诗与星空|一块砖头一块金,用债垒起来的港股地产商


文:诗与星空(ID: SingingUnderStars)
随着8月的结束 , 根据交易所的规定 , 绝大多数上市公司都按时披露了上半年的业绩 。
2020年上半年 , 最惨烈的行业是什么?
有人说是餐饮 , 有人说是电影 , 还有人说 , 是房地产 。
让我们把目光投向房地产 。
【诗与星空|一块砖头一块金,用债垒起来的港股地产商】8月14日 , 国家统计局公布最新70城房价变动情况 。 简单平均计算 , 7月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为0.5% 。
长期关注房价的朋友可能发现 , 2018年以来 , 各地的房价陷入了稳定的“胶着期” 。 无论涨跌 , 大部分城市都比较缓慢 , “房住不炒”的理念已经深入人心 。
但是对于房地产公司来说 , 房价停滞意味着成本在不断的增加 。
为什么?
因为中国房地产企业的特殊经营模式 , 导致企业的重要成本之一是融资成本 。 每天都有利息产生 , 房价涨幅低于利率 , 就意味着公司真实毛利下降了 。
房地产行业本质上 , 是现金流游戏 。 今天我们讲的 , 是港股的房产四剑客 。
一、碧桂园的养猪计划
2018年 , 碧桂园的官方公众号 , 发布了最不务正业的招聘广告:招聘养猪事业部负责人 。
你很难理解 , 一家房地产巨头 , 要转型去养猪 。
这背后的原因 , 是卖房子不赚钱了 。
8月25日 , 碧桂园发布2020年半年报 。
报告期内 , 实现收入约人民币1,849.6亿元 , 毛利约人民币448.9亿元 , 净利润约人民币219.3亿元 , 本公司股东应占核心净利润约人民币146.1亿元 。 另外 , 今年本公司也自2017年起连续四年入选《财富》杂志世界500强企业 , 且排名较2019年攀升30位 , 至147位 。
这个业绩 , 意味着什么?
放一张趋势图 , 就清晰了 。
诗与星空|一块砖头一块金,用债垒起来的港股地产商
本文插图

数据来源:iFind , 制图:星空数据
无论是营收 , 还是净利润 , 都遇到了史无前例的下降 。
二、融创的经营性现金流
融创中国也发布了半年报 , 业绩趋势虽然略好一点 , 没有大幅下滑 。 但无法回避的是 , 营收和净利润都陷入了停滞 。
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本文插图

数据来源:iFind , 制图:星空数据
如何从财报的角度理解“房住不炒” , 表哥认为 , 就是要看经营性现金流量净额 。
如果一家房企真的去践行房住不炒了 , 那么公司的现金流量表会有非常明显的痕迹:由于公司控制规模 , 拿地速度放缓 , 销售收到的现金增加 , 经营性现金流量净额会是大额正数 。
乍看起来 , 融创中国确实如此 , 经营性现金流量净额达到了224.4亿元 。
似乎是岁月静好的样子 , 但是房企的经营性现金流量净额猫腻比较多 。 通过关联公司互相借款的资金 , 也被算进了经营性现金流入 , 导致现金流量表失真 。
港股财报披露的信息量非常少 , 融创的半年报没有对现金流量表做出详细解释 , 但是从公司的经营数据中 , 可以大体推算出公司的经营性现金流量净额是有水分的 。
和上年同期预付140多亿拿地相比 , 2020年上半年基本保持不变 , 为139亿;应付非控股权益及其关联方款项为97亿 , 较上年同期增加了近三分之一 。
什么是应付非控股权益及其关联方款项?这就是关联房企之间无抵押、免息及须按要求偿还的款项 。
因为金融政策收紧 , 房企无法借到钱的时候 , 会通过这种方式融资 , 然后互相借用 , 这本质上是一种筹资性现金流 , 却被房企们包装成了经营性现金流 , 干扰了投资者的分析 。
由此可见 , 融创的经营性现金流量净额存在较大水分 。


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