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|未来10年，楼市面临3个“变局” 专家：2类房贬值，3类人有麻烦( 二 )


2、房价倒逼人口流出导致的分化
我国流动人口 ， 2013年最高峰时将近2.5亿人 ， 到目前仅有2亿出头 ， 7年时间少了4000万人 。
这其中 ， 虽然有务工人员年龄增长返乡的因素 ， 但主要是房价倒逼人口流出 ， 并且表现为外出务工人员出现“断层” 。 年长的返乡 ， 年少的不再外出 ， 房价起了很大作用 。
这同样是一种分化 ， 因房价导致的挤出分化 。
在房价表现上 ， 原来依靠传统工业、低效能产业吸引人口的城市逐渐式微 ， 而人口流出大省因为人口的逐步回流 ， 房价反倒能获得一定的支撑 。
3、本地产业集群分布导致的分化
一线、强二线及他们所在的都市圈 ， 依靠优质资源壁垒形成分化；
传统工业城市（其中甚至包含一些二线、强三线城市）因房价与产业、收入的逐渐不对等 ， 倒逼人口流出形成分化 。
这二者都是基于城市 ， 第三类则是基于本地 ， 而这点对买房人而言更为重要 。
前文分析 ， 城镇化率即将步入低增长期 。 那么问题来了：大量的城市新区 ， 去哪吸引人口？我们现在看到 ， 几乎每个城市都在大力发展新区 ， 可城镇化率放缓 ， 人从哪来？从已发展建成的区域分摊吗？不太可能 。
所以 ， 除了为数不多具有人口虹吸能力的城市外 ， 大量的低人口增长率城市 ， 甚至是流出城市 ， 在这些城市新区买房 ， 就值得三思而行 。
你看 ， 理性分析就能得出有效价值 。
|未来10年，楼市面临3个“变局” 专家：2类房贬值，3类人有麻烦
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变化三：住房改善时代已经到来
看明白第一、第二大段后 ， 很容易得出这第三个观点 。
当城市化率放缓 ， 意味着刚需买房数量开始锐减 ， 取而代之的则是住房改善时代的到来 。
那么 ， 围绕“城镇化率放缓”和“住房改善”能联想到什么？
1、对于都市圈核心城市而言 ， 全国平均城镇化率虽然放缓 ， 但自身人口依然在不断增加 。 因此将表现为：本身大体量人口即刻迎来改善需求 ， 以及每年新增人口带来刚性需求 。
2、对于都市圈周边城市而言 ， 承接核心城市一部分人口的外溢需求 ， 说明刚需地产还有一些发展空间 。 但主要也将迎来改善地产的时代 。
3、对于本身人口极其稳定 ， 增量很少的城市而言 ， 刚需比例越来越低 ， 改善成为主流 。
4、对于城镇化率平均线以下的城市而言 ， 还将有一段时间的刚需地产发展期 ， 但改善房需求较小 。
5、至于人口持续净流出城市、产业落后转型难城市、城区变小收缩型城市等 ， 刚需、改善都没多大市场需求 ， 整体房价都将走下坡路 。
备注：改善地产表现为主城板块的优质地段 ， 刚需表现为新区板块的普通地段 。 所以 ， 你该明白你所在城市、板块未来房价的趋势了？
最后通篇总结 ， 2类房将贬值 ， 3类人有麻烦了 。
2类房将贬值
刚需式微城市 ， 100平以下的小面积产品、两房产品 ， 将按照边缘到中心的顺序 ， 逐渐开始贬值；
改善需求为主的城市 ， 尤其是刚需即将饱和后的中小城市 ， 不优质、非核心区域的大面积、高总价产品 ， 特别是高层 ， 很难受到市场青睐 ， 将逐步开始贬值 。
3类人有麻烦了
1、中小城市拥有多套刚需房的人 ， 涨幅越来越小 ， 甚至为负 。 出手难度越来越高 ， 价格越来越没优势；
2、人口、产业、城市化率较低城市 ， 持有1套以上大面积改善房的人 ， 多出来的房子很难变现流通；
3、环都市圈周边城市拥有多套大面积改善房的人 ， 刚需输入为主的阶段 ， 大面积短期内溢价低、流通慢 。
【|未来10年，楼市面临3个“变局” 专家：2类房贬值，3类人有麻烦】|未来10年，楼市面临3个“变局” 专家：2类房贬值，3类人有麻烦


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