ceo|万科物业CEO朱保全：过去15年物业没打过一场胜仗
本文转载自公众号：“未来可栖”
文|盐阿白
“干啥啥不行 ， 收钱第一名”
近日 ， 宁波“中梁首府”的几名业主 ， 因为不满物业方启动收取人防车位租赁费 ， 将这面锦旗送给万科物业 。 
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“嬉笑怒骂 ， 看客各自欢腾” ， 就像万科物业在回应中所说的那样 ， 以此事为导火索 ， 一时之间 ， 在全国内掀起了一波业主给物业公司“赠锦旗”的冷嘲热讽 。 
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物业行业又一次站上了风口浪尖 ， 成为了众口讨伐的对象 。
在这场风波之中 ， 或许只有万科物业挺起了腰板：青山绿水 ， 江湖再见 。
在万科物业CEO朱保全看来 ， 物业在博弈之中 ， 从来没有赢过 。 在不久前的JUMP大会上 ， 他提到：
“在过去15年里面 ， 物业公司与各个行业没打过一场胜仗 。 电梯广告全覆盖了 ， 快递全覆盖了 ， 中介全覆盖了 ， 外卖全覆盖了 。
现在最可怕的是业主自己从小区里面开始搞社区团购了 。 原来是别人进来 ， 现在是从里面出去了 。
被一一攻破之后 ， 物业公司在这个过程中显得毫无还手之力 。 ”
而就是这样的“弱势群体” ， 在资本市场上却十分强势 。
作为优质的现金流行业 ， 物业服务具有可持续性的收益 ， 社区中潜在的附加服务 ， 也让行业具有巨大的增值潜力 。 在资本市场上 ， 物业企业的估值与PE的表现都十分耀眼 ， 许多top级房企也纷纷启动分拆物业上市的步伐 。
弱势的执行力 ， 强势的资本实力 ， 物业行业陷入一种“口碑与市值”相背离的怪象 。
而怪象背后 ， 实际上是社区多业权与单一业权 ， 业主个体与群体等多方面的博弈 。
物业究竟管理什么？
物业公司凭什么能够拿到几十倍的PE？
行业的“故事”应该由谁来说？
在不久前的JUMP大会上 ， 万科物业首席执行官朱保全给出了答案 。
以下为朱保全演讲：物业的本质（有删减）
最近有一些锦旗火了 。
这话说得没错 ， 但这背后实际上是大家对物业管理的不懂 。 并不是说送锦旗的人不懂 ， 而是传播这个锦旗的人 ， 大家不太懂这个是什么 。
我觉得在资本市场炒作物业股价的同时 ， 大家冷静下来 ， 看看这个行业到底是什么 ， 是非常有价值的 。
上市物业公司市盈率中位值超过了45倍 ， 这个大家都知道；但我们从外接的二手物业数据看 ， 起始物业费收缴率小于70% 。
虽然上市公司都愿意说自己是90%多 ， 但是实际上我们收回来跟业委会签的这些物业项目 ， 最开始第一年大概物业费收缴率就是70% ， 后来至少要用三年左右的时间 ， 才能把它做上去 。
我一直问这个答案到底是什么？大概就是物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力 。
所以这个故事到底是物业人的故事 ， 还是投资人的故事？现在我们大概率其实还是开发商的故事 。
No.1
物业是什么
首先城市很重要的一个数据叫容积率 ， 物业管理跟容积率非常相关 ， 城市它也是随着容积率聚集而成的 。
这个维度 ， 我们可以用二象限去看待 。 在一块土地证下面有多业权和单一业权 ， 然后使用还是租赁 ， 形成了两类业务 ， 一类业务是PM（Property Management） ， 一类业务是FM（Facility Management） ， 分别是物业管理和设施管理 。
今天大家对于这两件事情本身就是混淆的状态 ， 所以在跟外国人做国际对话的时候 ， 有时讲中国的物业管理 ， 人家听不懂 。
比如说我们做的很多企业总部的业务 ， 大家都叫做物业 ， 其实这个不叫物业 。 今天做的市政的业务大家也叫物业 ， 其实这也不叫物业 。
有了PM和FM的区隔之后 ， 我们再来看物业 。
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