老旧小区，“改”出新生活( 二 )
“原先受制于基础设施和公共服务供给的薄弱 ， 老旧小区居民很大一部分需求无法满足 。 结合改造增加了大量的社区公共服务产品供给 ， 老百姓的装修消费、社区消费等需求被释放出来 。 ”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示 。
钱从哪儿来？
鼓励社会力量参与改造
改造上亿人的居住条件 ， 需要多少钱？
住房和城乡建设部摸底情况显示 ， 需要改造的2000年以前建成的老旧小区大概有30亿平方米 ， 2000年之后建成的一些小区也有改造需要 。 贝壳研究院根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算 ， 平均每个社区改造所需资金约850万元 ， 每平方米所需改造资金280元 。 平均两种计算方法可得老旧小区改造将拉动投资约1.3万亿元 ， 若分5年推进 ， 每年可新增投资2600亿元 。
老旧小区改造促投资、稳增长 ， 不仅是民生工程 ， 也是发展工作 。 但这样大规模的投资 ， 钱从哪儿来？
水电气路等基础类的改造 ， 由政府资金重点支持 ， 但是改造完善类和提升类的项目 ， 光靠政府资金还不足够 。 因此 ， 政府与居民、社会力量合理共担改造资金 ， 是本轮改造的重要机制之一 。
如何调动社会力量参与的积极性？“不同于开发新建 ， 城镇老旧小区改造的回报机制没有那么明确 ， 更多地需要依靠改造后的长期运营来获得收益 ， 前期投入大、盈利周期长 。 ”秦虹认为 ， 要让城镇老旧小区改造可持续 ， 就要让参与改造的社会资本能够实现“微利可持续” 。
“总投资6560万元 ， 向建行申办融资4500万元 。 由昆山阳澄湖文商旅集团立项、融资、建设 ， 改造后集团通过广告、车位、物业管理在内的各项衍生服务获取经济收益 ， 最终实现改造工程的整体资金运营平衡 。 ”苏州市住建局住房保障处工作人员顾峥瑜算了算昆山中华园西村老旧小区改造项目的资金账 ， “市场化运作改造项目 ， 吸引社会力量参与 ， 加大融资支持 ， 苏州在探索银政企合作推动改造工程上取得了突破 。 ”
【老旧小区，“改”出新生活】为实现改造资金运营平衡 ， 各试点地区因地制宜探索了多种模式 。 比如浙江未来社区通过原拆重建形式 ， 新增便民服务配套设施等来获取收益；山东济宁、湖南衡阳等地通过城市较大面积的有机更新 ， 统筹协调旧厂房、闲置空间等资产 ， 平衡改造资金投入……
【老旧小区，“改”出新生活】秦虹认为 ， 各地探索社会资本投入改造、实现投资收益平衡 ， 大多是在时间和空间的延展上下功夫 。 从时间上来看 ， 算长远账 ， 通过改造后长期运营获得“细水长流”的收益；从空间上来看 ， 算大面账 ， 单个小区实现资金自平衡可能比较难 ， 通过更大区域内的更新改造带来更多的空间内容和规模化的运营价值 。 “一个个小区是城市的细胞 ， 要将城镇老旧小区改造置于城市更新、新型城镇化的大视角下看待 ， 政府要在实事求是的基础上做好城市整体的统筹规划 ， 调动人和钱的积极性 ， 让改造持续转起来 。 ”秦虹说 。
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