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8月房地产销售榜单解读会议——克而瑞研究&东方证券

8月房地产销售榜单解读会议——克而瑞研究&东方证券
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8月31日 ， 克而瑞研究中心发布了《2020年1-8月中国房地产企业销售TOP100排行榜》 。 榜单发布后 ， 克而瑞研究中心副总经理杨科伟与东方证券地产分析师房诚琦共同交流了房企最新动态 。
以下为克而瑞研究杨科伟核心观点及问答内容 。
01
核心要点
1.百强房企操盘金额8月环比增长4.0% ， 同比增长30.7% ， 1-8月百强累计操盘金额增长6.2% ， 70%的房企累计销售金额超过去年同期 。
2.30个重点城市一手房成交面积环比增长5% ， 同比增长22% ， 1-8月累计跌幅收窄至8% 。
3.15个重点城市1-8月二手房成交面积同比回正 ， 深圳、南京等城市出台政策之后 ， 二手房成交依然维持在较高的水平 。
4.土地市场溢价率实现三连降 ， 8月溢价来小幅下降0.3个百分点 。 部分热点城市流拍率和溢价率双高 ， 反应了开发商谨慎的预期 。
【8月房地产销售榜单解读会议——克而瑞研究&东方证券】5.目前热点城市整体库存下降 ， 供应有所青黄不接 ， 由于去年9月基数较高 ， 今年9月份销售表现可能不会特别突出 。
6.土地市场特别火爆的城市 ， 表外融资可能会收紧 ， 目前银行端的融资还没有收紧的迹象 。
7.市场同时面临销售端的支撑和政策面整体维稳 ， 投资、新开工等数据短期仍有支撑 。
02
8月房地产销售榜单解读
百强房企操盘金额8月环比增长4.0% ， 同比增长30.7% ， 1-8月百强累计操盘金额增长6.2% ， 70%的房企累计销售金额超过去年同期 ， 行业恢复情况较好 。
从市场维度 ， 30个重点城市一手房成交面积环比增长5% ， 同比增长22% ， 延续复苏态势 。 一线城市8月成交面积环比增长16% ， 同比增长39% ， 1-8月累计跌幅收窄至8% 。 30城累计跌幅收窄到8% ， 武汉、成都等城市也恢复到月度200万方的成交 ， 8月武汉实现4%的正增长 。 部分热点如城市杭州、宁波、南京等成交超过50% 。 前期广深佛跌幅比较大的城市 ， 最近市场也显著缩窄 。 西安、重庆、郑州等中西部城市跌幅也明显收窄 。
二手房 ， 15个重点城市1-8月二手房成交面积同比回正 。 苏州和成都等城市还是负增长 ， 但是杭州、深圳已经成交累计超过50% 。 深圳、南京等城市出台政策之后 ， 二手房成交依然维持在较高的水平 。
今年7、8月份整体是一个淡季不淡的行情 ， 去年7、8月是基数比较低的 ， 去年9月的基数比较大 ， 今年9月份的数据表现可能不会特别好 ， 但是市场短期内还不会转向 。
前期14个城市被约谈 ， 之后深圳、南京、东莞、咸阳、无锡等城市出台了紧缩性的政策 ， 但从市场表现来看 ， 还是波澜不惊 。 宁波、银川等热点城市的调控也还没有出现 。
土地热度还比较高 ， 房企三道红线和土地市场过热也有关 。 8月份300城经营性用地 ， 面积成交环比下降25% ， 金额下降28% ， 地价有所下降 ， 主要是前期热点的南京、杭州等城市8月土地供应明显减少 。 土地市场溢价率实现三连降 ， 8月溢价来小幅下降0.3个百分点 。 二线城市杭州南京等主动减少了曝光度 ， 但西安、宁波、合肥等二线城市溢价率仍在20%以上 ， 徐州、常州、佛山、绍兴等三四线城市溢价率30%以上 。 与此同时广州、福州、西安等热点城市也出现流拍率和溢价率都很高的情况 ， 尤其是远郊等资源禀赋较低的土地流拍 ， 反应了开发商谨慎的预期 。 部分城市土地市场过热引来了调控 ， 但是传导到销售市场上还需要一点时间 。
目前热点城市整体库存下降 ， 供应有所青黄不接 ， 由于去年9月基数较高 ， 今年9月份销售表现可能不会特别突出 。 目前看基本面依然稳定 ， 但是部分企业心态由乐观转为谨慎 。 今年上半年的地会在四季度入市 ， 在目前的销售窗口期 ， 建议企业积极营销 ， 通过回款降低负债 。
03
问答交流环节
Q1
对于“三道红线”的理解？
A：企业转向谨慎 ， 根据一城一策调整投资策略 。 但目前还没有实质性动作 ， 还在观望政策进展 。 但是企业心态开始转向谨慎 。
Q2
资金端在信托和银行资金（开发贷和按揭）供应方面近期是否有边际恶化？
A：降低杠杆降低负债是未来企业融资的方向 。 土地市场特别火爆的城市 ， 表外融资可能会收紧 。 从避免系统性金融风险来说 ， 也是比较合理的操作 ， 保持政策的连续性 。
Q3
未来投资和新开工数据的变化如何？
A：投资和新开工目前在高点 ， 但是8月份可能还会进一步提升 。
从一城一策来说 ， 市场上涨压力比较大的地区还需要加大供应 ， 土地端同时面临销售端的支撑和政策面的打压 ， 部分企业依然有冲规模补库存的动力 ， 同时今年一二线城市土地大幅度供应 ， 依然吸引企业的参加 ， 对数据产生支撑 。
Q4
银行端的资金会不会产生收紧？
A：目前银行端没有收紧的迹象 。 购房者这块除了无锡、咸阳首付比例有提高 ， 绝大多数城市还是降低首付比例 ， 没有收紧 。 四季度表现还需要观察 。
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克而瑞地产研究|cricyjzx
易居企业集团的专业研究部门专注地产行业研究和企业探索连续12年发布房企销售排行榜


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