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北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项

我的装修攻略出来啦，大家可以去看看哦，看下逼格如何https://www.zhihu.com/question/40962289/answer/1513539211031更新：从我的帖子关注度基本能看出来最近房子是不是很热，我的装修也基本结束了，之间的状态简直就是各种忙，各种挑，但是各种快乐。我觉得装修因为都是自己把关，真的是满兜满兜的经验值。把这篇写完再开一帖装修经验吧。这次先把遗留部分写完……上次更新：最近一直在装修，好久没上来，竟然突然出现了一些支持的声音，觉得心里美美哒，觉得这一块区域确实蛮不错的。大家可以选择。装修的经验也是满满的，之后准备开一帖说说北京装修。很多伙伴问我，为什么不考虑学区房。其实最早是考虑过的，符合预算的主要是西四环外，但是看了看，大多为老破小，况且我们没有户口，对于没有现在还没有孩子的我们，买了学区房很有可能白瞎，住房体验也差很多。SO ,等几年后看政策再说吧。既然有大家支持，我今天更新一下中介选择、北京买房小常识、签合同部分，在原文之后。以下是原文及更新：在问自答一下。当北漂两年多，一直期待有自己的房子，2015年底开始网上看房，眼睁睁的看着房子迅猛增长，2016年3月底开始真正看房，平时网络，周末实地，相当辛苦的两个月，6月初签约，买到了满意的房子，现在签约流程中。从最早对买房一无所知，到现在门儿清的状态，经验和教训分享给大家，尤其是准备在北京买房的伙伴们。买房有以下几个步骤，一步步来，多看就有好房子。
第一步：根据预算选区域
第二步：找中介
第三步：看房
（附加东4-4.5环选房攻略）
（附加北京买房小常识，还没写，赞多了再写吧-0801已更新）
第四步：约业主交定金
第五步：签合同
第六步：房屋核验\u0026amp;资质核验
第七步：网签\u0026amp;面签
第八步：纳税
第九步：过户第一步，根据预算选区域
预算：450以内，性价比特别合适可以增加预算
要求：性价比高的两居或三居，不要90年以前的房子，不要1层和顶层，上班尽量方便（我和老公一个国贸一个金融街）
选择的区域有几块：
海淀西四环：
海淀学区房，但是房子特别老，很破很小很难找到合适的
奥体北苑北五环：
环境好，如果不考虑上班方便的首选，最后因为太远而且听说地铁特别挤PASS
方庄：链家朋友推荐的地方，但是三环里大多95年前的老房子，三环外环境很差
永定门沙子口：
未来8号线开通，潜力大，但出房率少，看的也少
东四-五环：
未来发展方向，潜力大，房子多，选择多，最终选择了这边
第二步：找中介（0801更新）北京最大的中介就是链家，中介费2.7%，非常难降，但是讲一讲2.5%还是可以下来的。如果你再狠一点，多讲一点，也不是没有可能，但额度有限，怎么降也都是一笔巨款。不过链家收这么高中介费也确实是有底气的，房源多，服务好，中介素质高。带着你一圈一圈的跑啊跑啊，给你整理房源给你弄后续流程。那也真是够辛苦的。我最后就是在链家成交的，虽然交了很多钱，但是后续流程是非常放心和省心的。倒不是为了省心选链家，他们确实房源多而且跟得紧，你看到合适的房子肯定直接约业主了，再找其他中介不现实。
其次我爱我家，中介费说是2.7%，但是砍价余地非常的大，1-1.5都是有可能的。其他中介应该也都差不多吧。
第三步：看房
看房就先在链家网-地图找房找，找到合适的发给中介。中介也会帮你找，然后集中一天带看。我的那个中介非常的细心，每次我看房之前都会把所有符合条件的筛选一遍，一个一个的看。
第一次看附近的小区都看了，然后筛选出一些不喜欢的小区，选几个喜欢的小区，之后就是在这几个小区看了。
附加东4-4.5环选房攻略
因为主要看东4-4.5环之间的房子，而且这里房源多，选择性多，可以主要说说
大致就是以四惠-四惠东-十里堡-青年路组成的这个方块。
北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项
