在北上广一辈子租房住现实吗

当我还是学生的时候,便已对中国的房地产市场厌恶透顶。那时,北京等火热的城市还没限购得这么狠,老百姓只是单纯地买不起。而现在则是大面积多维度限购,老百姓是既买不了,又买不起。当时还是愤青的我,实在不想为无聊的房子打工,不想出卖自己二三十年的青春,更不想为了房子掏空几辈人的积蓄。那时,我产生了一个疑问:为什么不能租一辈子房?
恰好,上最近有一个问题非常火,是「年轻人该不该接盘高房价?」我惊奇地发现,排在前面的几十个回答,清一色都是「不该」,「自己永远不会买」,这和当时自己的想法完全一样。原来,这么多人都曾经想过租一辈子的房;原来,这么多人都反感如此之高的房价;原来,年轻时的我们都是一样的理想主义。
后来,阴差阳错,我进入了房地产行业,这个我曾经对之充满鄙夷的行业。在做过销售、渠道、市场、策划等各种岗位后,我终于掌握了整个房地产行业的运营规则,知道了房地产在当下经济体中所占的地位。
从消费品的角度,房地产属于高价耐耗品,属于刚需性商品,属于具有投资属性的商品,属于低频交易类商品。正是因为它具有如此之多的特性,所以不仅仅在中国,从全球来看,房产都是一个吸纳资金的蓄水池,也都是反映区域经济的晴雨表。
所以,房地产的繁荣,某种意义上也代表着经济的繁荣,但房地产的过度繁荣,又会限制经济的继续繁荣,房地产的萧条,也会反映经济的动荡。房地产本身并没有荣耀与罪恶,它只是经济的直观反映罢了。
而当下的中国,依然处于经济快速发展、国际地位攀升的时期,依然处于快速城市化的进程内(不足60%),依然处于人民币不断贬值的历史浪潮之下(每年的贬值速度在2%上下)。在这样一个时期,房地产,尤其是房价,不会变得多糟。房地产关乎国计民生,又是万万不能有大的动荡的。
在这样的大背景之下,经历了2015年开始由深圳发起的房价领涨,以致一、二、三、四线城市的房价跟随,才会引来「房子是用来住的,不是用来炒的」的中央指示。同时在中国,是有「户口」的。在房产的背后,捆绑的是户口背后的教育、医疗、服务。各个城市房价的不均衡,直观地反映了各个城市之间资源的倾斜力度。北京上海的天价学区房,恰恰是这个时代资源不均衡的一个缩影。
再后来,我经历了几次糟糕得不能再糟糕的租房体验,赚到了可以付首付款的资金,又从资产的增值与保值的角度去查看各类理财产品。我的观点,发生了些微改变:似乎也可以在恰当的时候,于恰当的地点,以恰当的方式,买一个还算恰当的房产。租一辈子房,不是不可以,只是没必要了。
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??App内查看|我最近才明白一件事儿,那些说买房和租房没区别的人,真能花几百万租房子住几年,然后再换一套更豪的租……我一直都觉得几百万不如买了,但是这个观念明显不合适土豪。某人花了四百万租了个北京的院子,住的极爽,这个小院子买的话得上亿了,用人家的话,花了几百万享受上亿的生活,有什么不值的?值大了!省下这一个亿,我十年投资什么都比房子赚的多,而且钱还是活的……大家处境不一样,想法就不一样,买房不买房,永远都是自己的想法合适自己,不见得合适别人。京穗沪一辈子租房现实吗?这个问题始终要有个范围的,比如收入范围,月入低于一万的买房才不现实……月入高于百万的,也要分人啊!
