21财经搜索|总价37万入住一线城市核心区！白菜价公寓，你竟然敢买？这种投资是大坑！( 二 )
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普遍双合同规避政策
采访人员调查发现 ， 所有这些无产权公寓基本都是每平方米一万多的价格 ， 小面积 ， 买一层送一层 ， 使用期限从20多年到40年都有 ， 主要看地产商拿地的时间 。
而按照国家《合同法》规定 ， 租赁期限不得超过二十年 。 超过二十年的 ， 超过部分无效 。 租赁期间届满 ， 当事人可以续订租赁合同 ， 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年 。 为了规避这个问题 ， 中国软件CBD和万荟珑寓的公寓销售人员都表示 ， 这些公寓的销售合同都是以两份甚至多份的形式进行签订 ， 将40年拆分成2份租住合同 。 中国软件CBD的合同是以物业转让使用权方式 ， 而万荟珑寓则直接就是签订一份房屋租赁合同 ， 另外附加一份续租住年限的补充协议 。 据链家的房产中介介绍 ， 目前市面上出售的这种长租公寓都是以这样的形式来售卖的 。
当采访人员询问无房产证如何保障业主权益时 ， 销售人员表示 ， 这个合同就是保障 ， 甚至可以拿去银行作抵押 。
不过销售人员也明确表示此类长租公寓拿去抵押也不像有产权的住宅 ， 只能最多抵押十几万 ， 不如去多开几张信用卡 。
链家销售经理小罗告诉采访人员：“由于政府的新规定 ， 开发商在拿地以后也都必须保证一定的自持比例 ， 自持部分不能进行买卖 ， 所以售卖这样的长租公寓实际上是开发商在政策限制下的自我变通 ， 许多著名的房地产大品牌也都在如此操作 。 ”
小罗介绍 ， 最近公寓的成交要比住宅高 ， 特别是无产权公寓 ， 因为有价格优势 。 早期买的房都是房产证交易 ， 现在买的公寓都是合同交易 。
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一些公寓还没盖起来只是一个沙盘就已经开售了
而相比于无产权公寓 ， 有产权公寓价格上会比无产权的公寓贵上许多 ， 以天河区的天健汇和荔湾区的富凯星堤为例 ， 均价都在2万多元一平方米 ， 且面积上也比无产权公寓要大许多 ， 有36-84平方米不同类型的户型 ， 虽然有房产证的保障 ， 但小罗告诉采访人员 ， 这种公寓想要转手卖给别人存在一定困难 ， 一方面是在2017年3月30日以后 ， 广州已经出台了限制产权购买的相关规定 ， 300平方米以下的商业用地是不可以转卖给个人的 ， 必须以公司的形式进行转手 ， 以办公形式存在；另一方面转手的交易税费也是十分昂贵的 ， 许多业主不想卖得便宜 ， 而买家却又不想在高昂的税费下还以高价来买 ， 所以这类以商业用地名义建起来的小户型公寓在后续的转手上 ， 是一个很大的痛点 。
有风险也有需要
采访人员发现 ， 对此类无产权公寓的网上争议相当多 。 有人表示 ， 按照计算是一万多元一平方米就买40年 ， 听上去好像挺便宜的 ， 实际生活成本却相当高昂：公寓没有学位 ， 不能落户 ， 因为面积小 ， 动辄一梯十几户 ， 居住密度大 ， 人员杂 ， 不能用明火做饭 ， 贷款首付高 ， 而水电费的计算是以商业用地价格计算 ， 相比普通住宅的计费标准要高出许多 。 而从投资的角度看 ， 回本的时间也相当漫长 ， 收益率并不乐观 。
早年因投资格子铺受骗的梁小姐就向采访人员反映 ， 最近她老是接到中介的这类推销电话 ， 她看到许多公寓开发商声称因为不是卖房 ， 不需要预售证 ， 连楼都没建就开始卖 ， 担心一旦烂尾 ， 就是下一类失败的格子铺 。
因为公寓买卖而闹出纠纷的事时有发生：去年广州番禺区的WE公馆因违建而被拆除 ， 就有大批消费者购买了一套甚至是多套无产权公寓 ， 有的业主甚至是买来自己居住的 ， 然而被判违建后 ， 一切的合同都得不到法律的承认 ， 大批消费者在WE公馆拆除后并没有拿到补偿 。 去年6月 ， 佛山YB国际商务中心的业主也因为买到的公寓住宅变成了有不动产权的长租房而上访 。
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