这里办公区很少，大部分是住宅，交通方便，再加上未来发展好，成为很多人选择的地方。
因为小区太多了，我自己看着特别晕，就画了这么一张图给我理思路，同时我也汇总了每个小区的户型图，有需要的亲可以找我要。
北京买房，预算450万左右，区域选择及注意事项
那么这边的小区我来大概说一下（以一个买家的眼光，也许有不合适的地方）：
朝阳路、朝阳北路把这片区域分成三条，再加一个铁路，把这块区域分了六大块。
这条铁路是京包线，每天走大概10趟左右吧，最后一趟据说在晚上10点（中介说的，无考证）。
京通快速以北、朝阳路以南区域：通惠家园\u0026amp;壹线国际四惠和四惠东地铁站之间有个平台，平台上有壹线国际和通惠家园，同一个开发商开发的四栋楼，民生润泽，其中惠民、惠生属于通惠家园，是经济适用房，很多房子没有交易需要一笔很大的土地出让金，惠润惠泽属于壹线国际，是商品房。相对于附近其他小区价格较低（但据说最早的时候价格一样），离地铁很近。平台上有一些小型的超市和水果店，可以基本满足，平台下也有大的菜市场。车位多，但上下平台需要盘桥。平台上很安静有一种世外桃源的感觉，环境很好，晚上锻炼孩子玩耍都非常方便。据说租户较多。前两排下面过地铁，地铁穿过会有震感，而且北面较吵，相对便宜，后排很安静。
惠民园：01年塔楼，房源很多，户型很多，最多的户型是南北三居、全南两居、东南西南两居，三居刀把型，两居小小的，总是看起来有些局促。惠生园：03年板楼，很多南北通透的好户型88平和106平的，缺点是没有电梯。而且大部分房子都是经济适用房。单价略高。
惠润园：05-06年，非常典型的塔楼，中间有个天井，我个人不太喜欢，房子外观一般。
惠泽园：07-08年，外观很好，环境很好，就是户型不好，出房也不多，很难有看上的。
因为这里房子多，地铁方便，单价也不高，我们差一点就选择了惠生园88平的房子。
东恒时代\u0026amp;爱这城\u0026amp;金地名京相对比较高端的小区，爱这城比东恒更高端，在我预算范围内的较少，即使在我也觉得性价比不高。金地名京最高端，公寓式，没有合适的。
都会华庭：位置、环境都非常好的一个小区，但是很奇怪的是户型都不太好。据说是个香港的开发商，所有的地方能用就用。所以单价也没有起来。足以可见户型的重要性。
城市广场：爱这城西面有3栋绿玻璃的楼，很像三线城市标志性建筑的样子。之前是涉外公寓，物业费4.88，所以一年物业费下来就六七千。单价较低，公摊很大，但管理挺好，给人感觉很安全。但有个105平的户型性价比挺高。
远洋天地：户型偏大，没有合适的。
上面的房子都是铁路以西的，还有几个铁路以东的这块就看了康家园、甘露园南里、兴隆家园，再往东就有点太远了，没考虑康家园：老房子，有点破，复式的感觉很好，但小区真的接受不了。甘露园南里：分为一区和二区，都是00年以前的房子，有一栋冲着朝阳路，是之前给金隅集团领导盖得楼，据说改了两年，是03年的房子，没有小区环境，但是单价比较低，我最后选择了这里。挨着朝阳路，除了地铁什么都很方便，有K2线在附近。兴隆家园：离地铁太远，房源很多。第一次看过后就PASS了。朝阳路以北，朝阳北路以南区域京棉新城：基本上占据了这个区域西面的部位，主要是回迁房，房子很多很多，小区环境有一点乱，其中有两栋楼（靠近篮球场）07年，南北通透，离十里堡地铁很近，但是单价偏高了。海华堂：08年的两个商品房，其中一栋大部分刚下了房本，不满二，另外一套很少出房，出来的房子单价偏高。不过这个楼从外观看来真的很好，出门就是菜市场，菜市场过来就是十里堡地铁站。天天朝阳\u0026amp;朝阳无限：环境不错，生活方便，没有什么大的特色，单价不低，感觉性价比一般。
青年汇佳园：青年路地铁附近的热门小区，小区没有想象的那么好，但据说是高端小区，单价贵，性价比较低。朝阳园：青年汇佳园南面的小区，小区环境很好，也是涉外公寓类型，物业费高，但是户型都不是太好，卧室太小，公摊很大，不方正。朝阳北路再往北的区域因为离我较远，就没有怎么看，未来这个区域北面会通3号线，金融街工作的可以考虑。附北京购房小常识：（0801更新）1.满两年、满五唯一、满五不唯一很多中介都会告诉你其中区别，但是说的太复杂。我简单说下。