■neversaynever,neversayforever中国经济形势,地产形势,居住的状况如此多变,放在15年前,谁会能想到今日之房地产局面?现在买房有困难,买房很吃力,或者买房后负担很重,那就先别买,租着住好了,别被房屋的负担束缚了生活和理想有经济条件,有合适的房子,买了也不错,至少也是一种目前看来保值的投资。题主应该还很年轻,未来的日子长着呢,中国的房价如何,北上广的房价如何,其中的变数多了去了。假如哪天房地产崩盘了白菜价了,你买不买?假如你未来创业成功了,身家亿万,你买不买?不用说一辈子,10年,20年后的事情,环境会变成怎么样?你自己会变成怎么样?这些都完全无法预测,何苦考虑这样貌似长远,实则毫无意义,徒添纠结的事情?有空纠结这些个无聊的问题,不如给事业,爱情,亲情,友情更多的时间和关注。无论如何买不买房这件事情,绝对不应该是你一辈子的追求和事业,对于这件事情,考虑好当下即可。你应该有太多更有意义,更有乐趣,更有前途的事情值得去长远得规划和追求。如果天天净琢磨这一辈子中买房的事情,无论你最终是买还是租,这一辈子就已经先开始颓废了。
■呼吁租房不买房的名人、专家,每年收入多少?你每年收入多少?他们租的是什么样的房子?你租的是什么样的房子?然后,再来想想是否要听他们的。
钱对于每个人、或者对于每个人在不同阶段,边际效用是不同的。对于一些演艺圈名人,同样80万,可能也就稍稍皱皱眉头,但是对于你,这也许意味着几年的辛苦,甚至都未必够。如果你想买的房子,是上涨了80万呢?这个问题是去年提出的,到了今年,至少我兄弟的房子,是上涨了80万。演艺圈名人可以租个高档公寓、租个别墅,通常情况下都会很稳定,即使有变化,再租一套也很容易,档次差不了。哪天真的想买房,房价就算上涨80万又如何?
但是你平时租什么样的房子?你遇到过突然搬家的情况么?这事甚至都难以说到契约精神,房主把房子卖了,难道一定要你同意么?买房付了收入,每个月的月供,和每个月的租金,需要比较一下哪个更合算,并且哪个性价比更高(同等价格下获得的居住条件更好)。
归根结底,租房还是买房,是个投资问题,这与理想主义、与个人追求是两件事。我的一些朋友很抗拒买房,认为这是与理想主义格格不入的。实际上大可不必,businessisbusiness.
如果现在有能力,或者紧一紧有能力,或者在家庭的帮助下有能力,我就建议大家要认真的考虑这个投资问题。
连着回答了两个买房的问题,就是希望提醒朋友们,特别是年轻、正在为了理想和梦想而奋斗的朋友们,为了家庭、为了父母,理智投资,不要陷在感性的困局中,更不要被和自己不是同一个视角、不是同一种际遇的名人、专家误导。

■我列几个简单数字吧。我同学甲:07年买房,首付20万,如今增值180万。我同学乙:05年买第一套房,首付10万,后陆续在郊区买了两套房,如今增值300万。我:去年买房,一年不到,增值60万。一直没有买房的几个同学:可以预见的近期再也不可能买房。以上都是普通工薪族人家。往后会怎么变,谁也不好说。但是往前数七八年里,北上广这些城市买到房就算赚到。高晓松哪怕拎个吉他街边卖唱都赚得到酒店房钱和酒吧的酒水钱,你行不行?他哪怕一无所有,张嘴一唱,有女孩子愿意跟着他浪迹天涯,你行不行?身为普通人,不要乱学成功人士,到头来两头落空。一直租房是否合适,我的答案是:呸!
■上海的租赁市场和房屋交易市场完全不能相比,在上海租过房子的应该都知道,租到的房子总是那么不尽如人意,好不容易自己装修的好一点了,房东又可能毁约不租了。相较于国外成熟的房屋租赁信用体系,国内只能用乱来形容,租赁合同不能保障自身权利,只有买房才能提供长期稳定的住所。大家吵着闹着的结婚要买房,不无道理。结婚的条件是有一个稳定的住所,但是租来的房子,一般装修都达不到要求,特别是中小户型,而毁约的可能性又造成装修的隐形成本太高,所以许多姑娘要找一个有房子的汉子。而租赁市场并不是供方一方面导致的信用低,许多租客临时毁约,也有的房屋到期后房子弄的一塌糊涂,这直接降低了房东去提高房屋品质的积极性。如果,能租到一个干净整洁,装修达标,能保障租客利益的房子,租赁一定是能代替部分买房需求的。所以,个人认为,控制房价方法之一,就是建立租赁房屋的信用体系,让租客和房东都能在这个体系有所保障。懒得重新写了,完整的在这里:房价何时能崩溃?
