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德林社|对赌压力大，华夏幸福还能幸福吗？，净利润下滑

文｜金卫
走出环北京之后 ， 华夏幸福更多的将自己定位为“产业新城运营商” ， 一边做产业园 ， 一边卖房子 。
8月28日 ， 华夏幸福（600340.SH）发布了2020年中期业绩 ， 今年上半年 ， 华夏幸福营业收入373.7亿元 ， 较上年同期下降3.5% ， 实现归属于上市公司股东的净利润60.6亿元 ， 较上年同期下降28.5% 。
上半年 ， 华夏幸福实现销售额419.3亿 ， 较上年同期下降35.0% 。 华夏幸福称 ， 受疫情影响 ， 环北京等主要区域的房地产项目交付结算滞后 ， 导致房地产业务收入同比下降30.2% 。
德林社|对赌压力大，华夏幸福还能幸福吗？，净利润下滑
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目前 ， 华夏幸福的来源主要是房地产和园区收入 ， 今年产业园区的收入占比首次超过了房地产业务 。
相比于一般房地产商 ， 华夏幸福多出了产业园区的这个收入来源 ， 但从利润来看 ， 园区的收入并没有带来利润的增长 ， 过去三年 ， 华夏幸福的净利润增速连续三年下滑 ， 今年上半年更是大降三成 。
高昂的财务成本 ， 或是影响华夏幸福利润的重要因素之一 。 半年报显示：华夏幸福的有息负债达到2035.9亿 ， 整体融资成本7.96% ， 初步估算一年的利息支出达到160亿 ， 这极大地侵蚀了利润本身 。
【德林社|对赌压力大，华夏幸福还能幸福吗？，净利润下滑】华夏幸福的利润 ， 关系到平安的对赌协议 ， 今年上半年的利润只完成目标的3成 ， 按协议 ， 华夏幸福下半年还要完成120亿的任务 ， 如果未完成 ， 华夏幸福将面临巨额的补偿 。
起步于环京津的产业新城运营商
华夏幸福 ， 起步于河北固安 ， 过去一直在环北京地带发展 ， 这几年由于京津冀楼市调控 ， 华夏幸福的地产发展有些受挫 ， 借着PPP产业新城模式 ， 华夏幸福开始走出京津冀 ， 在全国各地布局 。
今年上半年 ， 华夏幸福实现的373.72亿营收中 ， 其中六成以上来自环北京以外区域 。 从具体业务板块来看 ， 园区结算收入额198.44亿元 ， 同比增长45.68% ， 整体收入占比首次超过房地产业务 。 其中环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元 ， 同比增长16.69% 。
华夏幸福的产业新城业务模式为开发性PPP模式 。 相比于一般的PPP模式 ， 华夏幸福的开发性PPP模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心 ， 综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活 ， 以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务 。
其收入来源于土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服务和城市运营维护服务费用等 ， 按照协议双方约定的方式和时间进行结算 。 另外 ， 还有园区的配套住宅业务 。
随着异地复制的不断深入 ， 华夏幸福产业新城已经布局了3个高能核心都市圈、3个高潜核心都市圈及其他潜力核心都市圈 ， 一共新增签约投资额624.6亿元 ， 引入企业176家 ， 平均新签约投资额同比增长10.7% 。
华夏幸福的另一大收入则是来自房地产 ， 财报中并未披露房地产业务的具体销售额 ， 据测算 ， 房地产板块的收入大概是175亿 。 华夏幸福在中期报告中称 ， 受疫情影响 ， 公司在环京等主要区域的房地产项目交付结算滞后 ， 房地产业务收入同比下降30.24% 。
今年4月26日 ， 华夏幸福董事会秘书林成红在2019年业绩会上说 ， 2017至2018年 ， 华夏幸福住宅板块拿地较少 ， 导致2019年销售额同比减少 ， 也影响了2020年一季度业绩 。
今年上半年 ， 华夏幸福加大了拿地 ， 共取得土地使用权成交金额为241.52亿元 ， 实际支付土地款金额为134亿元 ， 其中环北京以外区域获取土地面积占比77.3% ， 截至报告期末存量土地储备面积1273.9万平方米 。
目前 ， 华夏幸福的商业地产项目已覆盖了南京、武汉、广州、哈尔滨、东莞、深圳等国内重点城市 。 仅在商业地产业务上通过公开市场拿地 ， 华夏幸福以175.65亿元获取了4个商办综合体项目 ， 占比超过七成 。 除此之外 ， 华夏幸福商业地产业务中标1个项目代建服务招商银行全球总部大厦代建服务项目中标 。


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