根据国家政策哈，是不提倡一个房子买了两年就卖，以及有好几套房子的。所以呢，如果有这两种情况，会对卖房的人收一大笔钱。满两年最多，满五不唯一其次，满五唯一最好，只需交一笔契税。但是呢，如果房子原值特别高，这笔钱还能省一省。虽然这些钱都是对卖房的人付的，但一般情况下，这些钱转嫁到了买房人的身上。
2.屋原值
原值这个东西呢，就是这个房子上次交易的时候，是用多少钱成交的，所有的税金都跟现在的成交价与原值的差额有关系。差额越大税金越高。当然这个成交价未必是成交价，也可能是网签价。很多时候为了降低网签价需要降低贷款提高首付。
3.成交价\u0026amp;网签价
我们跟卖房的人交易的价格是成交价，但是中介会根据你的贷款额度给你算一个网签价。网签价越低，税越低。
其他一时想不起来了。大家有想知道的问我吧，我来更新。第四步：约业主交定金（0801更新）
我在2个月的看房过程中，主要看上过3个房子。
第一个户型好，很大，交通方便，但是530万，而且需要特别高的首付。犹豫了很久，这期间有其他人定了。
第二个一进去就觉得很好，但因为临着朝阳路非常吵就有一点犹豫，结果呢，我下一个看房的人看完直接约业主定了。当时觉得好遗憾
第三个是南北通透的房子，两居5层没电梯，但是当时觉得还可以，就准备约业主了，结果第二天准备见业主的时候，定第二个房子的人毁约了，然后我就去了，去了就直接约了业主。
业主是比我们大几岁的夫妻带了个很可爱的一岁多的孩子，在西城区买了房子。有点着急用钱。因为上一个订房的人已经把价格谈到挺低了，他们为了我们心里满意又给我们降了2万。
这个谈价我感觉就是一个心理战。谁更无所谓谁更能占得上主动权。
第五步：签合同（0801更新）
卖我们房的人因为上次被坑了一把，交定金那天就直接签了合同。
一下子更新了好多，之后赞多一点继续更新吧………………第六步：房屋核验\u0026amp;资质核验
这个是要审核资质的。要准备户口本、身份证等等好多东东。有注意几点：
1、户口页的婚姻状况一定要是真实的，好多人结婚后没改户口页的婚姻状况，这个一定要注意。
2、户口页的地址和身份证的地址一定要一样，一模一样，否则会影响过户。
3、有些集体户口，户口页的户主姓名跟户主页的户主姓名不是一个人，注意。
第七步：网签\u0026amp;面签
所谓网签、面签其实签的不是一个东西，网签呢，是签房屋合同，这个中介去搞就好了。
面签其实是贷款跟银行的人见面，然后就可以批贷了。是在链家的一个中心大厅。
第八步：纳税
中介会带你去一个税务局，然后交钱。税费根据是否满五是否唯一，决定交多少。听中介就好。第九步：过户过户那天也是跟着中介就好，拿好东西，那个红本本就写上你的名字了。不过这个本本你就过个手，就拿去给银行抵押了。吼吼全部写完啦。敬请期待我的装修篇吧~
■网友的回复
不建议听上面这些人说的，依我刚买完房子的经验来看，上面的大多数人要么都是特别有钱不接地气，要么就是在瞎叨叨。
上面有人罗列了朝阳区的情况，那么我大致说一下海淀区的情况。我刚在海淀区买完房子，花了500W，60平米的小两居，房子里面实际面积50平米左右，这个钱在上面好多人眼里各种买不到四环以里，各种预算太少，买不到房子，那么我来打一下这些人的脸。先描述一下这个预算我在海淀买的房子：1. 小区物业很好，原则上没有出入证的人都需要拿身份证/驾驶本之类的证件登记。非常干净，我说一个细节，即使是长时间不会有人走的楼梯间，那个栏杆上面连灰很少，家门口也没有乱七八槽的各种小广告。2. 小区位于三环到四环之间，交通还算是便利， 我实测了一下，小区从出门距离地铁站走路8分钟。3. 学区是翠微小学，不算是一流一类小学，但也算是中上吧。4.小区的实际房龄将近三十年了，算是比较老的房子了，而且是塔楼，这个没办法，预算有限，不可能所有方方面面都照顾到。
呵呵，这就是在你们眼中各种只能买远郊的预算能买到的房子。
以我实际看房的经验来看，450W的选择还是比较多的，确定这个450W这个范围后，你有三步需要做：一、列一个你对房子的期望；二、下载一个链家的APP（不管在不在链家买房子，这个都推荐）；三、看到合适的，就别犹豫，直接买了吧。


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