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21财经搜索|总价37万入住一线城市核心区！白菜价公寓，你竟然敢买？这种投资是大坑！( 三 )


这种无产权公寓到底存在什么风险？就相关问题采访人员咨询了广州旭瑞律师事务所陈伟杰律师 。
陈律师告诉采访人员 ， 首先国家就规定了不允许小产权房的买卖交易行为 ， 而这些公寓大多是以租赁的形式进行售卖 ， 实际上就是在打擦边球 ， 不能严格意义地判定它违法 。 按照合同法的规定 ， 法律保障租赁的效力也只能维持20年 ， 尽管楼盘销售与消费者签几份合同去保证剩余的使用年限 ， 但超出20年的部分并不能得到法律的保障 ， 这也是选择投资这类长租公寓的消费者需要考虑的风险 。 40年太久 ， 中间发生了什么变故 ， 是存在血本无归的可能 。
广东房地产研究会副会长、地产专家韩世同教授表示 ， 此类商业用地报建手续多、流程复杂 ， 很多楼盘可能手续并不完整 ， 那么后续也存在被判违建等风险 ， 消费者在选择投资前对其相关资质也需要仔细查验 。
韩世同表示 ， 此类无产权公寓的存在也是有一定道理的 ， 开发商以商业用地的形式去拿地 ， 但是全部拿来盖写字楼 ， 又并不是有那么多人可以租得起写字楼 ， 这样可能会造成资源的闲置 ， 而且开发商也赚不到钱 ， 所以就有了大批地产商大搞长租公寓 。 他认为 ， 这种公寓的身份虽然国家并没有承认 ， 但也没有一棒子打死 ， 对于很多买不起房的年轻人 ， 选择资质齐全有保障的公寓也是一种不错的选择 ， 而投资这类房型就得另作打算了 。
一位房地产企业负责人在接受采访人员采访时介绍 ， 广州公寓市场的走势是和政府的政策分不开的：自2017年3月30日 ， 广州政府发布了调控房地产市场的“330新政”后 ， 公寓一度呈现断崖式下跌；2019年7月16日 ， 广州市多部门联合发布“商改住”新政 ， 鼓励已建成、已办理土地有偿使用手续或已办理初始登记的商业及商业办公混合等类型非住宅存量用房 ， 改造成租赁住房 ， 这也让更多的消费者对公寓重拾信心；今年3月3日发布的有关通知中曾提及 ， 商服类项目不再限定销售对象 ， 已确权登记的不再限定转让对象 ， 虽然该政策在一天后被删除 ， 但随着政府鼓励企业将自持租赁住房用作人才公寓等各种措施出台 ， 让更多年轻人和低收入者有房住 ， 同时帮房地产企业解困 ， 同样符合国家政策方向 。
广州市黄埔区住建局房地产处的一位干部则表示 ， 因为无产权公寓不是卖房 ， 所以不需要办预售证 ， 她建议消费者要谨慎 ， “如果没有交钱就不要交钱 。 ”
买公寓就是买心跳！投资公寓的人 ， 是在跳坑？
所谓商住公寓 ， 就是在商业商务性质的地块上 ， 修建的可办公可居住的公寓产品 ， 包括SOHO ， LOFT等不同形态 。
商住公寓到底值不值得买？我们先分析一下这种产品的优缺点 。
先来看看公寓主要分类 ， 本文中所说的“公寓”主要指的是第一种：商务公寓
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本文插图
商住公寓产品的主要优点如下：
第一 ， 可办公 ， 可居住 ， 商住两用 。
第二 ， 不限购 ， 不限贷 ， 不占用房票贷票 。
第三 ， 一般单价总价都较低 。
第四 ， 商住公寓租金回报率通常要高于住宅 。
第五 ， 商住公寓里一些5.1米的LOFT可隔为2层 ， 可利用率高 。
但因为土地是商业性质 ， 所以商住公寓产品有以下几大缺点：
第一 ， 商住公寓无法落户口 ， 所以也不能划片读书 。
第二 ， 产权仅有40年 ， 比住宅少了30年
第三 ， 商住公寓水电费用通常要更高 ， 而且没有天然气 ， 有些也没有市政供暖
第四 ， 商住公寓首付需要50% ， 贷款利率也较高 ， 资金利用率不高 。
第五 ， 因为商住两用 ， 鱼龙混杂 ， 办公没档次 ， 居住不宜居 。
第六 ， 商住公寓二手交易时的税费高达总房款的17%的左右 ， 再出手很难 ， 这也是商住公寓类最致命的一点 。


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