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融资结构|弘阳地产：能满足“三道红线”新规，今年对所有企业都是挑战

8月27日 ， 弘阳地产（01996.HK）发布2020年中期业绩 ， 期内 ， 公司实现销售额315.7亿元 ， 同比增加4.4% ， 完成全年750亿元销售目标的42%；实现销售面积215.63万平方米 ， 平均售价为14642元/平方米 。
弘阳地产执行董事及主席曾焕沙表示 ， 2020年下半年 ， 预计全年成交量同比小幅下降 ， 商业地产行业受疫情影响较大 。 虽然全国大部分商场已复工 ， 但客流、销售额并未出现爆发性的反弹 ， 而出现缓慢复苏的趋势 ， 预计将延续全年 ， 这对所有企业都是一种挑战 。
土地储备方面 ， 截至6月底 ， 土地储备总建筑面积约为1837.40万平方米 ， 权益土地储备面积967.78万平方米 ， 权益占比52.67% 。 已竣工物业85.67万平方米 ， 持作投资的可租用面积73.45万平方米 ， 开发中物业1678.28万平方米 。
曾焕沙介绍 ， 上半年公司更加向市场健康的城市进行投资倾斜 ， 更加强调对已进入的城市 ， 熟悉的区域进行倾斜 。 截止6月底 ， 公司突出较年末增长了8.5% ， 其中一半以上新增项目投入在江苏区域 ， 超过了七成的项目位于一二线城市 ， 接近一半是通过收并购、购地方式获取 。
【融资结构|弘阳地产：能满足“三道红线”新规，今年对所有企业都是挑战】公司实现营业收入96.24亿元 ， 较2019年同期的39.08亿元 ， 同比增加146.26% 。 其中 ， 商业经营收入约2.13亿元、酒店经营收入约1280万元 。
利润方面 ， 期内 ， 弘阳地产实现毛利24.34亿元 ， 较2019年同期的11.32亿元同比增加115.02%；毛利率为24.25% ， 较2019年同期的28.97%下降4.72个百分点 。
净利润为8.95亿元 ， 2019年同期为7.25亿元 ， 同比增加23.45% 。 其中 ， 归母净利润为6.77亿元 ， 较2019年同期的7.43亿元下降8.88% 。
负债方面 ， 截至2020年6月底 ， 弘阳地产的负债总额为815.39亿元 ， 资产负债率为80.18% ， 同比减少2.92个百分点 。 其中 ， 有息负债约339.03亿元 。
时间方面 ， 弘阳地产的一年内需要偿还的流动负债为570.73亿元 ， 较2019年同期的568.76亿元同比增加0.35% 。 其中 ， 合约负债为235.97亿元 ， 较2019年同期的249.75亿元下降5.52% 。
联席总裁袁春介绍 ， 上半年公司的融资结构有些变化 ， 开发贷融资的比例是从20%增长到28% ， 信托的融资从16%下降到7% 。 另外 ， 借贷期限看 ， 一年期以内到期的债务 ， 短债从去年年底的42%降到今年6.30的36.8% 。
对于近期地产融资政策可能有的变化 ， 弘阳地产首席财务官申广平表示 ， “345”新规涉及的红线问题 ， 对弘阳来讲 ， “我们认为三道红线对我们来讲是有机会的” ， 因为当前弘阳这道线当中 ， 相对而言我们都还是比较健康 。 第二个 ， 从融资规模增速的控制 ， 我们分成五档的控制来讲 ， 我们觉得弘阳以我们今天的财务策略 ， 我们一直以来是有财务约束下的规模增长的情况 ， 所以我们还是有信心说随着公司的发展 ， 都能满足三道红线规定 。 同时 ， 我们也会继续坚持在有财务约束下的规模利润和杠杆的平衡增长 。 谢谢 。
近日 ， 有消息称 ， 监管部门拟出台“345新规” ， 将设置“三道红线”：红线一 ， 剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线二 ， 净负债率大于100%；红线三：现金短债比小于1倍 。 并将根据“三道红线”触线情况 ， 将试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档 。 以有息负债规模为融资管理操作目标 ， 分档设定为有息负债规模增速阈值 ， 每降低一档 ， 上限增加5% 。 将控制过度利用杠杆、吸金能力强(往往能给出10%左右的利息)、土地市场摧城拔寨的房企 。
数据线显示 ， 拿地销售比超过40%、有息负债上限等指标弘阳地产均触及监管红线 。 今年年初 ， 弘阳地产表示“并将用销售回款的40%-50%进行拿地” ， 超出了监管层设置的红线标准 。


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