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宅基地使用权|意料之外！3亿人命运改变 楼市大变局来了？( 二 )


而房屋下面的土地是属于集体所有的 ， 所以个人只拥有宅基地使用权 ， 大家知道 ， 这个东西不能算作遗产 ， 那么也就谈不上“继承”二字 。
那么矛盾的点来了 ， 我国物权法里有“房地一体原则” ， 简单来讲就是“房随地走、地随房走” ， 地上的房屋和地下的土地是浑然一体的 。
要我说 ， 这样的“原则”非常务实高效 ， 如果分的太清楚会给整个社会带来不必要的效率、经济损耗 。
那么问题究竟在哪里 ， 关键就在于农村宅基地的使用权 ， 是局限在一定地域范围内的农民集体对其土地所享有的占有、支配、使用、收益和处分的权利 。
大家注意 ， 是局限在一定地域范围内的农民集体 ， 这是关键点 。 通俗点说 ， “继承”农村宅基地 ， 很讲究“身份认同” 。
宅基地使用权|意料之外！3亿人命运改变 楼市大变局来了？
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由此出发 ， 之前农村宅基地的继承处置分为两种情况：
第一 ， 如果继承人属于“一定地域范围内的农民集体” ， 并且符合宅基地申请条件 ， 那“身份”就对了 ， 可以“继承” 。
第二 ， 如果继承人的“身份”不符合当地的宅基地申请条件 ， 那么又有两个选择：
①把宅基地卖给当地“身份对的”村民；
②不愿意卖？可以 ， 但该房屋不得翻新、改建、扩建 ， 待处于不可居住状态后 ， 宅基地将由集体收回 。
大家想想 ， 第二种情况的第二种选择 ， 实际上就是一种“房地分离的权衡”——房子还是你的 ， 但不准修缮 ， 等到房子不能居住了 ， 土地还是集体的 。
很难说这样的处理方法是对是错 ， 立场不同 ， 看法也会不同 ， 这里不讨论对错 。 不过 ， 这也能看出目前“小产权”房的尴尬之处——交易只能藏在水面下 。
说回正题 ， 实际上 ， 以上所有讨论的“继承使用权” ， 其实只是有条件的使用 。
而此次自然资源部的“明确” ， 放宽了宅基地“身份认同”的范围 ， 但大概率还是有条件的使用 。
为什么？因为如果是无限制的放开 ， 那农村宅基地就变得与普通商品房的土地无异 ， 土地性质的问题可马虎不得 ， 它牵扯太多了 。
除非 ， 这是高层有意打通“国有土地”与“集体所有土地”之间的壁垒 ， 这会导致两个后果 ， 第一 ， 楼市再入一针强心剂 ， 一夜之间可以盘活的土地存量变多了 ， 开发商会开心的蹦三蹦 。
第二 ， 存量巨大的“小产权房”就此迎来转正的曙光 ， 广州和深圳那连成片的小产权也会为之疯狂 。
以上两种情况 ， 绝对是与目前施行的楼市政策相违背的 。
最后 ， 总结一下 ， 自然资源部的“明确” ， 确实是个好事情 ， 但绝对不是全面放开宅基地使用的信号 ， 城镇户口继承人取得宅基地使用权后 ， 大概率还是施行上面所说的“房地分离的权衡” 。
事实上从目前来看 ， 宅基地上的房子究竟能不能进行翻修 ， 各个“集体”没有统一规定 ， 建议符合条件 ， 且有需要的读者赶紧询问清楚 。
【宅基地使用权|意料之外！3亿人命运改变 楼市大变局来了？】如果当地的最终结果确实是“房地分离的权衡” ， 怎么办？办法是 ， 赶紧在父母祖辈在世时 ， 翻修加固地上房屋 ， 再去聆讯下一步的高层动作 。


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