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房企|债务压顶！房企寒冬真的来了，今年，越来越多的开发商难逃破产


作者：层楼 来源：功夫财经
房产行业在短短二三十年里 ， 催生了无数世界五百强 。
丰厚的利润让其他行业的人眼红 ， 做家电的、做小商品的、做粮油的 ， 纷纷扎入这个赛道 。
其中也不乏碰壁者 ，但总的来说多数地产商都在这个赛道上赚了钱 ， 只要能拿到地 ， 能以相对低的成本拉来资金 ， 都不会很惨 。
再加上这些年楼市周期波峰波谷比较密集 ， 就算资金链再紧张 ， 只要辗转腾挪 ， 挺过低谷 ， 马上就会迎来下一波牛市 ， 起死回生 。
但如今楼市周期逐渐进入相对平缓的横盘阶段 ， 没有了大起大落的刺激 ， 也没有了波峰的赚钱效应 。
殊不知 ， 温水煮青蛙才最要命 。
01
海外形势不容乐观
低成本的资金 ， 一直是地产商的命脉 。
而海外融资一直以成本低深受地产商的青睐 。
在top100的房企里 ， 海外融资一直占房企资金来源的1/3以上 ， 部分房企甚至达到了1/2 。
海外融资金额也一度水涨船高 ， 特别是去年 ， 我国房企海外融资金额达到了752亿美元 ， 同比上涨52%！
与2018年的496亿美元相比 ， 翻了一番 。
但受大环境影响 ， 今年的境内房企海外融资一直不乐观 ， 先是出现了4月份的0发债情况 。
【房企|债务压顶！房企寒冬真的来了，今年，越来越多的开发商难逃破产】随后虽有好转 ， 但最致命的还在后面 ， 海外融资成本正在不断攀升 。
房企|债务压顶！房企寒冬真的来了，今年，越来越多的开发商难逃破产
本文插图

2016年 ， 境外美元贷款平均利率仅为4.35%-4.5% 。
但一年比一年高 ， 到了2018年境外发债平均票面利率就达到了6.24% 。
今年的大环境实在是不容乐观 ， 货币转换成本、锁汇成本、税费成本、时间成本都有不同程度的增加 ， 这些综合因素均导致房企海外融资成本一路走高 。
前段时间房企发行的海外债票面成本普遍较高 ， 大部分利率都逼近10% ， 而以往这个数据在7%左右 。
以某知名头部房企为例 ， 其海外融资利率高点更是达到了13.75% ， 大房企融资成本都如此之高 ， 更何况中小房企？
对于资金链紧张的房企而言 ， 无论成本多高 ， 咬牙也得借钱续命 。
02
双重调控
对房企而言 ， 还有一条路能缓解资金压力 ， 那就是销售回款 。
但五六月的楼市小阳春过后 ， 大部分城市马上进入了调控模式 。
截止目前深圳、东莞、南京、杭州、宁波等10多个城市均陆续发布了楼市调控政策 。
我国楼市受政策影响极大 ， 只要一调控 ， 市场马上就有反应 。
对于购房者而言 ， 今天花100万能买到房 ， 再过半年这套房仍然只需要100万 ， 那大部分人都会选择继续观望 。
受调控政策影响 ， 预计今年最后这几个月也难见回暖 。
房企经营活动现金流入80%来自销售回款 ， 这种温水煮青蛙 ， 无异于堵死了房企迫切通过销售回款的路 。
房企|债务压顶！房企寒冬真的来了，今年，越来越多的开发商难逃破产
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除了楼市政策调控外 ， 金融方面也出手了 ， 可谓双管齐下 。
上周出台的“三条红线” ， 算是彻底给现金流不健康的房企浇了一盆凉水 。
这三道红线分别是：
1、各房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%；现金短债比不得小于1 倍 。
2、如果有房企触犯了其中一条 ， 则会被划为黄色档 ， 有息负债规模年增速不得超过10%；
3、如果有房企触犯了其中两条 ， 则会被划为橙色档 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；
如果有房企触犯了其中三条 ， 则会被划为红色档 ， 有息负债规模不得增加 。
这个规定对崇尚“高周转、高负债”的房企而言 ， 可谓非常严格 。


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