 ， 以当前的房贷执行利率与LPR相减得出差值 ， 以后执行的房贷利率即为LPR加上这一差值 ， 注意这个差值可能是正数 ， 也可能是负数 。
举个例子：若某笔商业性个人住房贷款原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10% 。目前5年期以上贷款基准利率为4.9% ， 上浮10%即为5.39% 。而2019年12月5年期以上LPR报价为4.8% ， 那么加点幅度就为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%） 。以后房贷利率就按照LPR+0.59%计算 。
【3月起存量房贷利率定价方式转换 有房贷的要注意这几点】如果原合同约定的利率为打折优惠的 ， 比如打八折 ， 那么原执行利率就为3.92%(4.9%*0.8=3.92%) 。改成参考LPR后 ， 加点幅度则为-0.88个百分点（3.92%-4.8%=0.88%） 。以后房贷利率就按照LPR-0.88%计算 。
按照这种方式 ， 第一次转换利率定价基准时 ， 实际上利率水平是保持不变的 ， 仅仅是转换了计算方法 。不过之后 ， LPR采用的是每月报价的方式 ， 相应得 ， 房贷利率将发生变化 。普通购房者可以和银行约定重新定价的周期以及重定价日 ， 商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年 。如果定价周期确定为1年 ， 那么 ， 未来可能由于LPR报价的不同 ， 房贷利率将每年变一次 。
至于利率变高还是变低 ， 则取决于LPR的走势 。如果认为未来政策利率仍有望下调 ， LPR总体呈下降趋势 ， 那么转换成LPR加点方式更为划算 。但如果因经济回升、通胀上行 ， LPR处于上升周期 ， 则房贷利率也会随之走升 。
( 作者： 编辑：张倩蓉 )




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