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稳中有降|天津、郑州房价“大跳水”虚实：稳中有降( 二 )


天津市内房价区域分化明显
我们在采访调查中发现 ， 虽然天津新房房价从整体看是在“稳步增长” ， 但从区域来看 ， 天津楼市部分区域的跌幅确实不小 ， 包括武清、西青、河东、东丽等区域在内 ， 房价都出现了不同程度的下降 ， 尤其是远郊楼盘 。
“远郊降幅比较大 ， 最多能达到30% ， 市内六区价格相对稳定 ， 但是没有流量 。 ”天津当地的房产中介罗迅表示 ， 天津市场从去年下半年开始就特别难 ， 已经有过两三轮全面降价潮了 ， 有些去年的标杆项目在今年都开始迈入降价的行列 。 譬如武清区南湖板块 ， 碧桂园云湖项目因南邻津保高速 ， 西邻墓地天福陵园 ， 率先降价至1.2万元/平方米 ， 毗邻的保利梧桐大道项目 ， 价格更低至1.1万元/平方米 。
远郊区域的二手房市场更是在整体“阴跌”的背景下情况更为严重 。
在北京工作的王晗于2017年3月在武清区南湖板块购置了一套140平米的三房 ， 单价1.5万元/平方米 ， 而如今网络数据显示 ， 她所在小区的单价已经跌至1.1万元至1.3万元之间 。
对此 ， 罗迅称这已经是见怪不怪 。 “和平区的学区房还是很坚挺的 ， 价格趋于稳定 ， 大跌的往往是房价比较低的市内六区以外的地区 ， 像南湖板块这里的二手房基本没有交易量 ， 周边新房甚至比二手房便宜好几千元 ， 对二手房的价格冲击很大 。 ”
另外一位中介朱冰羽告诉我们 ， 天津有较好的教育资源和较高的高考录取率 ， 这对于“北漂”颇有吸引力 ， 因此在远郊买房的大都是在北京工作的人 ， 有不少天津远郊项目在北京核心地区均设有展点 ， 卖点之一就是在天津落户、买房、有学籍 。
2018年5月政府出台《“海河英才”行动计划》后 ， 该人才新政对落户条件大幅放宽：本科40岁以内 ， 硕士不超45岁 ， 博士不受年龄限制 ， 只要持身份证、学历学位证等 ， 即可办理直接落户 。
海河英才计划实施以来 ， 天津共落户28万人 ， 但真正留在天津工作的人却很少 。
“没有户口的北漂 ， 也会选择在天津落户买房 ， 一般情况下他们就会选择通勤方便的武清等地 。 ”朱冰羽感叹道 ， “让孩子在北京上完中小学到天津参加高考 ， 或者直接在天津上中小学 ， 反正最后达成了目的就马上转手卖出去 ， 所以说潮水退去自然跌得最狠 。 ”
郑州房价“大跳水”
国家统计局数据显示 ， 今年9月郑州新建商品住宅销售价格环比下跌0.1% ， 同比下跌0.7%；二手住宅销售价格环比下跌0.5% ， 同比下跌4.5% ， 跌幅位居全国前列 ，
与天津一样 ， 郑州楼市也同样被媒体“吵”上了风口浪尖 ， 据报道 ， 今年郑州楼市有些胶着 ， 当地从业者表示 ， “就现在市场情况来看 ， 今年的‘金九’估计是郑州2016年以来最惨淡的一年 。 ”
从数据上看 ， 一手房方面 ， 今年以来郑州楼市开盘去化率大幅下降 。
克而瑞数据显示 ， 2020年上半年平均去化率只有42% ， 而2019年整年项目开盘平均去化率是72% 。 在全国市场复苏明显的7月份 ， 郑州新建商品房销售量却同比下降25.5% 。
不能太过武断地说是“最惨淡” ， 但的确 ， 房企在郑州“金九银十”期间降价促销蔚然成风 ， 有些房企虽然没直白地喊出降价 ， 但通过首付分期、零首付 ， 买房送车位、送物业费、送家电 ， 精装改毛坯甚至是工抵房、特价房等形式进行花样促销 。
郑州新房市场库存面积和去化周期变化（单位：万m²）
稳中有降|天津、郑州房价“大跳水”虚实：稳中有降
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【稳中有降|天津、郑州房价“大跳水”虚实：稳中有降】数据来源：克而瑞
和天津新房市场情况相似 ， 郑州也面临着巨大的库存压力 。 克而瑞数据显示 ， 截至2020年9月 ， 郑州新房库存面积已到1108.8万平方米 ， 去化周期从去年9月的5.8月变成了14.7月 。


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