物业费|三个老旧小区上调物业费后 生活环境变好了 服务标准提高了
“同意涨6毛钱 ， 是为了不让小区再回到原先脏乱差的局面 ， 让小区未来变得越来越好 。 ”提起不久前刚调整到1.8元/平方米/月的物业费价格 ， 长兴公寓小区业委会主任高洪波说出了心声 。
物业费 ， 事关老百姓的“钱袋子” 。 日前 ， 大兴区长兴公寓、兴政东里17号楼、建兴家园三个住宅小区完成物业费的调整 ， 成为《北京市物业管理条例》出台后罕见的老旧小区成功调整物业费的案例 。 律师和物业专家指出 ， 要破解老旧小区物业费调价难 ， 物业公司首先得提供质价对等的服务 ， 以解决业主和物业公司间缺乏互信的现状 。
文章插图
物业公司换了
小区大变样了
24小时有人值守的岗亭 ， 干净平坦的地面 ， 密而不乱的停车 ， 第一次走进长兴公寓小区 ， 呈现在采访人员眼前的便是一幅井然有序的景象 。
“四年前 ， 咱们小区可不是这样 ， 是周边出了名的脏乱差 。 ”在长兴公寓小住了11年 ， 高洪波目睹了小区从有人管到没人管、从有序到无序的衰败 。 用他的话形容 ， 就是大门敞开随便进、车在院里随便停、生活垃圾随意扔、违规广告随意贴 。
“最严重的是2015年 ， 小区曾出现过电梯故障 ， 困住了几位业主 ， 老物业公司却毫不作为 。 ”高洪波记得 ， 老物业最常说的理由就是收不上物业费 ， 没有钱提供服务 。 “也是那次电梯事故后 ， 业主们一商议 ， 决定成立业主大会和业委会 ， 更换物业公司 ， 让小区改变面貌 。 ”
2017年7月 ， 长兴公寓小区业委会正式成立 ， 并在街道的支持下 ， 与隔壁的建兴家园和兴政东里17号楼“打包” ， 经过招标后由北京国兴物业公司统一提供物业服务 。 物业公司进驻后 ， 在业委会、物业、街道多次沟通下 ， 陆续解决了小区消防设施瘫痪、水质检测报告过期、门岗无人值守等问题 。
“两年时间 ， 小区有了显著的变化 。 ”社区居委会主任陈秀娟说 ， 物业来了后 ， 小区环境好了 ， 安全有保障了 ， 居民有维修的事儿也不再给居委会打电话了 。
物业费涨了
服务标准提升了
长兴公寓小区的第二次变化 ， 是从第三个物业合同年起按照1.8元/平方米/月的新标准交纳物业费 。
“2017年9月我们进驻前 ， 第三方专业机构给出的物业费评估价格是2.6元/平方米/月 ， 考虑到居民的接受程度 ， 最开始签订物业服务合同时将费用标准定在了1.2元/平方米/月 ， 但合同中约定物业费可以进行相应调整 。 ”物业公司项目经理赵庆伟向采访人员提供了近两年的物业费账本 。
赵庆伟介绍 ， 1.2元/平方米/月的物业费标准下 ， 长兴公寓小区一年的物业费收入约为32万元 ， 而物业费支出超40万元：保安岗一年的工资支出约10万元 ， 保洁岗约四万到五万元 ， 还有工程人员和客服人员 。 此外 ， 电梯和生活用水维保支出、消防管理支出和能源费支出等 ， 一年总计将近20万元 。 “我们将几年来的物业费收支账本都向全体业主做了公示 。 此次物业费调整后 ， 我们也将物业服务标准提高到了三级 。 ”
除了长兴公寓小区外 ， 同时实现物业费调整的还有建兴家园和兴政东里17号楼 ， 调价幅度均是0.6元/平方米/月 。
历史问题解决了
形成良性循环了
“失管老旧小区是历史遗留问题 。 如何破解失管？我们走的是合法合规成立业主大会和业委会、引入物业公司 ， 再逐步提升物业服务质量的道路 。 ”大兴区林校路街道办副主任李宝全介绍 ， 想要让老旧小区的业主建立起物业付费意识 ， 实行市场调节价并适时调整 ， 首先需要物业公司提高服务质量 ， 服务永远是第一位的 。
“老百姓看到了社区内外的变化 ， 享受到了优质的物业服务 ， 然后才是物业费市场调节 ， 从而形成良性循环 。 ”李宝全总结 ， 物业费顺利调整 ， 一定是老旧小区物业管理水平提高后 ， 业委会、物业和社区居委会三方良好互动的结果 。 “你瞧现在 ， 老百姓生活美了 ， 物业公司能挣到钱了 ， 业委会在中间也不尴尬了 。 ”
