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小白读财经|协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？

暴雷再起！这次不是P2P ， 而是长租公寓 。
近日 ， 上海市房地产经纪行业协会发布住房租赁市场风险提示 ， 提醒房东、租客在委托经营或租房过程中 ， 应多方了解周边住房的市场租金价格 ， 警惕长租公寓公司“高进低出、长收短付”、警惕收房租金过高或出租金过低的风险 。
小白读财经|协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？
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整治长租公寓
在今年7月份 ， 天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安八个城市入围中央财政支持住房租赁市场发展试点城市 ， 意味着租赁市场即将迎来大变局 。 在这场大变局中 ， 长租公寓便是主角之一 。
尤其在大城市中 ， 长租公寓成为了不少年轻人在高档小区和农民房之间的折中首选 ， 但同时其也是乱象丛生 。 比如杭州适享科技的长租公寓公司 ， 通过高价收房、低价出租的方式吸引房东和租客的资金 ， 最终爆雷跑路 。
【小白读财经|协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？】目前 ， 全国各地已经开展了针对长租公寓的整治：
上海：闵行区发布《租赁住房运营管理办法（试行）》 ， 租赁机构需备案；
郑州：郑州市住房保障和房地产管理局印发《郑州市住房保障和房地产管理局房屋租赁市场乱象整治实施方案》；
泉州：泉州市住房和城乡建设局等六部门联合印发《关于泉州市住房租赁中介机构乱象专项整治工作方案通知》 ， 严惩住房租赁中介8类行为 。
以上这些地方举措均集中在7月份发布 ， 说明这些长租公寓早已在“骚动” 。 看得出 ， 在疫情之下 ， 长租公寓面临空置率高、资金链断裂等问题 ， 市场风险开始不断暴露 ， 并在年中集中爆发 。
小白读财经|协会提示：警惕收房租金过高！长租公寓发生了什么？
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什么是长租公寓？
顾名思义 ， 长租公寓的租赁周期往往比普通住房要长 ， 此外主要还有以下几个特点：
1、有中介费或服务费 。 长租公寓本身就是一个平台 ， 通过租用房东的房子 ， 然后再转租给租客 ， 其中需要收取介绍费、卫生费等各种名头的费用 。
2、租金支付周期长 。 如果直接租赁房东自有房 ， 一般都是押一付一或押一付三 ， 而长租公寓动辄押一付半年、付一年 。 比如上面提到的杭州适享科技长租公寓公司 ， 有的租客押一付十二交了26000多元 。
目前来看比较正规的长租公寓主要集中于以上两个特点 ， 当然本人遇到过还有个别需要交所谓“家电家居维修基金”的公寓 。
而在长租公寓中又有集中式与分散式之分 。
集中式公寓是指租赁平台租下整栋或整栋中的几层 ， 统一进行改造后出租的一种模式 。 其优势在于房间之间相互影响较小 ， 可提供较多的公共服务 。
分散式公寓则主要是租下分散在各个小区里的个人闲散房源 ， 进行装修后 ， 以公寓名义对外出租 。 特点是房屋格局不统一 ， 以中高端长租公寓为主 。
然而分散式长租公寓由于房源难找、个别改造成本过高等原因 ， 资金回报率整体偏低 ， 所以不少品牌公寓公司改造整栋的公寓 ， 也就是集中式长租公寓非常多 。 这种公寓在北上广深城中村的农民房中非常常见 。
长租公寓的运作模式
按照正常的逻辑 ， 定期收租客租金 ， 然后付房东租金 ， 从中收取中介费是非常稳定的一种盈利模式 ， 为何长租公寓公司频频出现资金链问题呢？
毕竟歪门邪路才来钱快 ， 正常经营早就亏死了 。 长租公寓也是这么想的 。 所以不少长租公寓都采取了“高进低出、长收短付” 。
所谓“高进低出、长收短付” ， 即高价收房东房屋 ， 低价出租；向租客收长期租金 ， 向房东付短期租金 。
当然这可能会有点晦涩难懂 ， 为什么公寓要高买低卖？按月收租它不香吗？
首先 ， 在房地产行业是典型的资金密集型行业 ， 时间就是金钱 ， 如果一个项目需要收租十几二十年才能回本的项目 ， 根本不现实 ， 因为公寓公司需要承担巨额的财务成本 ， 即利息 。 所以公寓需要一次性收租以快速回笼资金 。 这是长租公寓之所以“长收短付”的根本动因 。


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