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观点地产新媒体|成见 最后的红线( 二 )


无怪乎有人调侃 ， 我国居民主要矛盾是日益增长的居住需要同过快过高增长的房价之间的矛盾 。
那边厢则是房地产行业总体面临下行压力 ， 2018年以来的棚改货币化政策收紧 ， 房地产库存开始累积 ， 市场缓慢降温 。 中泰证券认为 ， 这是2018年以来经济下行压力的重要来源 。
正当外界认为“强周期行业”逻辑再度体现时 ， 去年7月30日中共中央政治局会议释放明确信号：“不将房地产作为短期刺激经济的手段 。 ”
新华社当时还援引专家说法称 ， 从房地产金融的角度看 ， 调控可以从几个方面实施：提高房地产开发贷款条件；收紧资金借助信托等渠道进入房地产项目；收紧个人住房贷款条件、额度 ， 并严控个人消费贷款、信用卡资金违规流入房地产市场等 。
不曾想 ， 这位专家“一语成谶” 。 过去一年来 ， 包括银行开发贷、信托融资、保险渠道融资 ， 以及个人购房贷款等均有不同程度收紧 。
今年5月以来 ， 国家最高领导人通过一系列重要讲话 ， 阐述“双循环”相互促进的新发展格局 。 至此 ， 近年来“房住不炒”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等消解强周期属性的调控 ， 终于有了最系统的目的——“国内大循环” 。
内循环的核心是刺激内需 ， 外因则是全球货币政策的变化 ， 从零利率、负利率到量化宽松 ， 其中美联储今年3月将利率降至接近零水平 ， 并推出无限量的量化宽松计划刺激经济 。
美国货币宽松会对中国带来外贸等压力 ， 叠加其它地缘政治因素 ， 实际上“国际大循环”的动能已明显减弱 。
若要打造国内大循环 ， 便需要回到国家所引导的“供给侧结构性改革” ， 将国内市场的生产、分配、流通、消费形成完整体系 ， 投资领域涉及新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化等 。
“玻璃大王”曹德旺多番批评房地产 ， 他说 ， 在过去二十年里 ， 房地产涨速领先其他实体经济行业 ， 吸纳过多本应流向其他行业发展的资源和资金 。
如今 ， 国家三令五申 ， 防止资金违规流入房地产市场 ， 引导资金更多流向实体经济——我们或许能看到一轮没有房地产参与的经济复苏 。
房地产主要资金来源分为按揭贷款、定金和预付款、国内开发贷款和自筹资金 ， 其中后两者是房企的筹资和投资现金流 ， 最新的“三条红线”便是管控筹资现金流 。
西部证券根据2019年度数据研究得出结论：融资新规管控了行业融资市场45%的资金 ， 管控上市公司房企融资市场70%的资金 。 短期将有大多数企业“以价换量” ， 中期布局一二线房企将更多采取合作开发或增加表外融资方式进行投资 ， 布局三四线房企将以快周转为主要经营模式 。
需要明确的是 ， “三条红线”目的在于调节房企的融资行为、融资结构 ， 限制野蛮扩张 ， 通过管控融资降低土地高溢价的情况 ， 保障行业平稳健康发展 。
融创在中期业绩会也回应 ， 这项政策主要方向是保持稳定的情况下能够逐步降低杠杆 。 该公司亦坦承 ， 央行的政策对所有企业的有息负债总额都有控制 ， 房地产格局大致稳定住了 ， 想再弯道超车或快速增长的机会就不高了 。
但这又是另一个白银时代的故事了 。
【观点地产新媒体|成见 最后的红线】 成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界 ， 多数情况下我们并不是先理解后定义 ， 而是先定义后理解 。


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