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第一财经|降温！土地市场高温不再，区域及城市分化显著

进入10月后 ， “谨慎”成了土地市场的新名词 。
数据显示 ， 10月份的全国土地市场呈现出全多维度的降温态势 。 土地成交量明显下滑 ， 成交单价下降 ， 土地平均溢价率降至半年以来的历史低位 ， 流拍现象增多 。 城市及企业间的投资分歧越发显著 ， 凉秋之下 ， 资金充裕的房企逐渐显现出较强的“御寒”能力 ， 快速发展的城市也更突显出“聚热”效应 。
“黄”“绿”和中小房企的机会期
中指研究院数据显示 ， 50家代表房企中 ， 有39家房企10月拿地金额较前9个月的均值出现下滑 。在7月、8月和9月 ， 当月拿地金额低于此前均值的房企数量依次为24家、31家和32家 ， 越来越多的房企开始放慢拿地节奏 。 且从整体来看 ， 50家代表房企10月份拿地总额的环比增速为今年以来的最低值 ， 降幅接近50% 。
在整体节奏放缓的趋势下 ， 个别房企正在加速拿地 。 建业地产(00832.HK)10月的拿地额占前10月总额的30%以上 ， 合景泰富(01813.HK)和华发股份(600325.SH)的拿地额占比为20%以上 。
从头部房企的排名来看 ， 万科(000002.SZ)从今年上半年的拿地金额第17名、拿地面积第10名 ， 一路上升至拿地金额、面积均位列第6名；融创中国(01918.HK)则在9月后终于挤入拿地面积前10的行列 。 中国恒大(03333.HK)稳坐金额、面积榜单前三 ， 且在粤港澳大湾区和中西部地区拿地尤为积极 ， 是该两大区域内拿地金额和面积最大的房企 。 万科、中海地产(00688.HK)、绿城中国(03900.HK)多点布局 ， 分别在3个城市的前10月拿地榜单中位列前10 。
头部房企在拿地金额和面积的集中度上出现同环比的大幅提升 ， 资源优势进一步显现 。 同策研究院最新报告显示 ， TOP20房企10月份的拿地金额和拿地面积集中度分别为82.24%和83.45% ， 相较于9月提升了1.8和6.1个百分点 。 同策研究院认为 ， 集中度的显著提升主要是由于“三道红线”政策发布后 ， 资金相对充裕的大型房企 ， 尤其是国企 ， 在融资和土地市场上体现出更明显的优势 。
根据此前出台的“三线四色”融资新规 ， 风险较高的“红档”、“橙档”两区的房企拿地明显变得更为保守；而风险相对较低的“黄档”和“绿档”房企 ， 在拿地上似乎更有冲劲 。 今年前十个月拿地金额排名前10的房企中有7家企业为“黄档”或“绿档” 。 比如“黄档”碧桂园在一天内以总价12.84亿元拿下三个城市的地块 。 “黄档”中南建设全资附属公司杭州翰远在10月底以7.39亿元竞得一宗湖州宅地 ， 竞价经89轮 ， 溢价率为63.86% ， 远高于此前同区域土地溢价率 。 “绿档”中海发展在119轮竞价后以封顶价拿下一宗东莞商住地 ， 溢价率为48.03% 。
同时 ， 企业拿地整体谨慎的态势 ， 也为中小型房企和本土房企提供了更大的参与空间 。 一周前 ， 汾湖高新区的一宗商住用地被金地商置(00535.HK)以底价成交 ， 另一宗住宅地块被杭州新天地集团拍得 ， 溢价率为4.28% 。 同期 ， 烟台市的两宗地块分别被本土房企飞龙集团和金象泰竞得 ， 此前相关板块的主要玩家多为头部房企 。 青岛本土房企海信地产和天一仁和也以4.46亿元的总价竞得3宗地块 ， 成为10月份青岛土地市场的拿地大户 。
有业内人士对第一财经表示 ， 企业拿地热度的分化与自身的财务压力高度相关 ， 大型房企的土地储备较为丰富 ， 加上财务追求健康 ， 开始从规模导向转向利润导向 ， 因此整体趋向谨慎态度 ， 客观上确实为中小型企业提供了一定空间 。
城市间土拍市场温差加剧
10月以来 ， 各线城市的土地成交规模均进入降温状态 ， 导致全国300城土地成交规模和价格均出现10%左右的环比降幅 。
其中 ， 二线城市的成交量价显著下滑 ， 住宅用地成交面积环比减少21.8% ， 楼面价大幅下降至每平米5000元以下；商办用地成交量有所提升 ， 但楼面价再次回落至低位 。 在一线城市宅地溢价率明显回升的同时 ， 二线及三四线城市宅地溢价率均出现下滑 ， 二线城市溢价率更达到今年以来月度平均溢价率的最低点 。
同策研究院认为 ， 二线城市市场热度的下滑最为明显 ， 原因在于近期新政出台的城市多为二三线城市 ， 优质地块的减少和政策影响使得房企的投资积极性下降 。 今年下半年 ， 已有至少14个城市出台稳地价政策 ， 10月份又有南通、绍兴、徐州等地发布政策 ， 对土拍规则和低价机制进行调整 。
和土地交易情况相同 ， 一线城市和二线、三四线城市在土地供应量上也出现明显分化 。 根据克尔瑞研究中心数据 ， 一线城市10月份的土地供应面积环比增长了32% ， 而二线和三四线城市则分别环比减少54%和31% 。
长沙、东莞等热门城市出现了达到最高限价遭到熔断或以封顶价成交等激烈战况 。 苏北多个城市刷新了地价天花板 ， 淮安更接连迎来建发、碧桂园等头部房企 ， 更新了最新单价及总价地王名单 ， 其中建发所竞得的地块溢价率为55.24% ， 竞拍共经历了960轮 ， 历时超过10个小时 。 西安和安徽的土地市场在10月中下旬迎来头部房企的扎堆竞拍 ， 有力推高了成交价 。 在绿城、正荣、保利、万科、碧桂园等一众品牌房企的竞争下 ， 一宗西安地块的成交溢价率高达69% ， 三宗安徽土地的溢价率均超过100% 。
有城市热火朝天 ， 就有城市成交惨淡 。 10月内有大量地块以底价成交 ， 济南在10月底成交的13宗土地悉数以底价成交 ， 河南新乡、四川宜宾等地更是流拍不断 。
【第一财经|降温！土地市场高温不再，区域及城市分化显著】克尔瑞认为 ， 土地供应将在年底进入高峰期 ， 但在调控政策收紧、优质地块减少、金融监管趋严等多方面因素的叠加影响下 ， 年底的地块溢价率将继续走低 ， 高热地块数量进一步减少 。
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