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房企三季报窥视:营收下滑亏损扩大 中小房企何去何从

2020年 ， 房地产行业中的中小房企受关注度提升 。 人民法院网公布数据 ， 今年上半年发布破产文书或进入破产清算程序的房企有200多家 ， 三四线城市中小型开发商占比较高 ， 破产原因多为负债过高、资金链破裂 。 中小房企日子显得颇为艰难 。以A股三季度营业收入600亿元以下的中小型房企79家作为分析样本 ， 从营收情况、盈利能力、稳健性、周转率等作为分析维度 ， 可以印证 ， 中小房企面临的生存压力渐大 ， 亏损成为普遍问题 ， 有的小房企甚至面临多年来的亏损高峰 。一家百亿级房企的员工透露 ， 其所在的企业去年下半年以来融资比较紧张 ， 就没有再拿地 。 而疫情发生后 ， 销售受到较大影响 。 但这家房企目前还能勉强生存 。 上海集结不少百亿销售规模的小房企 ， 正在规模扩张与行业调控中动荡前行：有的半年更换一拨职业经理人 ， 不断试错；有的积极寻求与其他房企的项目合作机会 。营收下滑、亏损扩大从2020年三季度营业收入来看 ， 79家样本企业中 ， 有41家房企营业收入同比业绩下滑 ， 而这一数据在2019年仅有32家 ， 其中业绩下滑超过30%的房企有17家 ， 在一定程度上反映了市场因素对房企业绩的影响 。从业绩下滑的原因来看 ， 疫情影响是一个因素 ， 但更多的在于公司自身的问题 。 利润方面 ， 三季度样本企业中利润下滑的有45家 ， 较去年同期增加5家 ， 其中亏损的有12家 。从企业来看 ， 泰禾集团前三季度亏损19亿元 ， 是样本企业中亏损最大的房企 ， 同比下滑185.9% 。 泰禾只是特例 ， 相比较而言 ， 小房企的亏损下滑趋势更明显 。 嘉凯城（000918.SZ）、新华联（000620.SZ）等均出现亏损扩大的情况 。 新华联前三季亏损额创近十年之最 。 三季报显示 ， 2020年前三季度 ， 新华联实现营业收入35.56亿元 ， 同比下降36.79%；期内净亏损6.80亿元 ， 同比下降516.94% ， 这是近十年以来的首次巨亏 ， 扣非后的亏损额将扩大至7.46亿元 。 今年以来 ， 这家在2019年营收刚刚破百亿的小房企“黑天鹅事件”事件不断：债务违约 ， 成为疫情下首个房企违约案例 。与去年同期相比 ， 中小房企的盈利能力下滑 。 2019年样本企业平均销售毛利率为37.8% ， 较今年高出3.3个百分点 。 2019年样本企业中销售毛利率出现下滑的房企有42家 ， 而今年同期相比毛利率下滑的企业达到50家 。从企业主营领域来看 ， 具有产业、园区租赁经营等业务的房企 ， 销售毛利率较高 ， 如陆家嘴等企业表现较为抢眼 。 从品牌房企来看 ， 如中南建设、金地集团、阳光城、招商蛇口、华侨城等均出现不同程度的下滑 。由于成本因素的影响 ， 行业盈利能力在逐渐走低 。 此外市场及企业结转因素也造成了企业利润规模的降低 ， 从而导致销售毛利率的走低 。 从这些中小房企ROE的表现来看 ， 也呈现出了同样的趋势 。 整体来看 ， 今年前三季样本房企ROE较去年同期有所下降 ， 2019年样本企业ROE均值为6.05% ， 而今年均值下降1.97个百分点 。 2019年同期ROE出现下降的企业为45家 ， 今年同期出现下降的企业达到51家 。同策研究院研究总监肖云祥指出 ， 中小房企当前面临困境的原因有三：品牌影响力小 ， 号召力不强 ， 直接导致销售力不足；运营能力低 ， 效率不高；缺钱 。很多中小房企都存在资金周转效率低的问题 ， 比如 ， 一个几万平方米的小型项目 ， 小房企开发周期长 ， 项目周转速度慢直接导致了资金周转率下降 。 运营能力低产生的后果不仅是加大了行业差距 ， 还增加了房企自身的压力 。 