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房企“三道红线”影响开始显现？

原始标题：近一个月房企融资规模骤减25% ， “三道红线”影响开始显现？2020年09月21日 23:03:45来源：新京报0人参与0评论近一个月以来 ， 在“三道红线”压力之下 ， 特别是8月20日住建部和央行召开重点房地产企业座谈会至今 ， 房企债券融资规模明显收缩 。根据贝壳研究院统计数据 ， 按发行日期来看 ， 8月20日-9月20日 ， 房企境内外融资规模约992.7亿元 ， 比前一个月减少24.6% ， 规模收缩约四分之一 。贝壳研究院高级分析师潘浩表示 ， “房企融资规模收缩 ， 主要是受到境外债市的负面拉动 ， 外部环境的高度不确定性导致今年4月后的境外债市低迷；同时 ， 融资新规的影响有一定的滞后期 ， 在逐步消化前期计划性发债后 ， 境内债市规模或将进一步收缩 。 ”整体融资规模环比收缩 ， 境内债相对稳定进入下半年以来 ， 我国加强对房企资金和融资的监管 。 8月16日 ， 中国银保监会主席郭树清指出 ， 房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛” 。 8月20日 ， 央行、住建部召开座谈会 ， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。据媒体报道 ， 尽管座谈会内容未公布 ， 但业内人士透露是与“三道红线”有关 ， 12家参会企业将作为试点 。 据悉 ， “三道红线”分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、第三道红线为现金短债比小于1倍 。 根据“三道红线”触线情况不同 ， 将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 如果“三道红线”全部踩中 ， 开发商的有息负债将不能再增加；踩中两道 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；踩中一道 ， 增速不得超过 10%；一道未中 ， 不得超过15% 。值得注意的是 ， 在上述背景下 ， 从8月20日至今 ， 房企债券融资规模明显收缩 。 根据贝壳研究院统计数据 ， 按发行日期来看 ， 8月20日-9月20日房企境内外融资规模约992.7亿元 ， 比前一个月（7月19日-8月19日）减少24.6% ， 规模收缩约1/4 。具体来看 ， “新规”后一个月间 ， 境外融资规模约280.9亿元 ， 较前一个月大幅降低45.6% ， 占比整体融资规模约28% 。 境内融资相对平稳 ， “新规”后一个月境内融资规模约711.8亿元 ， 较前一个月微增0.6% 。但是 ， 也需注意的是 ， 即便环比规模收缩 ， 但同比来看 ， 8月20日-9月20日 ， 房企境内外融资规模仍然较2019年同期增长了10.7% 。 同时 ， 境内融资规模较为平稳 ， 延续了7、8月份量增的态势 。另外 ， 一些大额度的公司债券也陆续在本月获得受理 。 其中 ， 9月11日 ， 平安不动产有限公司“2020年面向专业投资者公开发行短期公司债券”获深交所审核通过 ， 发行规模不超过100亿元（含） ， 发行期限为不超过1年（含）；9月16日 ， 上交所披露 ， 融信中国旗下公司“2020年面向专业投资者公开发行公司债券”获上交所受理 ， 拟发行金额不超过88.8亿元（含）；9月17日 ， 据上交所消息 ， 信达资产发行的“致远资产支持专项计划”获上交所受理 ， 拟发行金额99.98亿元 。境内发债利率走低 ， 美元债利率高企从目前的融资情况来看 ， 境内公司债券融资利率同比去年同期呈现下降态势 ， 而海外融资利率仍然不断高攀 ， 融资成本上升 。中原地产首席分析师张大伟表示 ， “目前 ， 房企融资的难度处于历史最低水平 ， 平均融资利润也非常低 ， 平均融资成本降低 ， 票面利率集中在4%-5%左右 ， 远远低于去年同期的6%-8% 。 ”在境内债发行规模走高的同时 ， 美元债发行数量也处于高位 ， 8月单月累计发现美元债高达65.6亿美元 ， 相比2019年同期的23.8亿美元上涨了176% 。 9月中上旬继续发行33亿美元 ， 房企密集发布大额融资 ， 整体看 ， 7-9月以来 ， 房企融资刷新了历史同期纪录 。相比于境内债 ， 最近几笔海外融资的利率依然不断攀升 。 9月18日 ， 鑫苑置业宣布完成一笔美元票据的发行 ， 本金金额为3亿美元 ， 利率14.5% ， 期限为2023年到期 。同期 ， 还有几笔海外融资的利率均超过10% 。 比如 ， 当代置业在9月1日发布的2笔合计1亿美元的票据 ， 利率最高为11.95%；汇景控股于9月1日增发的2500万美元票据 ， 利率为12.5%；佳兆业集团于9月3日增发一笔4亿美元票据的利率为11.25% 。房企主动降债应对“三道红线”在“三道红线”压顶之下 ， 一些“踩线”的龙头房企也正在调整融资结构 ， 降低负债 。例如 ， 恒大在本月赎回了一笔高息美元债 。 9月17日 ， 中国恒大公告称 ， 提前赎回一笔于2020年到期票据 ， 票据本金金额15.65亿美元 ， 利率11% 。 同样 ， 碧桂园也赎回了2021年到期的7.5亿美元票据 ， 目前 ， 碧桂园已无任何未偿还的已发行2021年到期的票据 。亿翰智库指出 ， 在“三道红线”之下 ， 为更好地控制风险 ， 企业主要从开源、节流和动态管理三个方面着手 ， 将杠杆率维持在合理水平 。 其中 ， 开源方面主要包括高周转、引入战投、拆分优质资产上市、轻资产等；节流方面 ， 不冒进 ， 谨慎选择 ， 探寻窗口期融资机会 ， 把握投资力度和方式 ， 严控投资成本和质量；动态管理方面 ， 动态推演全项目现金流变化 ， 掌握各项目动态 ， 及时识别风险并制定应对措施 。除了调整融资结构、降低融资成本外 ， 部分龙头房企也率先降价促销 ， 抓住“金九银十”的市场机遇进行快速回笼资金 。 其中 ， 恒大、融创等房企已经在全国各地展开促销策略 ， 恒大更是祭出了“全国楼盘7折优惠”的大招 。张大伟分析称 ， “整体看 ， 房地产行业资金紧张 ， 房企抓紧窗口期 ， 大部分房企为了应对未来可能的市场变化 ， 在增加一切融资手段 ， 包括长短期、境内外等 ， 加快储备资金 。 同时 ， 房地产销售有所缓和 ， 大部分企业销售增加 ， 也使得房企资金得到回笼缓解资金紧张 。 ”同时 ， 潘浩预计 ， 未来随着“三道红线”新规影响的凸显 ， 房企融资或将进一步收缩 ， 在收紧节奏上预计将继续采用阶段性、选择性等平稳方式过渡 ， 防止在政策升级过程中造成房企大量债务违约风险 。 （新京报采访人员 徐倩）


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