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股票|直击中报⑥丨昔日“深圳拿地大王”身影淡出 中洲控股经历了什么？


股票|直击中报⑥丨昔日“深圳拿地大王”身影淡出 中洲控股经历了什么？
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想要重拾投资者信心 ， “百亿”中洲尚需一搏 。
秦佳丽/发自北京
中洲控股似乎没有走出艰难时刻 。
在8月21日披露的半年报中 ， 中洲控股表现为“增收不增利” ， 上半年营业收入35.16亿元 ， 增收近5成；归属上市公司股东净利润1.55亿元 ， 下滑两成 。
自2015年突破百亿元销售规模以来 ， 中洲控股一直在百亿元门槛徘徊 。 继2019年创下155.21亿元销售“新高”后 ， 公司将2020年销售目标下调至133亿元 。 上半年 ， 中洲控股销售金额60.1亿元 ， 完成全年目标45% 。
1993年 ， 潮汕商人黄光苗创下房地产开发企业中洲集团 ， 并于2013年通过控股深圳市国资委地产上市平台深长城 ， 实现A股曲线上市 。 迄今为止 ， 中洲控股是中州集团唯一地产上市平台 ，黄光苗及其一致行动人持有中洲控股总股本52.351% 。
目前来看 ， 这家老牌深圳房企正面临主业停滞不前的去化与开发建设问题 。 高光时刻 ， 中洲控股曾通过股权收购获得深圳黄金台、宝城26区等核心地块 ， 获称“深圳拿地大王” 。 数年过去 ， 上述项目因“土地闲置”问题饱受争议 ， 公司项目开工建设进展整体缓慢 。 截至6月30日 ， 中洲控股存货331.37亿元 ， 占总资产比重高达71.14%；存货跌价准备7.97亿元 。

“缺钱及项目不具备开发条件 ， 中洲控股这几年销售去化节奏较慢 。 如果其发展规模持续减小 ， 未来发展路径的确存在较大不确定性因素 。 ”有业内人士对此评价 。
增收不增利
在最新半年报中 ， 这家老牌房企依然表现出自身特质 。 作为集团的发家地 ， 粤港澳大湾区目前分布了中洲控股全国范围可售货值的80% 。
另外 ， 从早年纯粹的房地产开发到目前酒店经营、物业管理、资产管理、股权投资等业务范围全覆盖 ， 中洲控股部分“副业”表现不俗 。 其半年报称 ， 2020年上半年公司资产板块营业收入6.2亿元 ， 提供避风港作用；商业及写字楼可出租物业面积约24.6万平方米 ， 平均出租率88% 。 由于本期销售回款增加、受到处置股份对价及取得融资净额增加 ， 公司经营活动现金流净额、投资活动现金流净额、融资活动现金流净额纷纷“转正” 。
不过 ， 种种亮点难掩中洲控股业绩上的失落 。 2020年上半年 ， 公司营业收入35.16亿元 ， 同比增47.16%；归属上市公司股东净利润1.55亿元 ， 同比降23.17% ， 整体表现为增收不增利 。
报告期内 ，中洲控股房地产销售面积25.3万平方米 ， 销售金额60.1亿元 ， 较上年同期下降2.4% 。 按照其2020年133亿元销售目标 ， 上半年完成目标约45% 。

对比往期业绩表现 ， 这番结果并无太大意外 。 2016年至2019年 ， 中洲控股销售金额分别为105.85亿元、144.91亿元、131.72亿元、155.21亿元 。 在不少房企实现千亿规模跨越的这几年 ， 这家老牌房企始终在百亿元门槛徘徊 。
目前公司面临的偿债压力依旧很大 。 截至6月30日 ， 中洲控股总资产465.80亿元 ， 较上年同期增加3.19%；现金及现金等价物余额44亿元；负债合计383.9亿元 ， 其中一年内到期非流动负债42.19亿元 ， 一年内到期长期借款29.23亿元 ， 一年内期的其他非流动负债12.95亿元 ， 现金流或难覆盖短债 。
事实上 ， 近几年中洲控股盈利状态起起落落 ， 整体突破不大 。 2015年至2019年 ， 公司全年营业收入分别为50.48亿元、81.16亿元、86.5亿元、79.4亿元、72.13亿元；同比增速为65.26%、60.78%、6.5%、-8.2%、-9.18%。 归属母公司股东净利润依次为4.01亿元、2.61亿元、6.15亿元、4.47亿元、7.87亿元；同比增速为30.80%、—35.06%、136.19%、-27.41%、76.22%。
近几年业绩表现中 ， 2019年是个特例 ， 期间公司营收下降 ， 但净利润走高 。 也正是这一年 ， 中洲控股陷入的“卖子输血”舆论——如果撇开出售中洲控股香港子公司形成的9.53亿元处置收益 ， 公司利润继2018年后连续两年呈继续下滑状态 。 该年扣除非经常性损益的归母净利润为0.89亿元 ， 同比下降76.3% 。


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