棚改|拆迁“暂停”？国家一锤定音，新规下，明年起2类房子迎来升值
本轮调控始于2016年 ， 且在随后的两年时间里 ， 调控进入最严厉时期 。 但有人可能很意外 ， 为什么明明是调控力度最强的2017年、2018年 ， 三四线城市却迎来了“逆势上涨”？根据国家统计局和有关房价统计机构公布的数据来看 ， 全国160多个城市 ， 在短短的17-18两年时间 ， 房价平均上涨了50% 。 尤其是环一线三四线城市 ， 房价翻一番、翻两番也屡见不鲜 。 比如环深的东莞、惠州、河源、汕尾等城市 ， 2016年平均房价只有六七千一平 ， 到了2018年底 ， 房价最高的东莞核心地段已经高达三四万一平 。
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对中国房地产发展进程有所了解的人 ， 大概都知道背后的原因：全国楼市调控最激烈时期 ， 一二线城市纷纷或横盘或下跌 ， 三四线城市却能全线实现“逆势补涨” ， 归根结底是“棚改”拆迁起到了关键的助推作用 。
为了消化掉不断累积的库存 ， 解开发商、银行和地方等的燃眉之急 ， 从2016年起 ， 国家创新性地推出了“棚改货币化安置政策”：一改往日拆迁“以房换房”政策 ， 改为“货币化补偿” ， 即对于被拆迁者给予直接发放现金补贴 ， 他们的住房问题 ， 由他们到市场上自行购买商品房 。
如此一来 ， 开发商2015年之前积压的大量库存 ， 在短短两年时间里 ， 就基本消化殆尽 。 更让人意想不到的是 ， 伴随着源源不断的资金涌向楼市 ， 也成功助涨了三四线城市房价 。
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根据官方通报的数据显示 ， 过去5年全国棚改总开工量在3300万套 ， 帮助5000多万居民搬出棚户区住进楼房 。 而其中有大约70%（2200万套）都发生在三四线城市 。 也就是说 ， 棚改拆迁定向货币的水 ， 基本都流向了三四线城市 ， 且最终受益的是楼市 。 这不仅成功拉升了三四线城市的房价 ， 还给三四线城市的基础设施建设、经济发展等作出了突出贡献 。 无怪乎有人直言 ， “棚改拆迁”是过去二十年中国房地产市场政策最牛掰的发明 。
更值得一提的是 ， 棚改拆迁政策的到来 ， 也加剧了中国家庭财富的巨大差距——不少人通过拆迁实现了一夜暴富 ， 身家千万甚至上亿 ， 不仅自己轻松实现财富自由 ， 还惠及后代 。 而那些从小就坚信“知识改变命运” ， 并为之不懈努力的人 ， 却不得不承受房价上涨后 ， 积蓄被掏空 ， 买房越来越艰难的事实 。 再加上 ， 棚改拆迁虽然是以民生工程的名义诞生 ， 但是最近这些年 ， 很多城市却屡屡上演“借棚改之名盲目举债”现象 。
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诸多因素叠加 ， 叫停棚改 ， 叫停拆迁的声音喧嚣尘上 。 尤其是一些经济学家、房产专家更直言揭露 ， 棚改坚决不能再持续 ， 否则稳房价就成为一句空谈 ， 各地理应根据自身库存和房价上涨压力 ， 抓紧叫停或者下调棚改拆迁的目标 。
事实上 ， 国家对于棚改拆迁也早就有了“叫停”的意思：18年国开行紧急收回棚改审批权限 ， 19年宣告各类城市因地制宜推进棚改拆迁工作 ， 都在铺垫棚改拆迁的退场 。 到了2020年 ， 国家终于一锤定音：2020年是棚改的“完结之年” ， 完成2020年的460万套棚改任务之后 ， 全国性的棚改目标已经所剩不多 。 传递的信号再明确不过 ， 从明年起持续了十几年的棚改 ， 尤其是从2016年开始实行的“棚改货币化安置政策”或将就此叫停 ， 也就是说未来老房子将不再拆迁 。
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有人可能会有疑问 ， 停止“棚改” ， 停止“拆迁” ， 那未来城市里的老旧小区该怎么办？难道这些房主要在这些居住条件差、环境恶劣的房子里住一辈子吗？其实不然 ， 国家对于老房子也有了明确的计划：明年起 ， 老房子全部按“新规”办 ， 这个新规就是接替“棚改”的“旧改” ， 老房子不拆了 ， 改为原地改造 。
