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龙湖|龙湖集团：坚持自律，与不确定性共舞( 二 )


邵明晓：其实龙湖这么多年 ， 一方面我们在传统的房地产行业里积累了一些基本能力 ， 比如说抓好节奏、在预设的城市获取土地的能力 ， 总体来说我们还是达成了预期 。 第二 ， 就是在一些运营方面 ， 比如说我们建安成本的能力在行业内也是排在前列 。 还有 ， 我们从运营的效率 ， 比如说从拿地到开盘 ， 我们基本上能保持在4—8个月之内 ， 快的大概在五六个月 ， 甚至五个月以内就实现了销售开盘 ， 这个效率是比较高的；我们的洋房和高层 ， 从拿地到交付基本上也是24个月以内 ， 这样的效率在行业内是比较高的；我们的开盘去化率在70%—80%之间 ， 这个指标在行业内也是排在前列的 。 这几个能力都是大运营能力 。
还有一个就是非常稳健的、可持续的财务的能力 ， 其实我们也是穆迪、标普和惠誉给到的全投资级的公司 ， 我们全集团的资金成本4.5% ， 在行业里都是排在前列的优秀水平 ， 这个能力应该讲也是我们一个非常强的能力 。
面向未来 ， 这几年我们提出了C1到C4 ， 住宅开发、商业运营 ， 还有我们的租赁住房 ， 还有我们社区的智慧服务 ， 四大主航道业务的协同发展 。 我们在C2商业运营能力上应该说无论是项目获取、建造交付、开业、运营 ， 均处在行业比较优秀的水平 。 而且我们到现在在手的项目到年底的话已经有90多了 ， 到今年年底我们开业到48个 ， 这个实际上后面的增长潜力还是非常大的 。 我们的C2今年的收入预计可以达到60亿 ， 尽管我们受到了疫情的影响 ， 包括我们在年初的时候率先给我们的商户提供了近五个亿的补贴 ， 这种情况下我们依然能保持商业的一个稳健增长 ， 足以证明这几年的能力打造还是非常有成效的 。
我们的C3租赁租房业务 ， 今年就已经开始能够实现微微的盈利 ， 这个其实在保持行业比较靠前的规模的前提下 。 今年我们可以开到十万间 ， 收入有可能会超过20亿 。 这个业务经过这两三年的打磨 ， 实际上也是未来会给集团形成一个赚钱的业务 。
我们的C4智慧服务其实运转也是非常健康 ， 现在的实管面积已经达到1.32亿平方米 ， 今年的收入也有望超过60亿 。
综合来看 ， 未来我们的C1会保持每年两位数的增长 ， C2、C3、C4都会保持每年有30%的收入增长 。 整个全集团的利润 ， 会保持两位数的增长 ， 今年会实现超过20%的增长 ， 我们认为这是龙湖这么多年能力圈的打造 ， 包括整个团队的能力交付的成果 。
Q：对于TOD模式 ， 在龙湖的战略中处于怎样的位置 ， 下半年还准备采取哪些举措？
邵明晓：好的 ， TOD这个模式 ， 其实龙湖已经做了很多的能力准备 。 中国大概有44个获批修建地铁的城市 ， 我们已经关注了接近30个 ， 已经进入了大概20个左右 。 TOD主要是城市的功能包括交通出行的一个综合性的模式 ， 这些年我们已经把TOD的各种类型都做了尝试 ， 包括结合高铁+地铁这样的组合性的设施打造 ， 包括龙湖的商业 ， 包括我们的"冠寓" ， 有一些还配了一部分的住宅 。 比如说在重庆的沙坪坝 ， 这是国内首次的高度复合极具难度的项目 。 当然也有的像在北京我们早期做的长楹天街 ， 是跟地铁同步设计、同步施工、共同开业 ， 形成无缝连接的单地铁上盖物业 。 在很多城市我们还取得了两条线、三条线的地铁上盖项目 ， 比如今年上半年在疫情期间 ， 我们在武汉武昌区获得了一个三条地铁线上盖的物业 ， 进行天街及复合业态的开发 。 所以在行业内 ， 我们在TOD的选址、获取项目 ， 包括建造和运营 ， 都形成了一个非常强的团队 ， 也积累了很多的经验 ， 总体上在中国的行业内 ， TOD这个维度上 ， 我们还是有一定的优势的 。
在今年上半年 ， 在3月份土地热度上来以后 ， 我们也是抓住时机 ， 在一些城市提前获取了TOD项目 。 包括刚才提到的武汉三个地铁线的项目 ， 包括东莞的虎门站获取的TOD的项目等 ， 这种高度复合业态的项目相对来讲有合理的地价 ， 对我们来讲可以将C1、C2 ， 甚至还有C3、C4的主航道业务完全组合在一起 ， 这也是龙湖一个相对的比较优势 。
下半年我们也关注了一些项目 ， 按照我们的节奏和政府出地的节奏会陆续获取 ， 未来我们可能会有更多这样的项目进入龙湖的管道里 。
关于财务
Q：8月20日 ， 住建部、央行联合召开房地产企业座谈会 ， 强调实施好房地产金融审慎管理制度 。 这一制度对行业和企业会产生哪些影响？是否意味着融资环境将要收紧？龙湖如何看待和应对新规？
赵轶：这一举措的主要目的还是想稳住开发商的杠杆 ， 控制负债不会过快增长 ， 从而把房价的发展稳定下来 。 我们认为这个措施应该说是规范行业行为 ， 倒逼行业进入一个健康状态的这么一个举措 。
其实在这之前 ， 包括像限制开发贷款、按揭贷款的额度 ， 包括借公司债以新换旧 ， 这一系列措施都是为了让行业的融资体量能够有序增长 ， 而不是爆发式增长 。 同时根据企业的资质不同、能力不同、负债率高低 ， 对龙湖而言影响不是太大 。 整体而言 ， 我们认为它会加快行业的健康化 ， 对行业的发展是一件好的事情 。
吴亚军：龙湖是没有在三条线里的 ， 我们都没有踩 ， 媒体好像是把我们放到绿档里头的 ， 我们觉得这是对我们过去坚持在财务上的自律的一种报偿吧 。 但是我们并不因此沾沾自喜 ， 我觉得下一步还要进一步坚持自律 ， 总体做好稳健发展的准备 。


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