■你可能觉得,现在房子这么贵,一线城市租售比达到60多倍,也就是房价是年租金的60多倍。而且房屋的产权只有70年,那我就租好了,我租一辈子的房,不用买,没什么了不起。
今天我将告诉你,这里面有一个误区,就是以为租房很便宜。考虑租金的增长,其实租房子从长远来看并没有买房划算。
其实呢,买不起的时候租,等有条件再买,这个无可厚非,但是如果你以为你可以一直租,租比买便宜,你就大错特错了。
我从三个方面给你讲原因:
第一,大城市的房租是快速增长的,今天看起来便宜,未来会很贵;
第二,由于房租的快速增长,房价相对于房租其实是便宜的;
第三,房价里包含了未来的所有租金,还能帮助你对抗通胀,租房是要承受通胀风险的。
01.大城市的房租快速增长
我们先来看点数据,看看过去几年大城市房租的增速。
从2010年到2016年,是我国经济大幅减速的时期。可是北上广深的房租,每年上涨都在6%以上。上海最快,每年11.2%,7年时间翻了一翻还要多。作为比较,这些年平均的通胀水平,是2.6%,这个房租的增速是非常快的,快了至少一倍以上。



图1:主要大城市房租增速(2010—2016,%)房租的持续快速增长,租房的朋友深有体会。现在一线城市的租金很贵,就是这些年租金持续上涨的结果。比如说,现在北京一个六七十平的小两居,租金经常要六七千,好地段的更贵。放在六七年前,也就两三千的水平。
这样的增速,是非常恐怖的。你若想租一辈子的房子,几十年后会发现租金贵得惊人。
比如说,你现在租一个小房子,月租金6000,每年增长6%,也就明年涨360块,后年涨380块,这样涨下去。70年后,租金是多少的?你可以拿出计算器简单计算一下,结果是33万4千多。注意,这是月租金,年租金要401万。注意,这是租金,不是售价。怎么样,看到这样的数字,你还觉得可以租一辈子的房子吗?
租金的快速上涨,不仅仅是我国的现象,国外也一样。据统计,第二次世界大战战后这70年,发达国家大城市的房租,年均增长在6%以上。
那么,房租为什么增长那么快呢?
我从两方面给你讲。
第一方面,我从供求原理给你讲。这是由租房市场的性质决定的。
根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺,供给增加又很慢,则价格上升会很快。
大城市的租房市场,是一个「需求刚性+供给刚性」这样的一个「双重刚性」市场。需求面看,很多人不停很多人涌进大城市,没房子的只能租房住,这个需求是刚性的。供给面看,因为给定地段的房子就那么多,增加很慢,房屋的供给也是刚性的。出租的不愁租,租房的不得不租,你可以想一下房租的增速,一定是很快的。
第二方面,我从恩格尔定律给你讲。
根据恩格尔定律,随着收入增加,食品、服装等基本品的支出比例是下降的,居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。简单说,也就是人们会把更多的钱用在房租上。更多钱的用在房租上,房租一定是上涨的,而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7%以上,房租的增速一定快于这个数的。
02.买房比租房便宜很多
好了,刚才我们说清了房租的快速增长。在此基础上,我来告诉你,由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实相对于房租很便宜。
让我来简单给你算一下这笔帐。举个例子,假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,租售比60倍,售价432万。这种情况下,是租便宜,还是用个30年的房贷买下来便宜?
一眼看去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍。可是你如果考虑租金的上涨,结论完全是反过来的。
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■名人和砖家是为谁发声,知道么?
他们有多少套房子,孩子都是什么国籍,又知道么?
说说本人的经历吧。
某年7月,本人刚大学毕业,在某一线城市地铁上盖的路段租了一间房子,租期两年,楼梯楼8楼,西北向,冬冷夏热,但还是欢喜得不行。
一年半后,买了人生第一套房子,一手房,要一年后才能收楼。而这年的7月,租期就届满了,距离收楼还有9个月时间。房东是寡妇,带着一个女儿生活。和她一直关系良好,商量后,她同意把房子继续租给我,直到我收楼。因为对她很信任,也没有续签协议,就是按月交租。
然而,两个月后,楼市看好,周边房价猛涨,房东态度大变,决定把房子卖掉。多次协商无果,房子很快就成交了。而且没有签协议真是一大败笔,我一分钱赔偿也拿不到。仓促间实在找不到房子,我只能暂时借住朋友家。
最后一天,为了督促我尽快搬走,房东和新业主都来了,盯着我打包行李。那个场面,我永生难忘。
当住进属于自己的房子,那种踏实和安全感,我也永生难忘。
不少砖家劝年轻人租房住,论据无非是那么几个:很多欧洲人都是一辈子租房;买房要当房奴,一辈子被房贷捆死……


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