业主|长租公寓行业老大也挺不住了？自如频陷“违约门”( 二 )
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合同中关于装修费标准的认定（受访者供图）
对此 ， 自如的工作人员当时解释说 ， 公司提供的这份是“格式合同” ， 全国这么多业主都一样 ， 要签就只能这么签 ， 不能修改 ， 也不能有补充协议 。
【业主|长租公寓行业老大也挺不住了？自如频陷“违约门”】“当时觉得链家（自如）这么大的公司 ， 也不至于明目张胆地欺负人 ， 就签了合同 。 ”张先生说 。 但直到解约时 ， 自如的工作人员才告诉张先生 ， 这笔装修款竟然高达4万多元 ， 折旧后 ， 张先生还要赔近3万8千元 。 “这简直是神套路 。 ”张先生说 。
采访人员在张先生的业主微信群中发现 ， 和张先生有类似经历的业主还有不少 。 同样遭遇自如“二选一”要求的李女士告诉《中国经济周刊》采访人员 ， 自如的工作人员跟她说：这个“二选一”的方案不是针对某个人或者某个小区的 ， 对北京的大部分业主都是这个政策 ， “公司对谁都一样 ， 绝对不会谁‘闹’就多给谁钱 。 ”
“我感觉从和自如签了那份责权利并不对等的《资产管理服务合同》开始 ， 就已经被‘套路’了 。 但我不相信 ， 大公司因为有专业人士设计合同 ， 就能合理合法地欺负人 。 ”张先生表示 ， 他和其他一些同样遭遇的业主已经决定发起诉讼 ， 用法律武器讨个公道 。
但是 ， 在组织集体诉讼的过程中 ， 张先生也发现了推进的艰难 ， 由于大多数业主都是背着房贷的上班族 ， 根本没有时间精力去打官司 。
李女士并没有加入张先生维权群 ， “真的没精力折腾 ， 而且僵持下去每个月都在损失钱 ， 还不如赶紧解约 ， 把房子重新租出去 。 自如也是看准了这一点 ， 逼我们自认倒霉 。 ”她说 。
北京市京师律师事务所合伙人、京师律师事务所房地产流转与处置法律事务部主任贾鸿斌在接受《中国经济周刊》采访时表示 ， 自如提供的《资产管理服务合同》是“格式合同” ， 不能修改 ， 也不能增加补充条款 ， 显然不合理 。
贾鸿斌律师认为 ， 虽然“格式合同”在生活中很常见 ， 它是为了交易方便而设立的 ， 有一定的积极性 ， 但判断格式合同的效力 ， 依然要看合同中是否平衡了双方的权利和义务 。 如果一方提供的“格式合同” ， 其中的条款出现了加重对方的责任和义务、排除或限制对方权利等情况 ， 就可以认定是“霸王条款” ， 否定其效力 。
贾鸿斌律师表示 ， 在实践中 ， 总是有些民事合同主体利用自己的优势地位向对方（或者是消费者）拿出几十页的“合同”且提出既不能修改也不能够增补的要求 ， 而消费者往往是本着诚信履约的心理去签订合同 ， 并无意设防对手 。 可是市场上很多大型公司化运营的商家 ， 往往会在事先准备好的、经过“高人”指点的合同中 ， 设定很多损害对方利益而免除己方责任的条款 。 事后以对方“自愿”签订的为由 ， 主张对对方不利的条款内容 ， 这种情况下是可以认定其属于“霸王条款” ， 而否定其效力的 。
律师：疫情不是滥用权利、逃避义务的“避风港”
贾鸿斌律师告诉采访人员 ， 近期出现的长租公寓的维权案件确实很多 ， 他也接到了不少这方面的法律咨询和维权代理诉求 ， 长租公寓方违约的理由往往是疫情这个“不可抗力”的因素 。
贾鸿斌律师认为 ， 长租公寓方提出解约或者降低租金的理由是因为疫情 ， 但疫情并不是滥用权利、逃避义务的“避风港” 。
“我国现行有效的《合同法》第117条规定 ， 主张不可抗力的一方除了证明不可抗力事实发生 ， 还需要证明该不可抗力和合同的不能履行之间有因果关系 。 疫情属于不可抗力因素 ， 但是并不必然导致对方合同不能履行 。 长租公寓目前面临的合同履行后的利润等问题 ， 应该认定为一般的商业风险 。 商业主体在履约过程中不敢担当、惧怕商业风险 ， 并转嫁风险的做法一般不会得到法院支持 。 ”贾鸿斌说 。
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