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稳中有降|天津、郑州房价“大跳水”虚实：稳中有降

从2020年前2个月的低迷成交 ， 到3月份至今的成交回温 ， 全国房地产市场已整体复苏 。 但从城市来看 ， 当前的楼市真应了那句话 ， “一边是海水、一边是火焰” 。
据国家统计局发布的《2020年9月份70个大中城市二手住宅销售价格指数》变动情况来看 ， 二手房上涨和下跌城市中 ， 房价上涨城市数量为50个 ， 较上月增加3个 ， 涨幅明显的包括：深圳、唐山、无锡、成都、西宁、银川 。
虽然超七成城市的二手房价依然处于上涨过程中 ， 但其中也不乏跌幅明显的城市 ， 比如天津、郑州 。
国家统计局的数据显示 ， 2020年9月天津的二手房价格环比下跌0.2% ， 同比下跌4.6% 。 这已是天津二手房价连续第15个月环比下降 ， 连续9个月同比下跌 。
有报道称“不管是新房 ， 还是二手房 ， 价格下跌成为当地（天津）房地产市场的主流形态 ， 市区内的很多楼盘 ， 都出现了数千元/平方米的跌幅” 。
对此 ， 天津市住建委公开表示 ， “今年疫情过后 ， 天津市房地产市场呈现‘价升量稳’状态 ， 在合理区间运行” ， 房地产呈现持续平稳的发展态势 ， 以此辟谣“天津房价在短时期出现大幅下跌” 。
与天津一样 ， 郑州楼市也同样被 “吵”上了风口浪尖 ， 国家统计局数据显示 ， 今年9月郑州新建商品住宅销售价格环比下跌0.1% ， 同比下跌0.7%；二手住宅销售价格环比下跌0.5% ， 同比下跌4.5% ， 跌幅位居全国前列 。
当地从业者表示 ， “就现在市场情况来看 ， 今年的‘金九’估计是郑州2016年以来最惨淡的一年 。 ”
对此 ， 我们调查发现 ， 天津和郑州的房价下跌情况较为类似 ， 这两个都是属于库存及供应较高城市 ， 再加上今年受疫情影响 ， 整体节奏推迟 ， 当地项目为了加速去化 ， 纷纷采取打折促销的形式 ， 最终造成了整体均价的下跌 。
高库存下 ， 天津新房市场稍显乐观
与天津一直“阴跌”的二手房市场相比 ， 新房市场表现稍微乐观一点 。
克而瑞数据显示 ， 今年年初受疫情影响 ， 4月天津新房市场逐渐回归常态 ， 需求随着疫情缓解得到逐步释放 ， 常规楼市小阳春延长至夏天 ， 6月天津市场达到一个峰值 ， 而后三季度回归常态 。
据国家统计局最新发布的《2020年9月份70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》显示 ， 9月天津新建商品住宅价格指数环比8月上涨0.2% ， 比去年同期同比上涨0.8% ， 这也是天津近期环比的“六连涨” ， 换言之 ， 疫情过后天津新房房价就已回暖 ， 保持了半年的“稳增长”状态 。
近一年天津新房成交面积月度变化（单位：万m²）
稳中有降|天津、郑州房价“大跳水”虚实：稳中有降
图片

数据来源：克而瑞
另一方面 ， 克而瑞数据显示 ， 截止到2020年9月 ， 天津商品住宅广义存量面积已经达到4560.74万平方米 ， 无论是北上广深还是热点二线城市 ， 天津都是其中存量规模最大的城市 ， 相比六倍面积差的重庆还要多出将近一半 。 去化周期方面 ， 则长达28.2个月 ， 是全国新房去化周期仅次于大连的最长的城市 。
天津新房市场成交面积年度变化（单位：万m²）
稳中有降|天津、郑州房价“大跳水”虚实：稳中有降
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数据来源：克而瑞
天津2019年全年新房成交面积1411.8万平方米 ， 2018年成交面积1259.3万平方米 ， 在此之前5年年度平均成交面积1621.4万平方米 。 这意味着 ， 以目前的广义存量 ， 在没有新增量入场的情况下 ， 天津新房市场两年都卖不完 。 而这这还没有算上庞大的二手房市场 。
天津在巨量供应的影响下 ， 新房价格难以有明显上涨 ， 老城区去化周期超过50个月 。 在“金九银十”期间 ， 天津一些房企降价打出区域“骨折价” ， 试图抢先收割市场 ， 甚至还有房企出具了“保价协议” ， 承诺半年之内项目不降价 ， 以此说服购房者尽快上车 。


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