业主物业
建立互信是关键
《北京市物业管理条例》提出 ， 相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则 ， 物业服务收费实行市场调节价并适时调整 。 然而 ， 在现实生活中 ， 像长兴公寓这样成功调整物业费的尚属个案 。 位于昌平区的名佳花园小区 ， 更是在物业公司提出上调物业费后引发业主的广泛质疑 。
物业费按兵不动致小区失管
对于建成于上世纪的老旧小区 ， 由于其物业费标准多年按兵不动 ， 客观上物业公司是有涨价需求的 。 以建成于1998年的某老旧小区为例 ， 其物业费价格是多层约0.6元/平方米/月、高层约1.7元/平方米/月 。 “小区全年物业支出在1400万元左右 ， 物业收入总计约1000万元 ， 收支差有400万元 。 ”小区物业负责人表示 ， 相比过去 ， 人工成本是物业支出中上涨最快的部分 。 但物业公司的这种需求 ， 最终能获得业主支持的甚少 。
“老旧小区的物业费调整可以说是全行业的难题 ， 由物业公司单方面发起的调价申请 ， 通常都得不到业主认可 。 ”物业专家黄传炜指出 ， 造成物业调价难的主要原因是业主和物业公司之间缺乏互信关系以及业主自治组织的不健全 。 “物业公司因为价格低、缴费率低 ， 减人减服务减管理 ， 造成老旧小区陷入失管状态 ， 而小区没人管又加深了业主对物业服务的不满 ， 由此形成恶性循环 ， 双方很难在物业费调整上达成一致 。 ”
北京市盛廷律师事务所律师、中国物业管理协会法制与政策工作委员会委员王兵也提出 ， 住宅小区的物业费调整涉及面广 ， 且个人无法直观感受到物业服务的价值 ， 造成调价很难取得全体业主理解 。 特别是目前多数住宅小区还没有成立业主组织 ， 更加大了形成合法的业主共同决定的难度 。
提供质价对等的服务是前提
如何破解老旧小区物业费调价难？黄传炜指出 ， 物业公司首先得改变意识 ， 走物业服务管理正规化、持续化发展的道路 。 “物业公司不能一上来就谈价格 ， 而是要先做好服务 ， 只有先提供质价对等的物业服务 ， 将老旧小区的物业管理水平提升上去 ， 建立起物业公司与业主间的相互信任 ， 才能获得业主对于物业费调整的理解和支持 。 ”同时 ， 作为老旧小区的业主也要培育主动意识 ， 积极推动成立业主组织 ， 并依法监督物业服务企业履行物业服务合同 ， 以便就共同事项作出决定 。
王兵则谈到 ， 物业费调整属于物业服务合同的变更 ， 是业主共同决定事项 ， 按照《物权法》和《民法典》的相关规定 ， 需要经过“双过半”业主表决同意 ， 即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意 。 从程序上来说 ， 按照《北京市物业管理条例》规定 ， 一般应当由业主委员会或者物业管理委员会提前公示物业费调整的相关内容 ， 然后组织业主召开业主大会会议或者业主共同决定投票表决 。 “无论是物业公司或是业委会发起调整物业费的申请 ， 都应注意物业服务价值的公允性 ， 建议聘请第三方专业机构对物业服务价格给予专业评估并向全体业主公示 。 ”
市场调节价不等于单方涨价
需要提醒的是 ， 市场调节价绝不等于单方涨价 。 惠诚律所律师周勤华就告诉采访人员 ， 市场调节价是指由经营者自主制定 ， 通过市场竞争形成的价格 。 一方面 ， 物业企业对物业费确实具有自主定价权 ， 但另一方面 ， 这个定价并不是单方的 ， 而是要受到市场竞争这只无形之“手”的制约 。 “换言之 ， 你有定价权 ， 但业主也有性价比最优的选择权 ， 是供需双方协商自愿的结果 。 ”
来源 北京晚报
本报采访人员 赵莹莹 制图 张迪
【物业费|三个老旧小区上调物业费后 生活环境变好了 服务标准提高了】流程编辑：王梦莹
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