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ceo|万科物业CEO朱保全：过去15年物业没打过一场胜仗( 三 )


比如开发商做了一个退台式阳台 ， 业主搭了一个违章的建筑出来 ， 物业公司有责任、有义务要去拦截 。
管 ， 被骂回来了；强制管 ， 你到底是仆人还是主人就打起来了 。 底层员工 ， 给一个红包就走了；那么经理呢 ， 管还是不管？
今天我们在用无人机、图像识别等等的方式在“看” ， 物业总公司跟一线的关系非常非常微妙 。
因为这个行业你说他好 ， 每年1月1号 ， 如果按财务的权责发生制 ， 他的收入已经都到位了 。 当然因为收缴率 ， 现金流不一定有那么好 ， 之后的每天都在花钱 。
为什么物业公司更多的都是通报批评而不是表扬？因为你一年都在省钱 ， 你钱已经收到了 ， 收多少已经定了 ， 这是好的；但是不好的是 ， 也只能收这么多了 ， 剩下的就是花钱的事 。
物业很重要的一件事就是总公司看好一线公司花不花钱 ， 一个不花钱的项目现场一定是有问题的 。
这个时候它跟激励考核各方面是矛盾的 ， 所以我们看到了跟装修的冲突、跟外卖的冲突 ， 也包括跟经纪人之间的冲突 ， 设置一位门岗守在这里 ， 80年代向香港学 ， 叫“私家花园 ， 非请莫入”；但是今天全进来了 ， 中间到底拦不拦这一道？这是面临的一个问题 。
No.3
物业公司到底值不值钱？
没有一个行业比这个行业更好了 。 其他所有行业全是用脚投票的行业 ， 只有这个行业是51%的人投票就能够决定100%的事 。
我们可以算一笔账 。
一个10万平米的小区 ， 一平米涨5毛钱物业费 ， 一年60万 。 假如这5毛钱是因为物业干得好 ， 拿到好的溢价 ， 这5毛钱很少摊回到成本里面 。
如果我们假设摊3毛钱回去 ， 留2毛钱回来 ， 那么市场一看 ， 还有哪样生意能够让你卖到每家每户 ， 并且赚到每平米每个月两毛钱的利润？
你只需要在这个小区里好好干 ， 有51%的人同意 ， 你就可以把这5毛钱涨上来 。 所以物业的本质是花好钱 。
物业公司本质上就是个GP ， 1月1号收了业主的钱 ， 一年能不能把这个钱花好、花到业主满意 。 对于物业公司来说 ， 拿的是超额的酬金、超额的收益 。
但是你要想做好一个GP ， 是否专业 ， 并且是否愿意透明 ， 是物业的核心 。 如果这些事都做到了 ， 我相信没有哪个业主愿意把你撵走 。
如果这些事情都做到了 ， 市场会不会给到20倍（PE）以上的钱？再有点规模 ， 是不是能给到25~30倍？
国外物业公司在上市的物业公司里面,大概也就是20~30倍 。
但是别忘了 ， 这些公司 ， CBRE和仲量联行 ， 已经都超过了200年的历史 ， 经历了资本市场上下几轮的过程 ， 大家给到了20~30倍的市盈率 。 能拿到这个市盈率 ， 我们已经超过了很多行业了 。
接下来你要想再拿30~50倍靠什么？叫招贤纳士 ， 这比假设的商业模式更重要 。
今天如果说大家融资能够拿到很多钱的话 ， 我们是不是能够吸引更多的人才进入到这里面？
我刚进物业行业的时候 ， 这行有一句通用的话叫“上辈子做孽 ， 这辈子干物业” ， 这个行业自己的孩子是不是愿意干？
这个行业今天才刚刚开始 ， 他今天的很多故事其实可能还是个假设 ， 如果在这个时候有更多的人才愿意进入这个行业 ， 并且你这个公司能把它留下来 ， 我觉得这才是这个行业的未来 。
如果说我们的基层的人员全部是成本中心的 ， 却又不能够建立“成本中心向利润中心转移”的资源转化通道的话 ， 那其实这个行业有很多根本的东西还没有解决 。
所以 ， 也希望少一些利润的游戏 ， 少一些商业的假象 ， 多一些时间在基层员工 ， 多一些行业的真实价值创造 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）


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