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商品住宅|瞭望丨长沙房价洼地效应

文?|《瞭望》新闻周刊采访人员 ?丁锡国?刘良恒?席敏
商品住宅|瞭望丨长沙房价洼地效应
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长沙市滨江新城新区核心位置，新开发的精装修楼盘每平方米房价在 15000 元左右 刘良恒摄 / 本刊
【 商品住宅|瞭望丨长沙房价洼地效应】◇在全国大中城市中，长沙经济总量排名第16位，城镇居民人均收入排名第11位，但新建商品住宅价格却排在第64位
◇长沙财政对土地的依赖不到40%，有效避免了经济社会发展被高房价绑架，同时也倒逼政府通过发展实体经济来开辟财源
长沙，有“网红城市”之称。这里有深受年轻人追捧的综艺节目，有吸引八方来客的“打卡圣地”，有口味纯正的“苍蝇馆子”。
这一切，与长沙的低房价不无关系。买一套位置、品质大致相当的房子，在北京、上海、深圳等城市大概每平方米需要6万元甚至更高；在杭州、南京、苏州等城市需要三四万元；在长沙，只需要1万元出头。
长沙经济实力并不弱。2017年，长沙成为全国第13个地区生产总值破万亿元的城市。长沙城镇居民收入也不低。去年，长沙城镇居民人均可支配收入为55211元，在全国17个经济规模过万亿元城市中居第11位。
但论房价，长沙却是洼地。中国指数研究院数据显示，到2019年底，在全国17个经济规模过万亿元城市中，长沙房价最低；2020年6月、7月，长沙市新建商品住宅价格均排在全国100个大中城市的第64位和30个直辖市及省会城市（不包含拉萨、台北）的第25位。
作为“网红城市”，长沙的房价洼地是如何形成的？低房价又给这座城市的发展带来了怎样的效应？
强力调控去“虚火”
2018年6月，《湖南日报》连续发表4篇署名“晨风”的评论文章，就如何促进长沙房地产市场平稳健康发展亮明态度。
彼时，在一线城市楼市“虚火”带动下，长沙出现炒房现象。尽管商品住宅供求关系整体平衡，但由于一些开发商捂盘惜售，部分中介哄抬房价，少数自媒体搅乱市场，散布“楼市库存告急”等不实言论，加剧市场紧张情绪，出现“全民进场，遍地刚需”的情景。
此前，长沙房价一直维持在相对较低水平。受单位自建房较多等多种因素影响，2012年前后，长沙主城区多数新建商品住宅每平方米价格在5000元左右。但从2016年下半年开始，房价出现“跟涨”“补涨”甚至“跳涨”现象。有一名购房者，2014年到一处楼盘看房时，每平方米均价还只有4000多元，4年后再去看时，已上涨到12000元，并且需要摇号，中签率不到6%。
针对市场高烧不退、炒房成风的表象，“晨风”系列评论文章一针见血指出，房价高企的症结，并非供需矛盾，而是投机行为作祟。并明确提出，在房地产市场调控上，政府必须保持定力，不能被房地产商、不良舆论绑架，听任市场炒作者兴风作浪。
省会城市的楼市乱象，被省委机关报连发重磅文章批评，非同寻常。直接促成了长沙市更为严格、更为有效的房地产市场调控政策。
2018年6月，长沙从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等方面对楼市全面调控。一是严控土地价格，改变出价最高者得的土地竞拍方式，实行最高限价和熔断机制，防止地价推高房价；二是严控新建商品住宅价格；三是严格购房资格审查；四是严禁房地产开发企业销售炒作；五是严控住房交易。购买首套房，需要落户满1年，或连续缴纳24个月个人所得税；购买第二套房，需要首套房取得不动产权属证书满4年；商品住房上市交易，需取得不动产权属证书满4年。
随着调控力度加码，长沙楼市逐步回归理性。据长沙市住建局提供的数据，2018年、2019年、2020年1～4月，长沙市新建商品住宅销售均价分别为7938元/平方米、8267元/平方米、8527元/平方米。在全国大中城市中，长沙经济总量排名第16位，城镇居民人均收入排名第11位，但新建商品住宅价格却排在第64位，是名副其实的房价洼地。
一房稳满城活
人们通常用住房价格与城市居民家庭年收入之比作为衡量房价是否合理的一个重要指标。相关研究发现，房价收入比在3倍至6倍之间为合理区间；超过6倍，意味着房价可能过高。
易居研究院数据显示，我国绝大多数大中城市房价收入比在6倍以上，一线城市甚至超过20倍。2019年长沙房价收入比为6.4倍，居全国50个主要城市末位。
长沙市委政研室主任段宁等人认为，长沙相对较低的房价，对经济社会发展的正向作用已经凸显。
避免沦为“房奴”，居民幸福感强。在有关机构组织的“中国最具幸福感城市”评选中，长沙已连续12年入选。居住成本较低，是重要原因之一。
长沙居民自有住房比例位居全国大城市前列，许多大学毕业生工作六七年后，基本能自食其力购买一套住房，外来务工人员也相对容易实现住有所居。据长沙市统计局提供的数据，去年，城镇居民人均消费支出39516元，其中居住人均消费支出7628元，仅占19%。
房价洼地成为吸引人才高地，城市竞争力增强。近几年，长沙每年净流入人口都在20万人以上，位居国内城市前列。长沙吸引大量工程师、创新人才的优势之一，就是房价较低。
低房价降低了创业门槛，促进了城市繁荣。2019年，长沙市场主体突破100万户，在中部省会城市中，每万人拥有市场主体数量位居第一。


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