运营效率低 ， 将直接影响资金的利用效率 ， 加大了资金压力 ， 费用成本增加 ， 降低了利润空间等 。另外 ， 中小企业融资难 ， 导致这些房企的土地市场竞争力下降 ， 丧失发展机会 ， 逐渐被洗牌出局 。 资金就是血液 ， 中小房企运营效率低 ， 导致资金链更加紧张 。 但是中小房企融资太难、太贵这个问题长期存在 。 金融机构在房企贷款业务中 ， 在审核企业资质时 ， 房企销售规模是重要的参考指标 ， 这就导致中小企业融资渠道变窄 ， 只能找“影子银行”融资 ， 这就带出另外一个问题：融资成本高 ， 不断侵蚀中小房企的利润 ， 但要活下去 ， 又不得不牺牲利润 。分化加剧根据同策研究院提供的数据显示 ， 比对“三道红线”指标 ， 从剔除预收账款的负债率来看 ， 今年三季度中小房企均值为62.3% ， 较去年同期增加0.6个百分点 。 从企业个数来看 ， 指标增加的企业数量较2019年同期少2家 ， 但增长幅度相对较高 ， 其中超过70%的企业有34家 。 净负债率方面 ， 样本企业中均值为111.3% ， 较2019年同期增加13个百分点 ， 其中同期增长的家数为40家 ， 较2019年同期增加2家 ， 其中超过100%的企业有30家 。 现金短债比方面 ， 在剔除14家部分指标异常的企业外 ， 2020年65家样本企业现金短债比均值为126 ， 较去年同期降低5个百分点 。通过对三个指标的分析 ， 整体来看 ， 与去年同期相比样本企业稳健性出现下滑趋势 。 但也有部分企业现金流情况向好 ， 说明中小房企分化加剧 。 在现金方面 ， 三季度前述79家中小房企货币资金均值为93.8亿元 ， 较去年同期增加10.6亿元 。 从单个企业来看 ， 华发股份货币资金增长最多 ， 达206亿元 。 其次大悦城、首开等房企 ， 现金增长规模和幅度 ， 都呈现出较好的水平 。三季度中小房企的存货周转率均值为0.1545 ， 较去年同期增长0.0038 。 从企业变化情况来看 ， 在样本企业中 ， 2019年同期有41家房企同比是增加的 ， 而今年为45家 。 均值增加主要是个别企业 ， 如亚太、合肥城建、大名城等企业增幅较大所致 。 总资产周转率方面 ， 今年三季度均值为0.1073 ， 较去年同期下降0.0049 。 有49家企业出现同比下滑 ， 而2019年仅有42家企业同比下滑 。 整体来看大多数企业存货周转率是下滑的 ， 这主要是疫情期间 ， 开工、去化受影响导致运营效率走低 。肖云祥认为 ， 如果说在初期大家走的都是同一条路 ， 都在同一起跑线上 ， 那么后来不同的发展思路就决定了中小房企与大房企之间在10年后的差距有多大 。 一些中小房企 ， 在市场最好的时代 ， 浪费了最好的机遇 ， 缺乏危机意识和战略眼光；而一些发展起来的房企则是抓住当时难得的市场机会 ， 走规模化扩张的道路 ， 加大开发项目数量 ， 扩大进入城市数量 。经过两年的调整 ， 楼市已转换为买方市场 ， 市场的变化倒逼行业注重产品品质 ， 注重品牌的塑造 ， 同时加强管理能力建设 ， 成本控制 ， 以创新的方式提升融资能力等 。 中小房企出局也是市场资源有效配置的一种体现 。 肖云祥认为 ， 吃老本或是被收购 ， 就看中小房企自身的调节转型能力 ， “优胜劣汰、适者生存” 。正如万科董事会主席郁亮在2020年度上海万科媒体见面会上所言 ， “活下去”翻成另外一个语言就是叫做时代企业 。 当前行业和政策变化很快 ， 所谓的时代企业就是要努力适应变化及变化的维度 。 “如今房地产行业面临巨大的变化 ， 一方面 ， 如果不适应变化就要被淘汰；另一方面 ， 变化也是一个新的机会 ， 谁适应这变化 ， 谁有新的机会 。 ”


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