志获|如何编制设备设施年度维保计划，编制好的计划又如何实施下去
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一、物业设备设施维保计划的编制
在物业管理过程中 ， 物业设备维保计划的编制至关重要 ， 关系到物业设备设施的完好管控；业主对物业管理优劣的评价；同时也是物业管理年度预算的一项重要参考指标 。 实际管理中 ， 往往通过设备设施年度维保计划分解成季度计划、月度计划、周计划 。 工程部按照分解的具体计划实施相关维保工作 ， 维保计划编制的正确与否 ， 主要取决于采用的依据是否准确 ， 是否科学地掌握了设备设施真实的技术状态及变化状态 。
那么作为一名物业工程主管或工程经理 ， 如何科学编制一份物业设备设施维保计划呢？这份计划对整个物业管理的年度计划又能起到一个什么作用呢？下面就以下几个方面 ， 谈谈物业设备设施年度维保计划的编制要求与方法：
1、编制依据：
物业工程部作为一个物业设备设施的管理与维护部门 ， 首先应该分门别类 ， 按照供配电系统、给排水系统、消防系统、门禁系统、道闸系统、监控系统建立一套系统完整的设备台帐 ， 这套设备台帐即是设备设施年度维保计划的重要依据 ， 设备设施的技术参数、数量、地点、维修及更换状况等等在设备台帐中一一得到体现 ， 工程部主管或经理 ， 在每年的12月 ， 应根据设备设施台帐内容 ， 科学分解维保项目到下年度12个自然月中 。
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2、费用预算
没有费用预算的维保计划 ， 就不是一份完整的计划 ， 因为维保要涉及到费用问题 。 只有在设备设施维保计划中 ， 工程部年度预算的费用才可以得到最详尽的预算体现 。 工程部可同时把工具申购的数目及价格纳入年度维保计划当中 ， 从另一层面讲 ， 维保离不开工具 。 这样一来 ， 一年当中 ， 哪个月份需要维保什么设备设施 ， 需要准备什么材料 ， 需要准备什么工具 ， 总预算是多少 ， 这些数据在维保计划中都得以体现 。 从一个项目的整体物业管理预算方面来讲 ， 工程部一年的预算费用就完全可以依照这份维保计划来做预算了 。
3、预算参考
有时候 ， 我们在编制工程部年度维保计划的时 ， 需要依据项目的总费用预算、工程部最终能够分解到的费用预算 。 维保计划不是做得最好 ， 而是做得刚刚好 ， 这才是一份好的维保计划 。 因为很多时候 ， 我们在做维保计划时要受到经济方面的制约 。 打个比方来说：一个项目年度总费用预算为10万 ， 如果超出10万 ， 项目就会亏本 。 这个时候分解到工程部年度预算费用是3万 ， 那么 ， 工程部的年度维保计划就要围绕着这个3万元的预算来开展一年的维保计划（工具计划 ， 材料计划 ， 备品计划 ， 频次计划） 。 说得通俗一点：“巧妇难为无米之炊” ， 有多少钱 ， 做多少事 ， 尽量把事情做好 ， 要让物业设备设施在正常状态下运作 。 这也是目前大多数物业面临的境况 。 但无论如何 ， 作为一名工程部的负责人 ， 也要把一份维保计划做好 ， 把物业的设备设施维护好 ， 这在职业生涯中是一个提升 ， 也是一份责任 。
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4、设备状态
“钱要用在点子上” ， 设备维修活动的经济效益也是编制设备设施维保计划的重要依据之一 。 作为一名物业工程部的负责人 ， 在编制物业设备设施年度维保计划前 ， 要充分掌握物业设备设施的技术性能、负荷能力、传动机构、运行安全、维修状况、使用年限等方面的实际状况 。 只有充分掌握了这些指标 ， 才能在维保计划中对症下药 ， 有重有轻 ， 力求做到以最少的维修费用达到最高的设备可利用率 ， 并通过对维修活动的经济分析总结经验 ， 求出差距；从而找出不断提高设备维修活动经济效益的途径 。 工程部要逐一摸清设备存在的问题 ， 提出维保意见 ， 填写设备技术状态表 ， 以此作为编制计划的基础资料 ， 而不是盲目的去完成任务 。
二、物业设备维保计划的实施
1、分解任务
设备设施的年度维保计划是工程部年度工作大纲 ， 工程部需要把这份工作大纲计划具体分解到每个季度 ， 每个月份 ， 甚至每周保养计划及保养项目 ， 并上墙张贴 。 这样一来 ， 工程部相关工作人员就知道本月或本周需要完成哪些维保工作 ， 把大目标化成小目标 ， 一一攻破 ， 化零为整 。 季度计划必须落实维保时间、修理技术、准备工作及劳动组织 。 按设备的实际技术状况和运作的变化情况 ， 它可能使年度修理计划有变动 。 季度维保计划通常在上一季度最后一个月开始编制 ， 并在上季度最后一个月20日前下达维保任务并上墙张贴 。 月度维保计划是季度维保计划的分解 ， 是维保计划的最终计划（周计划可作为每周工作记录内容） ， 月度维保计划的执行情况是检查和考核物业工程部工作是否达标的最基本依据 。 通常在每月10日前编制下个月份的维保计划 ， 并在上一个月20日前下达下个月维保任务并上墙张贴 。 在月度维保计划中 ， 应列出维保项目的具体设备设施名称、维保类别、维保日期、所需经费、所需备品、所需备件、所需材料及所需人员 。 在分解维保计划时 ， 应注意避开节假日人员高峰时间 ， 尽量减少停机造成对业主的影响 。
