“大拆大建”时代过去，一夜暴富的机会不多了( 二 )
来源：羊城晚报与此同时 ， 为促进城中村改造 ， 从广东到广州再到黄埔等区 ， 各级部门出台了一系列政策利好：变政府主导为企业村集体主导 ， 签一片、拆一片、建一片；少数主体拒不统一改造 ， 可申请政府裁决或法院诉讼；回迁房可有条件对外销售……这可能是一二线城市最后一次大规模的拆迁改造行动 ， 也是无数城市原住民所能享受城市扩张红利最后的机会 。我们看到 ， 从广州到整个珠三角 ， 无数城中村都已开始拥抱改造 ， 唯恐落后一步 ， 不仅主动对接开发商 ， 而且签约率攀升之快 ， 甚至超过过去许多年的进度 。这种场面很有代表性 。 长期以来 ， 城中村改造处于停滞态势 ， 多数村民抱有怀疑、犹豫乃至抗拒的态度 。如今 ， 几乎所有人都已经意识到 ， 这是最后的改造机遇期 ， 一旦错过可能就将永远错过 。楼市即将见顶、城镇化步入下半场 ， 这是未来的大趋势 。虽说城市更新改造是一二线城市未来10年的发展方向 ， 但如果房价出现明显横盘乃至下跌 ， 不仅影响企业介入改造的积极性 ， 更会进一步影响原住民所能获得的收益 。更关键的是 ， 这一轮城市更新 ， 不是定点突破 ， 而是集体进军 。 这些集中上马的改造项目 ， 毫无疑问将为城市提供大量新增住房 ， 供给井喷之下 ， 无论是房价还是租房市场 ， 都不可避免遭受冲击 。此外 ， 过去的城中村改造 ， 多数还是回报率高的地产开发项目 。 未来城中村改造 ， 可能会向产业主导的方向转移 ， 地产开发的比例或许会有所收缩 ， 这对整个城市的发展无疑是有益的 ， 但对于具体项目的收益必然会带来一定影响 。在此背景下 ， 谁最早布局改造、谁的改造速度最快、谁能最早 ， 谁就能占据先行优势 。相反 ， 拖延越久、启动越慢、落地越迟缓 ， 面临的政策变数和市场变数就越大 。显然 ， 在最后的机遇期前 ， 再不积极推进就晚了 。04城市更新爆发 ， 不是孤立现象 。从广州到深圳 ， 从佛山到东莞 ， 从珠三角到长三角 ， 数以千计的城中村开始积极拥抱城市更新 ， 唯恐错过最后一场楼市盛宴 。广州黄埔文冲村 ， 就是抢跑者之一 。作为广州首批城中村改造项目 ， 文冲与猎德、琶洲起步时间相差无几 。 然而 ， 猎德早已改头换面 ， 而文冲旧改自2009年启动以来 ， 由于利益纠纷以及改造方案存疑 ， 一直处于停滞状态 。直到2015年 ， 这一项目方迎来转机 ， 行业龙头万科的介入 ， 让文冲旧改重新焕发生机 。 目前 ， 借助旧改政策 ， 文冲整体签约率已经高达99% ， 仅剩20多栋留守户 。这一速度不能说不快 ， 但与同时期的猎德相比 ， 文冲旧改实在蹉跎太久了 。 猎德旧改在亚运前后就已落地 ， 七八年前就已成为城市中心的一部分 ， 村民洗脚上楼、躺着收租 ， 坐享城市发展和房价上涨的红利 。当然 ， 这两年 ， 文冲已经呈现加速推进之势 。 2019年以来 ， 文冲多栋回迁安置房开始陆续交楼 ， 今年年内将有超过500户村民回迁新家 ， 而村民回迁房也将能全部开工建设 ， 已经签约的原住民刚好赶上楼市最好的时光 。近期 ， 文冲地块项目“万科城市之光”的爆红 ， 更让文冲成了网红级的存在 ， 被赋予“下一个猎德”的强期待 。文冲能不能变成下一个“猎德” ， 关键还在于为数不多的留守户 ， 能否看到城市改造的大趋势 ， 能否算好拆迁改造的大账与小账 。毕竟 ， 拖延越久 ， 影响的不只是居住体验 ， 还包括潜在的租金收益、房价升值收益 ， 以及集体物业变现带来的现金流等预期收入 ， 这笔账并不难算 。利益账背后还有法律账 。 前不久 ， 广东出台新政 ， “三旧改造”项目 ， 多数原权利主体同意改造 ， 少数原权利主体不同意改造的 ， 可积极探索政府裁决和司法审判 。 这意味着 ， 司法拆迁 ， 或将成为现实 。所以 ， 在楼市见顶、城中村改造项目井喷、大拆大建即将结束、司法裁判逐步介入的时代大背景下 ， 谁都没有拖延的资本 。来源: 直击成都楼市
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