澎湃新闻|探讨商品房预售制度｜取消预售是中国房产行业改革的一种可能( 三 )
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通过对比分析发现 ， 预售制下能迅速放大地产总资产规模 ， 但随后会出现回落 ， 现售制下总资产、净资产增长速度平缓 。
净利润方面 ， 在预售制下由于能提前销售 ， 集中结转 ， 因此能够比现售制下提早实现盈利 。 经营性现金净流量方面 ， 在现售制下由于前期无收款 ， 所以负值会更大 。
由此可以看出 ， 预售制取消给房企带来的影响将会最直观的体现在财务报表上 ， 这对于那些过度依赖商品房预售来实现规模扩张的房企来说将是不小的冲击 。
3、房企将进一步压缩成本
当现售代替预售 ， 房产以完工状态销售时 ， 由于无法获得预收房款 ， 使得房企很有可能无法如期支付工程款 ， 在与总包谈判延期支付工程款时 ， 对方极有可能提出提高合同造价的要求 ， 进而导致项目单方成本的增加 ， 而在“房住不炒”政策的把控下 ， 房企又无法通过提高房价来弥补这部分成本的增加 ， 综合影响下将会压缩项目利润 。 这就要求企业提高自身成本管控能力 ， 通过压缩成本以及合理安排付款节点等方式来对成本进行综合把控 。
4、口碑差的房企“原形毕露”
预售制下房企多是通过图纸、沙盘、售楼员口述等来向消费者介绍所售房产 ， 而在现售制下房产将以最真实的面貌呈现给消费者 ， 如此看来这对于品牌形象好的开发商而言更有利 ， 但那些口碑实力均差的开发商将会“原形毕露” 。
然而现实是实力再强大的房企也会存在交房与宣传不符的情况 ， 以碧桂园为例 ， 其在2020中国房地产上市公司综合实力榜上排名第三 ， 实力不可谓不强大 ， 但依然每年都会出现由于交房与宣传不符而遭受投诉的情况 。 2018年其在江苏的某小区遭业主投诉样板间与实体房存在巨大差异 ， 2019年又被盐城一小区业主投诉交房与宣传不符 。 而随着预售制的取消将会对房企的营销管理提出更高的要求 ， 杜绝虚假夸大的宣传 ， 同时也督促房企提高建房质量 ， 从而树立良好的品牌形象 。
进一步综合来看 ， 预售制取消不仅会带来开发周期延长、融资成本增加、资金使用效率降低、整体盈利表现较差等不利影响 ， 还会导致股东权益报酬率下降 ， 阻碍企业规模扩张 。
三、房地产行业层面：淘汰一批综合实力较弱的中小房企
基于前文对项目及公司层面的分析 ， 延伸至行业层面来看 ， 预售制的取消短期内将会降低房地产行业的利润以及IRR ， 加速行业分化 ， 使得实力较强的房企处于优势地位 ， 进而淘汰一批综合实力较弱的中小房企 ， 通过行业内优胜劣汰的整合 ， 使得土地、资金等稀缺资源能够向优质房企倾斜进一步完成房地产行业发展格局的调整 。
【澎湃新闻|探讨商品房预售制度｜取消预售是中国房产行业改革的一种可能】综上所述 ， 取消预售制是目前中国房地产行业改革的一种可能 ， 未来是否执行取决于我国经济的发展和城镇化进程的完成度 ， 但未来不论如何改革 ， 都应该温和稳步的推进 ， 需要全国一盘棋 ， 设立缓冲过渡期 ， 避免中小房企出现资金链断裂 ， 引发系统性风险 。 同时要加强政府的引导作用 。 相信未来 ， 行业一定能找到一条最适合自身的发展道路 。 （编者注：作者为隆基泰和集团财务副总裁）
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