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卖家|砍价秘笈，再也不怕被坑了！

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在二手房交易市场上流传着一门玄学 ， 名为「砍价学」 。
砍价学继承了老祖宗传承下来的功法 ， 明面上来讲是最优化购房策略 ， 暗地里和街边市场买菜还价无异 ， 谈判桌上双方你来我往 ， 乐此不彼 。
我曾记得最疯狂的案例 ， 是很久之前帮上海一个朋友买房 。 买家卖家互不松口 ， 鏖战整整3天 ， 最后卖家因为儿子的婚房要下定金 ， 只能委屈让步签了合同 。 临终送给我朋友一句话：“你这不是买房 ， 是在熬鹰！”
但他也知道 ， 3天时间砍下的20万块钱 ， 可以为本不富裕的家庭省下一笔不小的开支 ， 而且超底价成交 ， 以后住在里面心也亮堂 。
当然现在的砍价已经不能和过去相比了 。
手机上都是二手房买卖软件 ， 小区楼下随处可见二手房中介门店 ， 成熟的二手房服务市场 ， 已经彻底捶平了信息不对等的沟壑 。
像之前那样 ， 靠三寸不烂之舌砍卖家两刀 ， 省个几十万的买卖彻底成为过去式 。 毕竟信息化时代下 ， 谁都不是傻子 。
不过 ， 砍价学没有就此失传 ， 现在依然是买卖双方座谈时 ， 最重要的一环 。 按照正常情况 ， 一般能砍下报价的1％～5％ ， 也就是100万的房子最多有5万的议价空间 。
如果你不甘心 ， 还想砍下更多的价 ， 就得花时间去研究了 ， 这也是高阶购房者必备的功法之一 。 下面子木以多年经验 ， 特意为大家准备一份实用的砍价秘笈 ， 把期间的来龙去脉给你盘清楚 ， 如果你习得了这个功法 ， 5%就只是起步空间 。
卖家|砍价秘笈，再也不怕被坑了！
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“皮糙肉厚 ， 火眼金睛“
在习得砍价秘笈之前 ， 你必须要让自己的内功扎实 ， 明白几个道理 。
1、砍价的本质在于博弈 ， 这是一场零和游戏 。 一方的不利因素就是另一方的有利因素 ， 这就是时机的把握 。
拿北京举例 ， 2017年1月行情进入上轮周期的峰值 ， 那时候北京楼市非常夸张 ， 买房都得排着队 ， 第一个看房的都是加价买 ， 只为了防止后来者竞价 。 卖家坐地起价的不在少数 ， 一夜加价100万的我也见过 。
真正的砍价时机在于市场行情冷淡的时候 。 北京在2017年317新政出台后 ， 楼市极速冷却 ， 成交暴跌 ， 在2017年年底时 ， 一套房砍价50万的比比皆是 ， 这时候买家竞争者少 。 每一个看房者 ， 卖家都会真心诚意对待 。 这也是我一直强调“越冷的市场机会越多”的道理 。
其次是在选房的时候 ， 一定要让中介帮你弄明白卖家为何要卖房？
为了改善 ， 为了换学区 ， 还是其他地方需要急用钱 。 这点很重要 ， 因为卖家着急卖房的程度 ， 决定了这套房的议价空间 。
另外还要注意 ， 业主如果是投资客 ， 趁早就断了砍多少的念想 。 因为投资客均有心理价位和投资收益预算 ， 在此事上研究不比中介少 。
2、在谈判桌上 ， 主力是你 ， 而不是中介 。
中介是买卖双方沟通的桥梁 ， 他为你着想 ， 也得为卖家着想 。 我之前遇到一个案例 ， 200万的房子让中介去砍价 ， 他跟我说卖家给出的底价是180万 ， 没办法砍了 。
然而当买家卖家坐在谈判桌上时 ， 三回合下来卖家直接把价格压到175万 。 因为客户买的是顶楼 ， 通过细节看到房屋之前有漏水痕迹 ， 以此做文章砍了一些 ， 而这些如果不去观察 ， 中介是不会告诉你的 ， 真正去谈还是靠自己 。
很多人问中介会不会帮助卖家 ， 把房价挑高了卖？这也要看情况 。 如果这套房签的是独家代理 ， 且房东不着急卖 ， 那自然有很大概率帮卖家 。
如果挂牌到几家中介公司 ， 中介为了拿到更多客源 ， 则会想办法和卖家拿到较低的报价 。 报价是中介最大的竞争力 ， 服务才是其次 。 所以找房一定要找那些多家中介公司代理的房源 。


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