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招股书|领地集团香港上市招股书失效：净资产负债率140%，远高于同行

 
招股书|领地集团香港上市招股书失效：净资产负债率140%，远高于同行
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区域过于集中、业绩过山车及负债率高企或是上市绊脚石 。
本文为IPO早知道原创
作者｜C叔
微信公众号｜ipozaozhidao
据IPO早知道消息 ， 领地控股集团有限公司（以下简称“领地集团”）于4月9日递交的招股书届满六个月 ， 将于今日失效 。 建银国际为其独家保荐人 。
虽说失效并不意味就此与上市绝缘 ， 相关公司只需更新资料仍可延续上市进程 ， 但内房企资本化之路的一连串不顺已然传递出市场喜好 。
究其原因 ， 这由宏观产业环境及企业自身资质双重因素造成 。 一方面 ， 中国房地产市场进入存量时代 ， “房住不炒”理念深入人心 ， 房企想要重返过往高速增长不切实际；另一方面 ， 大型房企基本早已登录资本市场 ， 近些年谋求上市的多为区域型中小房企 ， 马太效应之下未来的可想象空间相对有限 。
单就领地集团而言 ， 其亦存在诸多中小房企的共性 ， 而区域过于集中、业绩过山车及负债率高企则是其最显而易见的短板 ， 也或是其未能一次性闯关成功的绊脚石 。
领地集团成立于1999年 ， 尽管其自称已形成着眼于成渝经济带及四川省、华中、京津冀地区及粤港澳大湾区的全国化布局 ， 但本质上属于川系区域性房企 。
截至2020年2月29日 ， 领地集团在全国20多个城市拥有90个项目 ， 合计土地储备为1331.45万平方米 。 其中 ， 位于成渝经济带及四川省的项目数为58个 ， 占总项目数的64% ， 其中四川省独占57个项目；加之 ， 成渝经济带及四川省开发中建筑面积为549.6万平方米 ， 日后开发的规划建筑面积为382.67万平方米 ， 两项合计占总土储的比例逾70% 。
招股书|领地集团香港上市招股书失效：净资产负债率140%，远高于同行
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领地集团土储分布（来源：招股书）
绝大多数项目集中于单一区域 ， 使得领地集团的业务及前景高度依赖该地房地产市场的表现 ， 这也注定其财务表现具有很大的波动性 。
2017-2019年领地集团收益从53.39亿元增加至75.68亿元 ， 复合年增长率达到19%；但在2018年出现回撤 ， 该年领地集团仅实现收入45.14亿元 ， 较上年降低18% 。 与之对应的是 ， 其利润也是忽上忽下 ， 过往三年这一数值分别为6.49亿元、5.18亿元及6.72亿元 。
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领地集团利润表（来源：招股书）
尤为一提的是 ， 2019年领地集团收益增长逾三分之二 ， 而利润仅增加0.23亿元 ， 蹊跷源头在于利润率逐年下降 。 招股书披露 ， 领地集团的净利率由2017年的12.2%下滑至2018年的11.5% ， 并在2019年进一步下滑至8.9% 。 而据亿翰智库报告 ， 2019年房企平均净利润率为16.39% ， 领地集团的盈利能力显然低于行业水准 。
规模、盈利之外 ， 杠杆率也是压在领地集团头上的一座大山 。 由于前期不断借贷拓展 ， 领地集团的净资产负债率逐年走高 ， 至2019年末已达140% ， 相较两年前的60%增长两倍有余 。 与同行相比 ， 领地集团偿债压力无疑较大 ， 2019年全国百强房企资产负债率均值为78.7% 。
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领地集团主要财务比率（来源：招股书）
而领地集团的杠杆率短期难有逆转 ， 并可能继续上行 。 数据显示 ， 其已连续三年录得经营现金流净额为负 ， 仅是2019年现金净流出31.12亿元 ， 表明其仅凭自身运营实现回血难度较大 。
结合今年8月下旬住建部、央行抛出的房企融资三条红线（即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍）来看 ， 防范风险已经成为监管层面的重中之重 ， 降低负债率亦应是领地集团下一步亟待执行的动作 。 （后台回复“招股书”获取2020年热门IPO公司招股书）


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