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2、人员调配
【志获|如何编制设备设施年度维保计划，编制好的计划又如何实施下去】工程部往往被看着是一个“打杂”的部门 ， 很多物业把工程部划分为：运行组、维修组；或是高压组、低压组、弱电组、土建组、装修组等等 。 其实 ， 脱离科学合理的管理 ， 再多的组都没有用 ， 只会加大物业的人工成本 ， 只会让更多的员工浑水摸鱼 。 通常情况下 ， 物业按每5万平方米的建筑面积配置一名工程维修人员 ， 考虑到特殊行业持证上岗 ， 物业一般招聘持证上岗的有经验水电工 ， 另外可考虑按每30万平方米的建筑面积配置一名土建维修工 ， 至于分什么运行组、维修组、高压组、低压组、强电组、弱电组、土建组、装修组等等完全没有必要 ， 责权难分 ， 人员难管 ， 费用难支！
那么 ， 物业工程人员到底如何分配呢？又如何落实维保任务呢？
首先 ， 工程人员应分区管理 ， 集中维保 。 物业工程部应加强培训 ， 最少每月一次 ， 使每个员工掌握供配电、给排水等设备设施的维护保养技能 ， 同时根据园区的面积 ， 合理安排每个员工的管理区域 ， 每位工程人员负责各自区域的供配电系统、给排水系统、消防系统、道闸系统、监控系统、土木工程等的巡查 ， 并做好记录 。 同时负责区域内的业户报修、业户的装修监管 。 由于物业设备设施的急修不是天天有 ， 业户报修也不是时时有 ， 设备设施的巡查工作也可以适当减免（记录一定要有） ， 对于设备设施维保计划的任务 ， 工程部维修人员可以灵活安排好时间、器材、工具 ， 负责各自的职责范围 ， 完成维保工作 。 工程主管有权根据工作情况 ， 注意劳动力的合理利用和工作量的平衡安排 ， 临时调配人力、工具 。 工程维修人员根据主管的安排 ， 服从管理 。
其次 ， 物业的弱电系统、电梯系统通常是外包管理 ， 此时物业维修人员只需要做好监管、巡查、报修工作 ， 工程主管做好统筹安排 。 对于土建方面的维修 ， 因为此类工作量极少 ， 物业没有必要具备这样的维修人员 ， 完全可以临时外请相关人员来维修 ， 只需要按时按要求完成任务 ， 然后按工作量计价即可 。 （设备的更新改造、大修项目 ， 不妨交给外面的专业团队 ， 远比物业自身人员做得好 ， 远比物业培养一群“预备人员”节省费用 ， 这时 ， 工程主管发挥的作用非常大 。 ）
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3、检查考核
在维保计划执行的过程中 ， 物业工程主管或工程经理要做好检查和考核工作 。 落实抓好设备设施维保质量的鉴定、验收工作 ， 对不合格的维保项 ， 及时加以返工 。
每月对设备设施维保计划执行情况进行考核、评比和奖惩 。 各项计划指标要按级落实、考核维保计划的完成率、设备完好率、事故率、返修率、工时利用率等 。
维修保养完成后须认真填写维保记录并上报存档 。
4、科学严谨
设备设施年度维保计划的安排 ， 必须科学严谨 。 它是物业公司管理工作的重要组成部分 ， 具有严肃性 ， 必须加强调度 ， 认真执行 ， 努力完成 。 当确因特殊情况需要对维保计划进行变更时 ， 可考虑以下几种情况：
当设备技术状态急剧下降、突发故障或出现设备事故时 ， 可提前修理或增补项目；
当物业工程维修人员确实因工作繁忙 ， 设备技术状态良好 ， 则可酌情推迟维保；
当待维保的设备 ， 经解体后发现 ， 实际需要修理的内容与计划差别过大 ， 则可酌情改变修理类别和停修时间；
当设备已达到计划维保期 ， 但因人员安排或准备不足 ， 会导致维保不能按原计划如期完成 ， 此时可酌情推迟维保时间 。
此文 ， 仅供参考 ， 献给正在苦苦追求微薄利润的企业 ， 献给正在物业管理行业默默付出 ， 养家糊口的管理人员 ， 献给正在提升自我能力的物业工程管理人员 ， 如需《设备设施年度维保计划》的范本 ， 请留言或自行在本人文库中搜索 ， 我个人认为：可行、科学、严谨、适用 。
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