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住宅成交量|10年新低、66城下滑！房产市场遇冷，楼市金九银十悬了？( 三 )

房企成交面积金九银十楼市住宅成交量


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房企融资规模同比腰斩
住宅成交量|10年新低、66城下滑！房产市场遇冷，楼市金九银十悬了？
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同样充满寒意的还有融资环境 。
据贝壳研究院统计显示 ， 2021年1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元 ， 较2020年同期金额规模减少1817亿元 ，其中境外融资规模占比更是维持2017年来的低水平 。
住宅成交量|10年新低、66城下滑！房产市场遇冷，楼市金九银十悬了？
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数据来源：wind、贝壳研究院
境内债券规模占比高达70% ， 这一比例较2020年同期上升7个百分点；但境内1-8月累计发债规模约4904亿元 ， 同比下降约11% ， 降幅进一步扩大 。
整体上境内债市波动性小于境外 ， 境内债市主导地位将持续保持 。
而监管环境趋紧、地产负面事件发酵 ， 令近期境外资本市场信心维持低迷 。 1-8月房企境外累计发债折合人民币约2095亿元 ， 同比下降约37% 。 境外融资规模占比跌至30% ， 维持2017年以来低占比水平 。
8月单月 ， 全行业融资数据同样不容乐观 ， 境内外债券融资共发行62笔、较上月减少27笔 ， 发行规模折合人民币约571亿元 ， 环比减少39.8%、同比减少54.2% 。
其中8月境外融资共发行6笔债券 ， 融资规模约62亿元人民币 ， 环比下降77.9% ， 并且发债主体均为民营房企 ， 基本为借新还旧 。 境内下滑稍缓 ， 共发行56笔债券 ， 发行规模约509亿元 ， 环比下降23.8% ， 同比减少32.8% 。 境内债券发行规模占比约89% ， 继续扩大年内债券市场主导比重 。
尽管融资整体增速持续下滑 ， 但典型上市房企8月份融资仍然热度不减 。 同策研究院监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计1082.24亿元 ， 环比上升45.53% 。 其中 ， 债券融资金额占比上升1.6% 。 同时 ， 8月债券利率整体呈现上升趋势 ， 发行主体之间的票面利率分化加剧 ， 其中境外债利率分化程度大于境内 。
总体来看 ， 房企债权融资规模持续上升（环比上升47.91%） ， 其中境内银行贷款涨幅明显 ， 涨幅为187.74% ， 主要为金地本月通过股东大会 ， 拟与招商银行签署260亿综合融资额度相关协议 。
从8月份上市房企集中披露中期财报来看 ， 多数房企财务结构得到改善 ， 主观上表现出积极持续的降负债和调整负债结构的态度 。 以弘阳地产为例 ， 截至6月31日融资成本降至7.62% 。 其中近5成资金来自于银行端、美元债和境外银团贷款占36.9% ， 约10%是结构化信托融资 。
但房企偿债压力仍在进一步加剧 。
据贝壳研究院数据 ， 8月份境内外债券融资到期债务规模约1196亿元 ， 环比增加3.3%、同比增加21.2% ， 房企到期债务净额625亿元；但新增发债规模不及到期债务规模的一半 ， 除销售回款外 ， 对房企融资能力提出更大考验 。
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8月信用债违约16笔 ， 其中地产相关违约事件7笔 ， 违约类型主要为未按时兑付本息 。
“新债发行不及旧债到期”之下 ， 未来融资环境仍然难言乐观 ， 贝壳研究院预计全年在客观环境与主观意愿下 ， 房企债券融资规模将整体收缩 。
住宅成交量|10年新低、66城下滑！房产市场遇冷，楼市金九银十悬了？
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采访人员手记丨今年的“金九银十”有点悬
当前 ， 一线、强二线城市新房调控政策已经一紧再紧 ， 调控关注点开始向二手住宅倾斜 。
从杭州“8.5楼市新政” ， 到北京限制离婚购房新政 ， 成都加强住房赠与监管 ， 政策的市场效应逐步显现 ， 并在数据层面得到了反馈 ， 一定程度上甚至可以说是拐点的迹象 。 热点城市二手住宅猛降温 ， 交易量创出近7年新低 ， 深圳、杭州交易量更是跌至近10年最低值 。
如果说每年的7、8月份是楼市销售的传统淡季 ， 那么今年的7月和8月就是近几年来“最寒冷”的夏天 。
而房企间的分化进一步加剧 ， 更为已经到来的“金九银十”增加了几分扑朔迷离 ， 新房市场能否重现旺季热销？调整后的集中供地会否带来新气象？一切都值得我们拭目以待 。


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