“大拆大建”时代过去，一夜暴富的机会不多了
前不久 ， “深圳市中心城中村拆迁 ， 一夜之间诞生上千个亿万富翁”的消息刷爆网络 。这不是孤例 。 早在几年前 ， “广州某村举办回迁盛宴 ， 摆下 1500 桌”、 “中山一个村367人分红13亿”等新闻 ， 就已刷新了人们的认识 。拆迁暴富 ， 在轰轰烈烈的城镇化面前 ， 是再正常不过的事情 。 城市扩张 ， 让原本处于边缘的村落 ， 得以分享发展的红利 ， 无疑也是经济社会进步的体现 。毕竟 ， 从1998年到2020年 ， 全国房价从2000元升到1万元 ， 翻了5倍 。 而在北上广深四大一线城市 ， 中心城区房价从最初的四五千元 ， 攀升到如今的6-10万元乃至更高 。
无数人从这场财富盛宴中获益 ， 原住民自然不应该成为例外 。 这可能是他们唯一能改变命运、实现财富扩张和阶层跃升的机会 。这场财富盛宴 ， 还能持续多久？01任何一场财富盛宴 ， 都离不开大环境的支撑 。城市原住民之所以能够分享发展红利 ， 一方面得益于城市化的迅速推进 ， 让村落纳入城市范围 ， 另一方面离不开房价的不断上涨 ， 让原本微乎其微的土地价值得到数倍提升 。2019年 ， 中国城镇化率突破60% ， 相比2009年的46.6% ， 增加了近14个百分点 。
根据国际经验 ， 当城镇化率在30%-70%之间 ， 城市化、工业化、经济发展都会处于加速阶段；一旦突破70%之后 ， 无论是基建投资、城市建设还是经济发展 ， 都将全面放缓 。这意味着 ， 按照目前城镇化速度 ， 未来不到10年时间 ， 我国城镇化率就将触及70%的门槛 。 届时 ， 无论是城市建设节奏 ， 还是房地产走势 ， 势必都将受到约束 。可以说 ， 城镇化正在步入后半场 ， 这是许多城中村最后的改造红利时代 。与城镇化并道而行的 ， 还有房价 。2019年 ， 全国商品房销售面积为17.1亿平方米 ， 同比下降0.1% 。 这一规模仍旧处于历史高点 ， 但在黄奇帆看来 ， 已经是不折不扣的天花板了 。
黄奇帆预测 ， 到2030年 ， 全国商品房销售面积将逐渐减少至10亿平方米左右 ， 房地产将从增量时代步入存量时代 。这种大变局会带来至少两方面的影响：一是大量中小房企可能会消失 ， 最后生存下来的一定是类似万科这样的行业龙头开发商；二是楼市将会出现明显分化 ， 许多城市的房价将会直面基本面的考验 ， 即便在同一个城市 ， 不同地段房价有涨有跌 ， 也会成为常态 。显然 ， 一旦城镇化触及70%的门槛 ， 加上楼市销售逐渐见顶 ， 那么靠房价一夜暴富的机会也将随之而减少 ， 靠拆迁改变命运的可能性也会变低 。02国家对待“大拆大建”的态度 ， 正在悄然发生变化 。去年 ， 国务院印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 ， 到“十四五”期末 ， 力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务 。根据官方通报 ， 各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个 。 换言之 ， 到“十四五”末 ， 也即2025年之前 ， 全国要完成17万个老旧小区改造 。
●主要城市2000年前老旧小区占比值得一提的是 ， 这里的老旧小区改造 ， 与之前声势浩大的棚户区改造、城中村改造均有天壤之别 。老旧小区改造 ， 面向的是2000年之前建设的小区 ， 以水电线路改造、光纤入户、加装电梯、改建停车场、加建卫生设施教育设施为主 ， 不涉及拆迁改造 ， 不涉及征地补偿 。
这是典型的城市更新思维 。 没有大拆大建 ， 自然也不会产生“一夜暴富”的机会 。从大拆大建到城市更新 ， 中国城市建设理念为何突然发生了如此大的转变？原因很简单 ， 虽然城市发展步入存量更新时代 ， 但随着房价走高 ， 拆迁改造的成本随之抬升 。这就导致在寸土寸金的老城区 ， 拆迁式改造成了不能承受之重 。同时 ， 与过去主流的“大拆大建”模式相比 ， “城市更新”正在成为新的方向 。城市更新 ， 要的是不只是简单的拆迁改造 ， 而是与历史保护、产业升级、提高城市活力、打造经济新增长极结合起来 ， 这就超出了传统的开发思维 。这方面 ， 广州颇有代表性 。 据市住建局有关负责人表示：城市更新, 不是搞大拆大建 , 而是完完全全基于产业导向, 公建配套的完善, 人民的宜居环境水平的提高 。这种理念之变 ， 同样意味着“大拆大建”时代即将过去 ， 靠拆迁一夜暴富的空间越来越小了 。03正是在这种背景下 ， 城中村改造突然呈现爆发之势 。广州可谓领跑者 。 据《广州市城市更新三年行动计划（2019-2021年）》 ， 广州将在三年内推进285个旧街区改造项目、176个旧厂房改造项目、83条城中村改造项目 。
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