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业主|长租公寓行业老大也挺不住了？自如频陷“违约门”( 三 )


另外一个焦点是长租公寓方要求业主赔偿装修款的问题 。 对此 ， 贾鸿斌律师分析 ， 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定 ， 因承租人违约导致合同解除 ， 承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的 ， 不予支持 。
“自如在合同中规定 ， 无论谁是违约方 ， 只要合同提前解除 ， 业主就需要支付装修损失费 。 自如是该行业中的领军企业 ， 具有明显的优势地位 ， 条款显然是加重了业主的责任 ， 免除了自己的责任 。 这种约定显然违背《合同法》第3、5、6条平等、公平、诚实信用原则 ， 应当视为无效条款 。 法院裁判过程中 ， 也会考虑到公平原则 ， 平衡双方的权利义务 。 ”贾鸿斌说 。
此外 ， 贾鸿斌律师也提示 ， 自如需要举证证明它的装修费用的具体使用情况 ， 人工、材料费用使用情况等等 。 法院不会仅仅以合同约定的装修费用为准 ， 会综合考虑酌情裁判 ， 而不会一刀切地要求业主支付全部的装修费用 。
爆雷、跑路、资金链断裂、屡陷“违约门”……长租公寓还好吗？
长租公寓曾经一时风光无二 ， 成为资本追逐的宠儿 。 但最近一两年 ， 传来的却更多是坏消息 。 尤其疫情爆发以来 ， 从杭州友客、巢客到上海岚越 ， 从广州城璞到深圳乐居公寓、小鹰找房……全国各地屡屡爆发中小型长租公寓“爆雷”、卷款跑路事件 。
就连全国性的乐伽公寓、已经上市的头部公司蛋壳和青客也陷入了资金链断裂、破产跑路的传闻 ， 业绩巨亏 ， 股价大幅缩水（蛋壳的股价甚至暴跌了九成） ， 各地屡现集体维权事件 。 如今连行业领头羊自如也陷入“违约门” ， 这让人不免担忧：长租公寓还好吗？
根据公开信息 ， 从2018年至今 ， 自如已经进行了多轮融资 ， 比如在2018年和2019年先后完成了40亿元人民币和5亿美元的A轮和B轮融资 。 而今年3月 ， 据外媒报道 ， 软银通过愿景基金向自如投资10亿美元 ， 其中5亿美元是直接投资 ， 另外从其创始人手中购买了5亿美元股票 。 该轮融资后 ， 自如的估值高达到66亿美元 。
但另外一些关于自如的新闻也在发生 。 今年2月 ， 自如曾因为疫情期间上涨续租租金而登上了微博热搜 。 有媒体报道称 ， 疫情期间有租客续租租金上涨15%左右 ， 自如被疑是因为租客不方便搬家换租而肆意哄抬租金 。 但后来自如公司回应称 ， 这是由于租户长租变短租而导致的租金差异 ， 属于“系统”自动调价 。
采访人员在调查中也发现 ， 不仅北京 ， 广州、上海、杭州、武汉等地也都有媒体报道因为自如“解约”而引发的与业主和租户的纠纷事件 。 而在黑猫投诉等网络投诉平台和各地房东论坛上 ， 自如、蛋壳等长租公寓要求房东减租和赔装修款而引发的投诉 ， 数量也不在少数 。
采访人员在天眼查APP中查询发现 ， 自如目前涉及的法律诉讼有近900件 ， 其中有不少是自如与个人的房屋租赁合同纠纷 。 采访人员也以普通房东身份咨询了几位北京的自如工作人员 ， 均表示由于春节淡季紧接着疫情 ， 公司已经很久“不太收房”了 ， 要收价格也很低 ， “估计你也接受不了” 。
实际上 ， 长租公寓的主要盈利模式就是“低进高租” ， 靠利差来赚钱 ， 类似“二房东”的角色 。 虽然也有一些项目尝试以“租金贷”等方式 ， 通过“金融玩法”增加盈利 ， 但这是在政策和监管的红线边缘游走 。
在并没有找到健康可持续的盈利模式的情况下 ， 大量长租公寓项目利用融资跑马圈地 ， 然后再用漂亮的数据去做下一轮融资 ， 甚至完成了IPO 。
“自如等长租公寓从业主手里收房的时候 ， 通常都是比市场价低的 ， 而且还要求免租期 ， 这其中业主已经前期承担了可能的经营风险带来的损失 ， 怎么能毫无契约精神 ， 还不断通过各种方式 ， 把损失转嫁到房东身上 。 ”一位网友在投诉平台上的帖子 ， 获得了大量点赞 。


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