“轻装”上阵！万达商管领跑新赛道
当负重而行的房企被压得喘不过气来时 ， 万达商管的担子却变轻了 。 轻装之下 ， 它的步子迈得更大 ， 行得更远 。
9月28日 ， 万达商管宣布一个具有历史意义的决定：从2021年开始 ， 万达商管不再发展“重资产” ， 即不再投资持有万达广场物业 ， 全面实施“轻资产”战略 。 万达商管集团总裁肖广瑞在接受媒体采访时表示 ， 这是万达商管集团董事会最新做出的决定 。
何谓轻资产 ， 它指的是万达商管不出建设万达广场的资金 ， 只输出品牌 ， 负责设计、建设与运营 ， 并分得收益 。
文章图片
实际上 ， 早在2015年 ， 万达商管便开始转型“轻资产”战略 ， 5年多来 ， “轻资产”战略取得了显著成果 。 截至2020年9月底 ， 万达商管累计开业336个万达广场 ， 其中“轻资产”项目58个；在建万达广场166个 ， 其中“轻资产”128个 ， 在建项目基本满足万达商管未来3年每年开业万达广场不低于50个的计划 。
肖广瑞还透露 ， 目前万达商管“轻资产”项目发展超出年初预期 。 截至9月底 ， 万达商管今年已签约“轻资产”项目53个 ， 是2019年全年签约40个“轻资产”项目的1.3倍 。 预计2020年万达商管全年签约“轻资产”项目将达到65至70个 。 根据万达商管董事会要求 ， 今后每年签约“轻资产”万达广场将不低于60个 ， 万达商管将彻底“轻资产”化 。
由此前的重资产到轻重结合 ， 到2021年开始全部轻资产 ， 这一转变对万达商管来说意义重大 。
第一 ， 万达商管终于可以摘掉房地产企业的帽子了 。 实际上 ， 万达集团此前已经将销售型的住宅业务从万达商管剥离出来 ， 归属于万达地产 ， 也就是说 ， 万达商管的业务和资产只剩下持有型的商业板块 ， 但商业地产毕竟还是地产 。 此次万达毅然宣布今后商业项目将全部实行轻资产化 ， 意味着万达商管已经不是一个传统意义上的开发商和地产商了 ， 因为轻资产战略使得万达商管既不拿地开发 ， 也不持有商业项目 ， 它只是输出品牌 ， 负责建设、招商、运营等环节 ， 实质上是一个服务性质的企业 。 此种四两拨千斤的玩法 ， 使得万达商管前期不用投入巨额资金 ， 而后期可以通过品牌和服务取得不菲的收益 。
众所周知 ， 资本市场对纯开发性质的房企兴趣不大 。 港股和A股中的房企市盈率普遍不高 ， 平均在3-5倍左右 。 近几年在港股上市的房企 ， 很多都是破发 ， 股价和市盈率普遍较低 。
但另一方面 ， 只要跟商业服务沾上边的 ， 市盈率则远远高于地产主业 。 最明显的是近两年的物业板块 ， 其平均市盈率为20-30倍 ， 几乎是地产主业的8-10倍 。 例如以地产开发为主业的碧桂园 ， 9月30日其市值为2089亿港元 ， 股价为9.48港元 ， 市盈率为4.99 ， 而其物业板块——碧桂园服务9月30日市值为1376亿港元 ， 股价为49.85港元 ， 市盈率高达57.9倍 。 保利地产和保利物业、雅居乐和雅生活等 ， 情况也类似 。
再以最近上市的贝壳为例 ， 9月30日其股价已达65.63美元 ， 市值达740亿美元 ， 超过了万科和碧桂园市值之和 。
由此可知 ， 做地产服务业的 ， 其估值远远高于地产主业 ， 其在资本市场的想象力是无限的 。 万达商管的轻资产模式跟物业、房产交易本质上类似 ， 都属于服务性质 。 不难想象 ， 未来万达商管上市时 ， 其估值也将一飞冲天 。
文章图片
第二 ， 万达商管的轻资产战略 ， 让其轻松避开了监管部门的三条红线 。 此前众多房企为了冲规模 ， 一直在高周转、高杠杆、高负债的路上蒙眼狂奔 。 这在房地产市场上行期之内确实让一些房企实现了弯道超车 ， 但在调控常态化、市场平稳期的大背景下 ， 这种模式已难以为继 。 三条红线的规定一出 ， 让所有房企都原形毕露 。
而万达则早已未雨绸缪 ， 早在10年前 ， 王健林就看出住宅地产拿地销售模式的局限性 ， 这种模式卖完楼再拿地 ， 永远挣的是快钱 ， 看起来资产很庞大 ， 但其实都是靠负债撑起来的 。 所以万达此后转战商业地产 ， 做万达广场 ， 自己持有 ， 源源不断地产生现金流 。 但在REITS等融资模式缺乏的情况下 ， 万达做重资产的商业地产仍然需要自己拿地 ， 自己出钱 ， 负债也不低 。
为此2015年王健林提出划时代的轻资产战略 。 经过5年多的摸索 ， 万达商管最终全部实行轻资产模式 。 如此一来 ， 万达商管无须出钱出地 ， 没有太多资金压力 ， 债务还能不断降下来 ， 而同时轻资产万达广场建成运营后 ， 能为万达带来源源不断的利润和现金流 。
每一家企业都有做大规模的野心 ， 也想为员工和股东创造更多的收入和利润 ， 但在三条红线的规定之下 ， 房企只能降杠杆 ， 在周转率几乎达到极限的情况下 ， 它们的规模和发展速度不得不降下来 。
但万达商管的轻资产模式则不受影响 ， 在经过五年的摸索之后 ， 万达商管的轻资产品牌输出已经形成一套流程和模块 ， 可以快速复制 。
【“轻装”上阵！万达商管领跑新赛道】一流的企业输出标准 ， 二流的企业输出品牌 ， 三流的企业输出产品 。 通过轻资产战略 ， 万达商管已走在输出品牌和标准的路上 ， 开辟出了一条全新赛道 。
推荐阅读
- 浪胃仙|泡泡龙的离世给所有吃播提了醒，浪胃仙顺势决定“转行”，新职业认真的吗？
- 结核|再见吧，“结核君”
- 感受松软海绵蛋糕“弹弹弹”
- 精河县精深加工，把每颗枸杞都“吃干榨尽”！
- 三星堆遗址|三星堆“迁都”猜想｜自然灾害说：洪水、地震等致三星堆古城毁亡
- 农民|春分时节小麦田间管理，做好这些工作，高产又优质
- 猴面包树|这种树“能吃能喝还能住”，养活无数非洲人，引进中国后画风变了
- 早餐的新吃法，“透明饺子”简单好学，孩子看了都超级爱吃！
- 想吃点心不用买，教你在家做“驴打滚”，不用烤箱，软糯香甜！
- 它，有“蔬菜之王”的美称，炒一炒就出锅，清爽可口，好吃不胖