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建业|从弃子到宠儿，建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？( 二 )


还清借款
资本负债率从784%到0
通过十多年的“放养模式” ， 胡葆森最终把建业新生活（建业物业管理）收入囊中 ， 并推动其进入资本市场 。 但建业新生活并非完全是由资本滚大的雪球 ， 就其业绩来看 ， 公司的确有可圈可点之处 。
根据招股书 ， 自2017年胡葆森接手之后 ， 建业新生活就开始了飞速增长 。 近三年实现营业收入分别为4.61亿元、6.94亿元、17.54亿元 ， 年复合增长率为95.2% 。 毛利则从2017年的1.05亿元增加447%到2019年的5.76亿元 。
建业新生活近三年收入情况（来自招股书）
纵观建业新生活各业务板块 ， 物业管理和增值服务是核心业务 ， 贡献营收13.41亿元 ， 占比76.4%；生活服务贡献营业收入3.09亿元 ， 占比17.6%；而资产管理服务贡献收入1.05亿元 ， 占比6.0% 。
建业|从弃子到宠儿，建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？
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建业新生活各业务板块占比（来自招股书）
需要指出的是 ， 归属股东利润分别为0.23亿元、0.19亿元及2.33亿元 ， 年复合增长率为144% ， 2019年取得超过10倍的增长 。 究其原因 ， 除了物业管理规模和营收的翻倍增长外 ， 主要是当年剥离了常年亏损的长租公寓项目 ， 盈利能力有了明显改善 。
规模的扩张使得毛利率上涨 ， 并因此带动净利润的提升 ， 但这并不能掩盖其流动性的下降 。 招股书显示 ， 建业新生活近三年流动比率为1.9倍、2.3倍、1.7倍、1.3倍 ， 呈现持续下降趋势 ， 这反映出公司短期偿债能力减弱 。
近年来 ， 建业新生活的资本负债率备受行业关注 。 招股书显示 ， 公司2016-2018年资本负债比率高居不下 ， 分别达到了784.4% 、612.5%、448.5% 。 作为衡量公司偿债能力的指标 ， 资本负债率过高意味着依靠贷款或公司债的方式募集资金的情况较多 ， 有较大的还款付息压力 。
建业|从弃子到宠儿，建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？
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建业新生活近三年资本负债率（来自招股书）
然而最近的招股书显示 ， 在2019年6月30日 ， 建业新生活的资本负债率直接降到了“0” ， 公司对此给出的解释是 ， 主要归因于截至各日期与资产抵押证券有关的借款持续减少 ， 而有关借款已于截至2019年6月30日悉数结清 。
从其现金流量表来看 ， 2019年6月末的融资活动所用现金净额为4.65亿元 。 其中偿还借款及支付利息共计4.69亿元 ， 部分被本公司股东注资人民币9.4百万元及胡葆森所控制实体的现金垫款人民币19.1百万元所抵销 。
物管股爆发
建业新生活“疯狂”扩张
最初 ， 物业行业被认为是地产行业的附属 ， 是为了房企能更好地“卖房子” 。 随着房地产市场的下行 ， 房地产商开始由“卖房子”转向为“卖服务” 。
近年来 ， 在资本红利的催化下 ， 地产企业掀起了一波物管公司上市热潮 。 2019年12月 ， 保利物业和时代邻里在港交所同日敲钟 ， 再一次引燃了物管资本化 。 作为国内有影响力的区域性物管公司 ， 建业新生活自然也不甘落后 。
一般认为 ， 房地企业分拆物管业务上市 ， 是由于物管利润的PE值（市盈率）比地产开发的高 。 从整体的估值情况来看 ， 不同的物业公司的估值存在不小的差异 ， 但基本上都高于其对应的母公司 。
建业|从弃子到宠儿，建业新生活能否撑起胡葆森的扩张野心？
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地产公司市盈率普遍较低（来自国信证券(002736,股吧)）
在已上市的物业公司中 ， 当前碧桂园服务的市盈率为53.99倍 ， 佳兆业美好的市盈率也达到了27.35倍；与之相对应 ， 同样在港股上市的碧桂园集团的市盈率仅为6.11倍；佳兆业集团的市盈率仅为3.68倍 。


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