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澎湃新闻|探讨商品房预售制度｜取消预售是中国房产行业改革的一种可能

近日 ， 取消商品房预售制度呼声再起 。 商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用 ， 不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用 。 但不可否认的是 ， 预售制度本身也存在一定的问题 ， 比如延期交房、烂尾风险等 。 对于这一制度是否需要改革 ， 澎湃新闻将进行多方面探讨 。
近年来 ， 随着中央调控房地产政策的深入执行以及“房住不炒”观念深入人心 ， 关于中国房地产未来的发展模式探讨又进入了“白热化” 。 随着商品房预售制度的优势作用愈渐薄弱 ， 相应的弊端日渐突出 ， 市场上关于取消房地产预售制的声音也逐渐放大 ， 甚至有个别省市提出了预售证改革方案 。
2018年福建住建委要求福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件 。 广东尝试改革商品房预售制 ， 在深圳龙华金茂府试点现房销售项目 。 合肥市房产管理局发布了《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》 ， 鼓励支持房地产开发企业实行现房销售 。 今年3月份海南也出台楼市新政 ， 发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》 ， 其中明确提出“新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度” 。
目前 ， 国际社会上较为常见的商品房销售模式为预售与现售两种 。 预售 ， 即开发商在商品房竣工之前将正在建设中的房子预先出售给购房之人 。 现售 ， 即一手交钱一手交“房” ， 现售之“房”按照国家《商品房销售管理办法》规定 ， 应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件 。
顺应市场对商品房预售制的热议狂潮 ， 本文将从项目、房地产开发公司以及房地产行业三个层面对于商品房预售制进行探讨 。 在笔者看来 ， 取消预售制会对现有中国房地产行业带来很大的冲击 。
预售制的初衷：缓解住宅严重短缺
改革开放初期 ， 国内住宅面临严重短缺的困境 ， 商品房市场不成熟 ， 除了银行贷款之外缺乏充足有效的融资渠道 。 1994年内地从香港引进商品房预售制度 ， 其后20多年间对我国房地产行业的快速发展起到了巨大的推动作用 ， 解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用 。
根据各地方房管局上报国家统计局的数据显示 ， 全国商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重由2005年的63%提升至84% ， 其中40大中城市期房销售面积占比始终维持在80%以上 。
商品房预售制在众多方面都发挥了积极作用 ， 例如解决了商品房建设资金不足问题 ， 加快资金周转 ， 提升了项目IRR（Internal Rate of Return ， 内部收益率 ） ， 进一步推动企业规模扩张 ， 进而提升股东收益率等 。
另一方面 ， 我们也要看到商品房预售制度存在诸多不足之处 ， 现实中常常发生无良开发商提前收取房款后卷款跑路、预售承诺与交房不符等诚信缺失情况 ， 给社会带来了负面影响 。 2018年年初石家庄一个名为宇坤·椿萱苑楼盘项目 ， 开发商河北杰华房地产开发有限公司在与消费者签订购房协议 ， 购房者支付30%预收款之后 ， 竟卷款逃走 ， 使得购房者因此遭受了不小的损失 。
项目层面影响：利润提升、推动税制变革
从项目层面来看 ， 现房销售取代预售制无疑会使现金流归正周期延长 ， 降低项目IRR ， 下面笔者将以构建模型的方式来直观阐述现售与预售之间的差异：在不考虑融资的情况下 ， 一个10万方的住宅项目 ， 在2020年1月份取地 ， 3月份开工 。 测算前提如下：
澎湃新闻|探讨商品房预售制度｜取消预售是中国房产行业改革的一种可能
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预售制下可以在当年5月开始销售 ， 现售制则在封顶后（2021年9月）才能销售 。 假设现售制下 ， 单价提升了5% ， 财务最终表现如下：


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