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小白读财经|协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？( 二 )


其次 ， 由于中高端白领的社交需求 ， 以及房东自有房品质的参差不齐 ， 公寓公司为了抢占市场 ， 吸引房东和房客资源 ， 采取了“高价收房、低价租房”的策略 。
小白读财经|协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？
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我们来通过一个例子来了解一下长租公寓的运作模式：
假设小白有一栋农民房 ， 共10个房间 ， 市场租金1000元/间 。 A公寓经过与小白协商后 ， 则以1200元的价格全部租下小白的房间 ， 租金按月支付；然后A公寓对外以800元/间的价格出租 ， 押一付十二 ， 即一间房一次性收取10400元 ， 10间就是104000元 。
那么好 ， 第一个月过去了 。 A公寓在支付给小白12000元的租金后 ， 从第二个月开始至下次支付租金前 ， 中间有整整过一个月手握92000元的现金 ， 而且没有利息！
有财务常识的读者应该知道 ， 这相当于是无息贷款 ， 在A公寓手上形成了一个资金池 。 而一旦形成资金池 ， 那么运作的空间可就多了去了 。
在接下来的十一个月 ， A公寓通过这种模式不断收房子 ， 租房子 ， 手里掌握的资金池会越来越大 。 公寓除了收取中介费外 ， 还可以用这些无利息的钱做投资 ， 赚收益 。
长租公寓的融资模式
首先 ， 最传统的融资手段就是发债 。 比如租赁住房专项公司债券 ， 根据上交所披露数据 ， 目前三家公司涉猎租赁住房专项债的房企 ， 龙湖、葛洲坝和保利 ， 截至2018年8月已经成功发行三期 。
但是发债的成本并不低 ， 按照行情利率基本都在5.5%以上 ， 这就对长租公寓提出了很高的盈利要求 。 为了避免这种风险 ， 于是乎就有了另一种融资方式：资产证券化 。
第二种 ， 资产证券化 。 资产证券化的前提是要有现金流 ， A公寓则可以将这些收租权所产生的现金流 ， 打包成ABS（资产证券化）产品 ， 转售出去 。 说的直白一点 ， 就是将未来收房租的权益打包成理财产品来融资 。
这种融资模式的优势在于成本相对较低 ， 且可以边经营边用这些钱来还债或者建下一个项 ， 平摊甚至降低负债率等 。 目前我国共有5个长租公寓资产证券化项目：中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划、魔方公寓信托受益权资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划、新派公寓权益型房托资产支持专项计划和招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划 。
为什么会爆雷？
如果你读懂了上面两种模式 ， 你就会知道为什么长租公寓会爆雷了 。 还是延续上面的例子：
如果A公寓将小白房子所产生的租金收益权打包卖给了资产管理公司B ， 资产管理公司B又向公众发售 。 你会发现：
1、A公寓（经营方）将入住率达不到预期、租金不够等风险完全转移给了投资人（资产管理公司B）和承租方 。
2、如果此时A公寓聪明的话 ， 可以成立一个C资管公司 ， 提供租客小额贷款以支付租金 。 C资管公司替租客将全年的租金一次性付给A公寓 ， A公寓马上就可以获得资金回流 ， 并实现了将融资从A公寓（经营方）完全剥离 。
高明吗？太高明了！可是金融从来都是零和游戏 ， 风险不会消失 ， 只会转移 。 涉及方越多 ， 风险越大 ， 一旦房间长期闲置 ， 租客租金不足 ， 资金链风险马上就会席卷这一整条金融链 。 这就是疫情下 ， 长租公寓集中爆雷的根本原因 。
值得注意的是 ， 目前长租公寓大多只是对存量房源的盘活 ， 而随着监管的加强和政府租赁相关用地的入市 ， 大量增量长租公寓将会出现 ， 像P2P一样 ， 优胜劣汰不可避免 。 在集体建设用地上建设的租赁住房 ， 即大型社区式公寓山雨欲来 。 并且这类租赁住房是国家扶持重点项目 ， 它们将会以全新的租住形态出现在市场中 。
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