江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

房地产|三道红线终结房地产“三高”：房企拼规模速度的日子过去了( 二 )


房地产融资管控 ， 要追溯到更早的2019年5月和8月 。 张超发现 ， 以往监管部门对房企融资管控思路是根据市场实时信息进行 ， 并未设定固定标准 。 比如 ， 上一轮管控中 ， “在公开市场拿地活跃的房企”以及“高价地”是监管部门限制公开市场融资的两个主要对象；而这一轮的差别在于 ， 监管部门用有息负债这把“尺子”划定三大指标 ， 同时设置临界标准 。
多位业内人士告诉经济观察报 ， 截至目前 ， 关于三道红线的具体标准说法不一 ， 也没有看到任何文件或细则落地 ， 但已经触发了金融机构内部警报 。 赵斌所在的银行 ， 尽管尚未接到正式窗口指导 ， 但应对措施也已经启动 。 进入上述“五限”名单的房企 ， 将被暂停接受贷款申请 。
三道红线提出前 ， 银行、信托等金融机构在审批流程中 ， 也会重点关注类似指标 。 “但我们不会直接敲定一个标准 ， 而是根据企业的资质灵活处理 ， 上下浮动 。 ”赵斌说 ， 如今 ， 一旦三道红线落地 ， 相当于标准已经生成 ， 金融机构没办法自行动态调节了 。
资金流向监测
8月11日 ， 上海银保监局公开了一张2100万元的罚单 ， 创下今年以来单笔最大监管罚款 ， 被处罚对象是上海浦东发展银行 。 违规事实说明中给出的一项理由是：同业投资资金违规投向“四证”不全的房地产项目 。
贷后资金流向监测 ， 向来是各大金融机构日常跟进的重点工作之一 。 以银行为例 ， 除了应对银行内部审计、外部审计外 ， 每隔半年或一年 ， 监管部门也会对银行进行专项检查 。 “但说实话 ， 我们做不到对每笔资金流向进行实时监控 。 ”赵斌坦言 。
“重点房地产企业资金监测和融资管理规则确实已经形成 ， 住建部和央行筹划这一事宜很长时间了 ， 上半年因为疫情有所耽搁 ， 直到这个时间节点才公布 。 ”上述参与座谈会的人士表示 ， 接下来监管部门将对规模房企资金进行监测和管理 ， 针对的不仅是参会房企 ， 应该没有哪一家能够独善其身 ， 除非规模太小的地方性房企暂不列入监管范围 。
一家总部位于深圳的上市房企副总裁告诉经济观察报 ， 过往融资监管主要集中在金融机构和房企 ， 一般由金融机构对房企的贷款资金流向进行监控 ， 金融机构与企业之间有时会相互“通融” 。 但接下来 ， 作为第三方机构的监管层介入会越来越密集、常态化 ， 监管内容愈发细化 。
融资管控趋严的“启动键”已经按下 ， 管控方向首先落在公开市场融资 。 从2019年开始 ， 房企发行信用债、中票、短融等标准化贷款只能借新还旧 ， 到期多少发多少 。
最新的一个传闻是 ， 8月10日后 ， 交易所对房地产债借新还旧政策有调整 ， 根据批文有效期内的到期额度打85折；住宅类地产不再接受永续类债权备案；银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债 。
跟交易所即时交流过各类信息的赵斌说 ， 确实已经下达了口头通知 ， 但还没有明文规定 。
不仅是公开市场融资 ， 据经济观察报了解 ， 从2019年起 ， 银保监机构要求银行房地产贷款规模不能超过年初规模；房地产业务放贷增速必须跟非房业务的增速匹配 ， 比如非房业务增速只有2% ， 那么房地产业务增速也不能超过2% 。
控负债、稳房价
“在今年宏观经济形势、尤其是货币政策适度宽松的背景下,现阶段按道理不应该出台紧缩金融的政策 ， 监管层对房地产资金端加强管控到底是为什么？”
这个问题 ， 最近频频出现在各大房企内部讨论中 。
“过多资金流入房地产 ， 可能会‘抽干’消费这架马车的空间与潜能 ， 不能再这样下去了 。 ”上述参与座谈会的人士告诉经济观察报 。
而上述深圳上市房企副总裁总结出一条更直接的导火索：上半年土拍市场掀起新一轮热潮 。
中原地产研究中心数据显示 ， 截至8月24日 ， 全国50大城市合计卖地金额超过2.6万亿元 ， 同比上涨21% 。 上海、杭州土地出让金超过2000亿元 ， 北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元 ， 刷新历史同期记录 。


推荐阅读


上一篇：杰克逊|女子车祸后“流鼻涕”如流瀑布，医院检查后才知竟不是鼻涕

下一篇：中铁|中铁建福利房拆迁战：80岁老人连日守楼门