中年|法院2020年案例：小区地下车库归属的裁判规则( 二 )
2018年11月20日 ， 保障房公司针对华惠家园业委会《关于对华惠家园地下车库销售事项的征询函》中提出的问题答复如下：1.该地下车位无产权证 ， 我公司销售的是地下车位使用权 ， 使用年限同房屋使用年限 。 公司也咨询了区各相关部门 ， 得到的答复是目前余杭区地下车位均为车位使用权而无产权证；2.我公司作为房地产企业 ， 有权制订地下车位销售价格 ， 该售价综合考虑了小区性质及该地区的市场价；3.华惠家园地下车位经专业评估单位评估 ， 并考虑小区性质 ， 得出现有的评估价格 。 同时 ， 我公司考虑广大业主利益 ， 在新评估价格出具后 ， 并未立即按新价格进行销售 ， 给予小区业主充分的购买时间；4.我公司作为未销售地下车位的使用权拥有方 ， 有权将小区地下车位使用权销售给符合条件的小区业主 。 在本次销售前 ， 公司也组织了包括小区业委会、物业公司在内的相关部门对销售方案等进行了讨论 ， 为体现销售方式更加合理公平 ， 并使得销售工作平稳推进 ， 各方一致认为销售开始阶段应设置原车位承租户优先购买期 ， 超出期限后再面向小区全体业主公开销售 。 同时 ， 我公司为确保小区业主的利益得到保障 ， 地下车位一直拒绝销售给小区业主以外的单位及个人；华惠家园自2008年交付以来 ， 小区地下车位一直在出售中 。 早年 ， 考虑地下车位使用率问题 ， 我公司将地下车位使用权租赁给贵业委会 ， 由业委会向小区业主进行租赁 ， 租赁期限至2018年8月5日 ， 并签署了《地下车位委托管理协议》 ， 明确了双方的权利与义务 ， 双方对小区地下车位的使用处置权未有争议 。 但截至目前 ， 贵业委会违反合同约定继续超期出租地下车位 ， 给我公司车位销售工作带来困难 ， 我公司郑重要求贵业委会遵守《管理协议》约定 ， 立即解除与小区部分业主的超期租赁合同并退还相应租金 ， 否则 ， 贵业委会要承担由此带来的一切法律责任 。
2018年12月13日 ， 保障房公司向华惠家园业主发出《关于对华惠家园地下车位进行管理的通知》 ， 载明如下内容：早年 ， 保障房公司将华惠家园地下车位使用权租赁给小区业委会 ， 通过其向小区业主进行租赁 ， 租赁期限至2018年8月5日 。 截至目前 ， 租赁期早已过期 ， 小区地下车位部分已销售 。 为规范地下车位停车秩序 ， 确保已买车位业主利益 ， 公司定于2018年12月17日对地下车位进行管理 ， 请未购买车位的业主在12月16日前将车辆移出 ， 届时 ， 未购买车位的业主将无法继续使用地下车位 。
2018年12月24日 ， 保障房公司向华惠家园业主出具《关于处置华惠家园车位的说明》 ， 载明如下内容：华惠家园小区原规划小区车位238个（其中地面23个 ， 地下215个） ， 实际建设242个（其中地面45个 ， 地下197个） 。 小区自2008年交付以来 ， 车位一直在销售中 。 早年 ， 考虑地下车位使用率问题 ， 我公司将地下车位委托给小区业委会统一管理 ， 由业委会向小区业主进行租赁 ， 有效期至2018年8月5日 。 现根据上级部门对于国有资产的处置要求 ， 我公司对本小区地下车位的使用权进行销售 。 因部分小区业主对我公司处置地下车位的行为存在疑虑 ， 故再次向全体业主告知如下：根据《物权法》第七十四条第2款之规定：“建筑区划内 ， 规划用于停放汽车的车位、车库的归属 ， 由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定 。 ”我公司此前从未与业委会约定或自行承诺将小区规划车位作为小区业主共有停车位 ， 小区规划车位的处置权归属房产开发公司 。 有关生效法律文书亦判决小区规划停车位处置权归属于房产开发公司 ， 例如《南京市鼓楼区人民法院民事判决书》（2013）鼓民初字第1656号之判决结果 。 综上 ， 华惠家园地下车位的处置权归属保障房公司 。 后保障房公司在华惠家园地下车位入口安装道闸 ， 禁止未购买地下车位的业主进入 。
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