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重症监护室|杭州长租公寓连续爆雷，房东租客双双被坑，“高收低租”模式还能玩多久？( 三 )


“归根到底是一场金融游戏”
一家杭州市住房租赁管理协会会员单位负责人张平（化名）认为 ， “高进低出”、“长收短付”的模式为很多长租公寓企业的发展添了一把火 ， 但过度使用这套模式则把行业竞争变成了一场金融游戏 ， 一旦遭遇市场风险 ， 玩过火的“游戏玩家”就会立即偃旗息鼓 ， 留下一地鸡毛 。
张平告诉《中国经济周刊》记者 ， 杭州在2018年就经历过长租公寓“爆雷” 。
“和当年的P2P爆雷潮几乎同步 ， 听说是因为有长租公寓老板获得租客预付租金后 ， 将资金投入P2P业务 ， 相关P2P企业倒闭后 ， 长租公寓的资金链也断裂了 。 有的长租公寓和P2P公司是相互依存的关系 ， 在长租公寓发展需要资金的时候 ， P2P也是‘慷慨解囊’ ， 因为P2P资金也需要投资标 ， 两者是一荣俱荣 ， 一损俱损的 。 ”张平说 。
一位网友总结的“长租公寓”生财之道
张平认为 ， 长租公寓的扩张模式和P2P有一定相似性 。
“P2P通过高息来诱惑投资者 ， 获得投资者的资金 ， 做资金池 ， 做广告 ， 投项目 ， 如果发展得好 ， 可以快速扩张 ， 快速做大 。 长租公寓也是用高额租金诱使房东把房产托付给他们 ， 他们低价引诱租客来承租 ， 通过‘长收短付’获得租客大量资金 ， 形成资金池 ， 再用资金池里的资金去给企业做广告 ， 投项目 ， 支撑企业继续高价收房扩张 。 ”张平说 ， 这样的模式如果经营不善 ， 或者遭遇政策风险 ， 就会立即出现问题 。
张平认为 ， P2P和长租公寓的疯狂扩张模式都可以理解为是一种“金融创新” ， “有不少政府机构 ， 金融机构都曾给他们站台啊” ， 但归根到底这是一种缺乏有效监管的金融创新 ， 潜在风险很大 ， 坑了很多投资者 ， 坑了很多房东租客 。
“所以我们常说这归根到底就是一场金融游戏 ， 而且江浙地区有一批人玩这套游戏玩得很溜 ， 把法律文本设计得无懈可击 ， 据我所知 ， 2018年杭州爆雷的长租公寓受害人报案后立案都很难 ， 企业以‘经营不善’为由倒闭清算 ， 受害人拿不到钱 ， 维权非常困难 。 对于这次（爆雷） ， 情况不知道会如何 ， 这确实非常考验执法者的智慧 。 ”张平说 。
张平向《中国经济周刊》记者介绍了一位2018年爆雷的杭州鼎家长租公寓的租客受害者 ， 对方表示 ， 报案后至今未收到任何退款 。
“这次杭州长租公寓爆雷潮力度可能比2018年要大 ， 受损的租客和房东至少是数以万计的 。 ”张平说 。
张平告诉《中国经济周刊》记者 ， 受疫情影响 ， 长租公寓企业现金流受到冲击 ， 行业损失很大 ， 抗风险能力比较弱的长租公寓企业会遭遇很大经营风险 ， 有的企业甚至故意剑走偏锋 ， 最后“捞一把”再走人 ， 但整个行业也在探索更稳健的商业模式 ， 对冲疫情带来的风险 。
“疫情以来 ， 我们看到 ， 魔方集团将部分白领公寓改为蓝领公寓 ， ‘乐乎’在北京推出首个企业服务公寓项目 ， ‘窝趣’也推出首家企业公寓华舍公寓 。 疫情之下 ， 类似蓝领公寓这种TO B的商业模式肯定更有优势 ， 可以用TO B的模式来补充TO C模式的不足 ， 这是全行业的一个调整趋势吧 。 ”张平说 。
对于长租公寓行业的未来发展 ， 诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《中国经济周刊》记者表示 ， 近年来 ， 长租公寓行业野蛮生长 ， 乱象环生 ， 但这并不代表长租公寓行业未来发展堪忧 。
王小嫱说 ， 自2017年 ， 十九大确定房地产长效机制核心内容“租售并举” ， 住房租赁市场迎来高速发展期 ， 各路资本入局抢滩长租公寓 ， 但政策利好背景下长租公寓野蛮生长 ， 快速发展的租赁市场乱象环生 ， 风波不断 ， 如自如甲醛事件 ， 以及租金贷横行市场 ， 爆雷现象频出等 。
“但这也并不代表长租公寓未来发展堪忧 ， 政策红利下 ， 随着机构的运营经验的沉淀 ， 长租公寓未来仍有生存机会 。 机构要持久运营下去 ， 还是要做好对租户的保障 ， 提高续租率 ， 降低房源空置带来的成本增加 。 其次 ， 长租公寓的付款方式不应该依赖金融手段 ， 降低“租金贷”付款方式的占比 。 再次 ， 企业规模要稳步扩张 ， 不能激进扩张 。 ”王小嫱说 。


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