建业|从弃子到宠儿,建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心?( 三 )
再看建业地产的市盈率 , 当前只有5.30倍 , 公司总市值为119.32亿港元 。 另一方面 , 刚上市的建业新生活 , 其市盈率已经达到了38.46倍 , 公司总市值为102.60亿港元 , 与母公司建业地产已经相差无几 。
对于物业公司来说 , 在管面积越大 , 其价值就越高 。 为了实现更大程度的资本溢价 , 建业新生活通过股权合作、合资公司、全委等多种模式 , 不断进行扩张 。
据了解 , 截至2019年末 , 建业新生活签约合约面积为114.7百万平方米 , 在管面积为57百万平方米 , 其物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市及海南省海口市 。 招股书显示 , 仅2019年上半年 , 建业新生活先后收购了郑州佳祥和林州六合的部分股权 , 以及信阳南虹的全部股权 , 用以扩大自身规模 。
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收购对价、所收购资产净值及商誉情况(来自招股书)
为了保证收购质量 , 建业新生活有着一套合作与收购的“准则”:拥有良好声誉、优质资产及在管总建筑面积至少300万平方米;具有营运效率或利润率提升潜力;维持最近财政年度的年收入 , 至少为人民币4000万元 , 市盈率为10 。 但也有媒体质疑 , 为了上市 , 建业新生活收购的资产并非完美 。
以郑州佳祥为例 , 企查查数据显示 , 该公司历史上有着高达188起法律诉讼的民事案件 , 多数为与业主委员会的纠纷及讨要业主物业费的物业服务合同纠纷 。 仅在2019年 , 郑州佳祥作为被告人的案件就多达20多起 。
高度依附母公司
是福也是祸
作为建业新生活的母公司 , 建业地产被誉为“河南地产王” , 有着较强的物业资源优势 。 得益于此 , 目前建业新生活在全国百强物业中排名13位 。
招股书显示 , 近三年来 , 建业新生活的在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米 。 其中来自母公司的管理面积占比分别为90.9%、83.7%、68.9% 。
从在管物业建筑面积的比例来看 , 建业新生活近年来不断提高第三方物业的占比 , 自2018年起 , 公司大力发展第三方外拓项目 , 管理面积从2017年末的5.6百万平方米增长至2019年末的45.2百万平方米 。
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物业管理分部项下物业的地域分佈情况(来自招股书)
除了物业管理及增值服务外 , 建业新生活将业务扩展至生活服务、商业资产管理及咨询服务 。 公司开发了“建业+平台” , 使内外资源与公司的O2O服务能力同步 , 现阶段已与包括京东、网易、小米、顺丰优选、中粮在内的超过260家供应商展开合作 。
但即便如此 , 从招股书中的数据来看 , 建业新生活绝大多数的在管面积仍由建业地产提供 , 对其有着严重的依赖 。
对于被分拆出来的公司来说 , 其发展初期都离不开母公司的扶持 , 这一点在物业管理方面更为明显 。 事实上 , 很多房地产公司发力物管并谋求分拆上市时 , 都会遇到类似建业新生活的依附问题 。 并且 , 随着物业行业的竞争日趋激烈 , 从第三方手里获取物业的难度也会越来越大 。
然而建业新生活最大的问题在于 , 其背靠的大树——建业地产的日子并不好过 , 尽管最近的年报显示其在2019年实现合同销售破千亿 , 并因此破下了行业纪录 , 但背后却是毛利下滑、负债上行、现金流不稳的一系列问题 。
不仅如此 , 建业地产“省域化”的战略模式也让自身处于极其被动的境地 , 在没有走出河南的情况下 , 却引来国内房产巨头以及地域性房企疯狂抢食 。 为此 , 胡葆森不得不在2020年财报发布后主动减速 , 将今年的重资产销售目标定为800亿元 。
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