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观点地产新媒体|成见 最后的红线


观点地产新媒体|成见 最后的红线
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观点地产网房地产行业越来越真切地看到“三条红线”迫近的样子 。
据媒体9月26日消息 ， 监管部门要求“三条红线”试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标 。
报道同时提及 ， “三条红线”自9月起已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施 ， 房企每月15日前需提交监管部门下发的监测表 ， 共涉及8项财务指标 。
这距离“三条红线”融资监管规则被摆上台面 ， 仅过去一月有余 。
今年8月20日 ， 央行、住建部、银保监会召开了房企座谈会 ， 与会房企代表包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等 。 根据8月23日央行、住建部官网披露 ， 会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
上述规则为大家所熟知：依据杠杆水平高低设置三条红线 ， 扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍 ， 央行将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模 ， 对应有息负债增速0、5%、10%、15% 。
据***披露 ， 试点房企被要求在一个月内上交降档方案 ， 包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整 。 其余房企 ， 则自2021年1月1日全部执行 。
结合最新消息看 ， 至少对于试点企业而言 ， “三条红线”认定的负债标准或许是2020年6月30日 。
基准时间对于房企的重要性不言而言 ， 在中期业绩会上 ， 深圳控股便提及 ， 若以今年6月30日为基准 ， 预计可增加有息负债规模约40亿元 ， 而若以年底为基准 ， “公司的空间就非常大” 。
无论如何 ， 已经没有房企会否认 ， 属于房地产的高杠杆、高盈利时代彻底结束了 。
两天前 ， 万科郁亮首次公开回应对“三条红线”的看法 ， 他认为最新监管规定的影响“不亚于2002年土地招拍挂制度改革” ， 2002年前、2002年后以及2020年为界 ， 房地产分为土地红利阶段、金融红利阶段以及管理红利阶段 。
郁亮进一步渲染了新政的效力 ， 因为一直以来充当“老大哥”的万科这次认为 ， “三条红线”是行业重大游戏规则的改变 ， 会进行表内外穿透性全覆盖 ， 此前的财务技巧将没有任何用处 。
他同时证实 ， 今年“三条红线”明确下来 ， 明年要全面开始实施政策 ， 在新的阶段 ， 所有房企重新来到同一起跑线 。
万科之所以认为房地产行业规则发生变化 ， 潜台词或是新的监管对于“强周期行业”逻辑的颠覆性 。
过去20多年 ， 房地产一直作为经济的主要支柱 ， 和所处经济周期、流动性环境等都有密切关系 ， 在“房住不炒”提出前 ， 行业的调控一直有周期性 。
中泰证券曾指出 ， 2000年后中国对全球经济增长的边际贡献逐渐超过美国 ， 1/3经济增长是来自中国的贡献 。 其中 ， 房地产一直是经济的主导变量 ， 国内居民有六成以上财富直接或间接配置在房地产相关区域；过去十年 ， 中国1/3左右的增长是由房地产直接或间接拉动起来 。
该机构同时指 ， 2009年、2012年、2015年经济的企稳回升 ， 都开始于居民加杠杆 ， 主要的传导链条则为“政策宽松-居民加杠杆-房地产销售好转-企业加杠杆-房地产投资好转” 。
这也是凯恩斯主义在实践运用中所容易衍生的另一种情况 ， 上述所提及三次经济回升都伴随着财政政策及货币政策的宽松 ， 但宽松货币政策容易导致财富收入重新分配 ， 加剧社会收入差距 。
尤其是房地产与股市 ， 容易成为大规模流动性的目的地 ， 进而推高资产价格 。
从民生角度 ， 资产价格在房地产突出表现为土地成本升高导致房价居高不下 ， 年轻人掏空“六个钱包”买房 。 数据显示 ， 2020年上半年国内住户部门杠杆率约达59.7% ， 相比之下2008年仅18% 。


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