楼市“银十”开局不热 开发商要生存还得换思路
国庆黄金周（10月1—7日） ， 重点监测的11个城市商品住宅日均成交面积约12万平方米 ， 较2019年同期下降一成左右 ， 整体规模与2018年基本持平 。 一线城市中 ， 广州、北京商品住宅日均成交面积上涨明显 ， 分别为33%和15% ， 深圳同期住宅成交量微跌 。贝壳研究院数据显示 ， 黄金周全国重点关注28城市场成交套数和面积同比2019年黄金周（2019年10月1—7日）分别增长14%和12% 。考虑到今年黄金周比往年多一天 ， 2020年的黄金周成交量与往年相当 ， 疫情常态化之下 ， 总体市场恢复至往年同期成交量水平 。 其中 ， 同比增长较快的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳大湾区 。黄金周期间楼市保持较为平淡的态势 ， 这其实也在预料之中 。 一方面 ， 各地近期陆续开启更为严格的宏观调控举措 ， 进一步堵死了各类炒作投机空间 ， 减少市场热钱对当地楼市所带来的干扰 。 另一方面 ， 眼见调控形势所带来的变化 ， 市场预期也会随之改变 ， 部分投资者的入场热情降低 ， 刚需一族也需符合相关政策标准方能购房 ， 这也让楼市购买力受限 。对市场主体的开发商而言 ， 如今去化率仍是最需迫切解决的难题 。从黄金周各地的楼市销售情况来看 ， 地区差异进一步显现 。 长三角、珠三角等经济发达、购买力较强以及流入人口集中区域表现出相对更好 ， 但中西部不少地区仍然面临市场持续遇冷 。因此 ， 开发商必须以各种方式包括降价促销 ， 来推动房屋存量的有效降低 。 日前 ， 中国恒大发布最新公告 ， 9月1日至10月8日共计38天 ， 公司累计实现销售1416.3亿元 ， 创同期历史新高 。 截至目前 ， 恒大年内已实现销售额5922.5亿元 ， 完成全年6500亿元销售目标的91% 。在政策空间打开不可行的情况下 ， 认清现实 ， 做好积极应对方为根本 ， 开发商要做好快销回本的应对举措 ， 根据去化情况反思蓄客时间、方式、人数以及推出房源等情况 ， 调整推盘节奏或营销方法 ， 以此减轻资金链承压 ， 降低负债率 ， 从而实现主管部门的有关调控诉求 ， 降低自身经营风险 。开发商也应根据“租售并举”新趋势 ， 考虑将部分住宅从销售为主转为长租等创新模式 ， 获得资金回流 ， 拓展新的获客渠道 。在土地储备上 ， 开发商也要减少以往的重资产模式 ， 避免盲目竞拍、过高溢价竞拍 ， 现持土地资源如果无法独立开发 ， 还可采取联合开放、转让等模式 ， 通过资源整合 ， 为后续生存发展提供更多空间 。2020年 ， 生存是基础 ， 各大开发商都需转换意识 ， 不能再沿用过往捂盘、炒作、比价竞高等经营套路 。开发商要明白 ， 过度宽容的融资市场环境已经不复存在 ， 地方政策松动几无可能 ， 购房者更为理性和审慎 。 由此 ， 要持续练好各项基本功 ， 包括房屋质量的优化、配套基础设施的完善、价格的亲民以及更稳妥而非激进的拿地、盖楼模式 ， 如此才能更顺利度过调控期 ， 获得长久发展的基础 。
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