4万亿“旧改”粉墨登场 ， 明年起 ， 老房子将迎来“二次升值”
根据国家公布的信息 ， 未来5年“旧改”总投资规模将超4万亿 ， 而且“旧改”内容主要包括三大类：第一是基础类 ， 即更新水电路气等配套设施；第二是改善类 ， 支持加装电梯和无障碍环境建设；第三是提升类 ， 健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施 。
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大家最为关心的旧改资金来源也和此前的棚改有天壤之别：有了“棚改”的前车之鉴 ， 为了有效规避旧改对现有新二手房市场的拉动 ， 更是为了真正以民为主 ， 旧改规定资金来源是三个方面：其一、包括过去的地方财政和水电气等专营单位出资；其二、也包括中央补助资金；其三、还会鼓励纳入社会力量参与 。 显而易见 ， 这些资金的投入都不可能像过去那样 ， 对现有的增量房和存量房市场有直接拉动 。
依据信息显现 ， 未来5年年旧改对象都是2000年以前建造的老房子 ， 2025年之前 ， 全国要完成17万个老旧小区改造 。 涉及居民超过4200万户 ， 建筑面积约为40亿平方米 。 也就是说 ， 明年起将有一大批老房子将迎来“二次升值” ， 符合条件的业主有福了 。
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为什么这么说？首先、新规规定 ， 基础类改造是第一步 ， 也就是说 ， 过去的老房子水气电路会率先完成升级 ， 这等于是给老房子做了“换心脏”手术 ， 对其居住有很大提升；其次、国家也屡次明确 ， 未来4层以上的老房子要确保加装电梯 ， 老房子加电梯 ， 不仅便民而且对房子的价值也有拉升作用 。 业内专家通过数十起旧改案例分析估测 ， 经过改造后的老房子 ， 整体溢价可能超过20%-30% ， 尤其是多层老房子加装电梯后最上面两层升值空间巨大 。 所以综合来说 ， 过去十年 ， 房地产市场整体狂飙发展红利下 ， 很多城市的房价已经上涨了一波 ， 绝大多数老房子也跟着完成了一轮升值 ， 现如今4万亿“旧改”来袭 ， 毫无疑问 ， 这些老房子还将迎来“二次升值” 。
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但我们也要认清现实 ， “旧改”不仅仅都是利好 ， 还有很明显的“不利”影响 ， 尤其是以下两类人恐怕要遭殃：
第一类是瞄准“拆迁巨额补偿”的专业投资炒房客 。 停止拆迁意味着他们的“拆迁梦”就此破灭 。 未来5年4万亿“旧改”接棒“棚改” ， 老房子升值与否是次要 ， “旧改”的主要导向是服务民生改善居住环境 。 所以 ， “旧改”虽然也能给老房子价值腾飞助力 ， 但相对而言 ， 这类房产市场认可度较低 。 和此前的“博拆迁”相比较 ， 旧改的价值就更小了 ， 而且如果细算账 ， 很多持有老房子的会发现 ， 可能5年过去了 ， 自己投资老房子不划算 ， 可能要遭殃做折本生意了 。
【棚改|拆迁“暂停”？国家一锤定音，新规下，明年起2类房子迎来升值】第二类就是盼望老房子拆迁拿补偿款买新房的人 。 这类人虽然不是投资炒房客 ， 但是他们一心想住新房 ， 且其“拆迁暴富”思想不亚于炒房投资客 。 笔者身边现在还有很多这类人 ， 他们自己的工资不够买新房 ， 但又不甘心低价卖老房子 ， 还是依然在苦苦盼望自己的老房子拆迁 ， 能复制别人的“拆迁一夜暴富梦” 。 旧改来袭 ， 等于明确了未来老房子不再拆迁 ， 这类人的梦想也一样破灭了 。 等老房子改造后升值 ， 还是现在就低价卖掉老房子？不管怎么选 ， 其实都不划算 ， 因为绝大多数老房子的价值跑不赢很多品质好、环境佳的成熟区新房 ， 所以算来算去 ， 最后遭殃的还是自己 。
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