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招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”

招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”
“我没做大哥已经很久了 。 ”这是《英雄本色》里的一句经典台词 ， 也是地产圈昔日龙头的写照 。从“招保万金”到“恒碧万融” ， 昔日四大天王 ， 如今只余万科在列 。 十年规模混战 ， 恒大、碧桂园、融创上位 ， 万科稳在前三 ， 保利在TOP5边缘徘徊 ， 招商、金地则掉出了TOP10 ， 短时间内 ， 恐格局难改 。谁不想重拾辉煌？“招保金”目标明确 。 保利要重回前三 ， 金地要重回前十 ， 招商则定下了2500亿销售目标 。 当然 ， 规模不是衡量房企的唯一指标 。 我们通过2020三季报数据 ， 横向对比招保万金现状 。规模：万科一骑绝尘招商市值缩水三成招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”
销售规模：十年前 ， 万科就在领跑 ， 销售规模几乎是“招保金”三者之和 。 2010年招商、保利、万科、金地销售额分别为146.25亿元、661.68亿元、1081.6亿元、283.38亿元 。 彼时 ， 恒大刚刚迈过500亿门槛 ， 与“招保金”处在同一起跑线 。 十年后 ， 万科前三季销售额逼近5000亿 ， 招商、金地不足2000亿 ， 差距扩大至“千亿级” 。资产规模：截止2020年三季末 ， 四家房企总资产规模为：万科18144.66亿元、保利11479.00 亿元、招商7063.25亿元、金地3797.89亿元 。 万科总资产逼近2万亿 ， 较2019年底增长4.89%；保利总资产在2019年冲上万亿规模 ， 三季末总资产增长11.10%；体量相对较小的招商、金地增速较快 ， 分别较2019年底增长14.35%、增长13.43% 。招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”
市值规模：以11月2日收盘价计算 ， 四家房企市值分别为：万科3247.16 亿元、保利1853.67亿元、招商1090.90亿元、 金地608.57亿元 。截取近五年市值走势 ， 万科、保利呈震荡上升态势 ， 金地较为平稳 。招商自2015年12月30日重组上市后 ， 市值从1715亿元跌落至1090亿元 ， 5年内 “蒸发”超600亿元 。 尤其2019年以来 ， 市值持续下滑 。招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”
2020年内 ， 招商市值缩水约三成 ， 保利、金地相对扛跌 ， 市值下滑3%-7% ， 万科市值下滑约14% 。盈利：金地净利率最高保利净利“成色”最高招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”
截止2020年三季末 ， 万科、保利两家房企实现营收、净利双增长 。 前三季 ， 万科实现营收2,414.9亿元 ， 同比增长7.9%；归属于上市公司股东的净利润198.6亿元 ， 同比增长8.9% 。 同期 ， 保利实现营收1174.8亿 ， 同比增长5.1%；归属于上市公司股东的净利润132亿 ， 同比增长2.9% 。万科净利增幅更优于保利 ， 主要得益于三个数据 。 第一 ， 降控管理费用 。 期内 ， 万科管理费用70.4亿元 ， 同比下降10.7% ， 省出来8.4亿元 。 第二 ， 投资收益提升 。 对联营企业和合营企业的投资收益约23.1亿元 ， 同比增长一倍有余 。 第三 ， 期内未计提资产减值损失 ， 而去年同期计提约16.5亿元 。 仅这三项粗略计算 ， 已为税后利润留出37亿净增空间 。与之形成鲜明对比的是招商 ， 在营收近乎翻倍的情况下 ， 净利却遭“腰斩” 。 前三季实现营收501.18亿元 ， 同比增长96.21%；归属于上市公司股东的净利润21.92亿元 ， 同比减少56.96% 。增收不增利的困局 ， 是如何形成的？第一、社区业务毛利率、园区业务毛利率同比明显下滑；第二、上年同期转让子公司股权产生税后净收益22.3亿元；第三、少数股东损益升至12.2亿元 ， 同比增长约65%；占税后利润的比例约35.7％ ， 同比增长23.1 个百分点 ， 分走了大笔利润 。金地则是营收、净利双降 。 前三季度实现营收404.4亿 ， 同比下降4.9%；实现归母净利润49.9亿 ， 同比下降8% 。横向对比来看 ， 四家房企净利率较2019年末均有下滑迹象 。 其中 ， 保利净利率微降0.61个百分点 ， 万科、金地下降2-3个百分点 ， 招商净利率下滑幅度最大 ， 超过12个百分点 。招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”
我们用扣非后净利润占净利润的比例 ， 来观察房企净利“成色” 。 三季末 ， 保利净利“成色”高达97.51% ， 是四家房企之首 。 万科、招商净利“成色”在95%以上 ， 金地的净利“成色”只有81.99% 。据披露 ， 由于上半年产生的非流动资产处置收益5.45亿元 ， 金地非经常性损益高达8.99亿元 ， 较去年同期的0.99亿元 ， 大增超过8倍 ， 约占期内净利润的18% ， 使得净利“成色”大幅下滑 。现金流：万科最豪保利经营现金流“亮红灯”招保万金三季报PK：踩“红线”和亮“红灯”
现金流方面 ， 万科具有明显优势 ， 在手现金1730.5亿元 ， 几乎是保利、金地之和 。 与2019年末相比 ， 仅万科、金地实现现金增长 ， 万科增幅约4% ， 金地增幅约12% ， 招商下滑约3.8% ， 保利下滑约12% 。 保利的经营现金流已亮起“红灯” ， 缺口高达181亿元 。三大现金流显示 ， 万科、招商更依赖于经营现金流 ， 保利、金地则更倚重融资 。 具体来看 ， 万科的经营现金流净额同比大增18倍 ， 主要和拿地节奏放缓有关 。 据披露 ， 前三季万科新增总建筑面积约1832.3万平方米 ， 同比下降35.3%；新增权益规划建筑面积约1066.4万平方米 ， 同比下降47.8% 。保利、招商则与之相反 ， 拿地较为积极 ， 经营活动支出均出现明显上涨 。 前三季度,保利新拓展项目88个,新增计容土储面积1982万平方米,同比增长32.8%,总拓展成本1314亿元,同比增长31.9%；同期 ， 招商累计新增土储1145万平 ， 同比增长37.8％ ， 拿地销售面积比139.4％ ， 较2019 年提升17.7 个百分点 。


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